291. Распространяются ли нормы ст.289, 290 ГК на лиц, являющихся собственниками нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах?
Напомним, что в соответствии со ст.289 ГК собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащей ему квартирой принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которой относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК).
В практике возникает весьма острый вопрос – можно ли распространять указанные нормы на собственников нежилых помещений, находящихся в доме, состоящем только из нежилых помещений? Как правило, подобные вопросы поднимаются собственниками нежилых помещений для того, чтобы участвовать в извлечении дохода от эксплуатации общего имущества, к примеру, внешних стен здания, как это и было в следующем деле. Товарищество обратилось в суд с иском к АО о признании права на долю в размере 7,9% в праве собственности на общее имущество в здании, состоящем только из нежилых помещений. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Суд мотивировал свое решение следующим образом. В соответствии со ст.6 ГК в случае обнаружения пробела в законе суд может его восполнить посредством аналогии закона. Суд счел, что к нежилым зданиям, в которых помещения принадлежат двум и более собственникам, может быть применен правовой режим многоквартирного дома в части наделения собственников квартир в доме правом общей долевой собственности на общее имущество дома. Ответчик с решением не согласился и обжаловал его в кассационном порядке. Окружной суд, в свою очередь, согласился с ответчиком и в иске отказал, указав следующее. Суд напомнил, что в соответствии с п.4 ст.244 ГК общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
В данном случае, указал суд, имеется имущество, состоящее из нескольких составных частей, каждая из которых имеет своего собственника: приобретенное в собственность АО здание и выделенное в нем помещение, приобретенное впоследствии в собственность товариществом. Основаниями для приобретения права собственности на указанные объекты явились различные договоры. Окружной суд посчитал, что общей собственности на объекты здания – крышу, фундамент, коммуникации и др. – не возникало, поскольку эти объекты не поступали в собственность двух или нескольких лиц, а вместе со зданием находятся в собственности только АО. Мнение суда первой инстанции о том, что к отношениям сторон могут быть по аналогии применены ст.289 и 290 ГК, окружной суд признал ошибочным, так как аналогия закона может быть применена только при его (применяемого закона) непротиворечии природе соответствующих отношений. Окружной суд счел, что это условие в данном деле соблюдено не было по следующей причине: различаясь и по субъекту, и по объекту, правовые режимы права собственности на жилые и на нежилые помещения не могут устанавливаться одними и теми же нормами закона, поскольку это противоречило бы существу регулируемых в данном случае правоотношений. Кроме того, жилые помещения являются особым объектом права собственности, имеют строго целевое назначение и предназначены для проживания граждан (см. постановление ФАС СЗО от 09.02.1999 NА56-18956/98).Оценивая это в высшей степени любопытное решение, можно заметить, что основой всех рассуждений суда был довод о том, что ответчик приобрел не помещения в здании (как и сам истец), а само здание целиком. Это, в большей степени, и позволило суду отказать истцу в удовлетворении заявленных требований (что было в этом деле вполне правильным решением).
Для того чтобы обострить проблему, представим себе, что АО – собственник здания постепенно распродает отдельные помещения в принадлежащем ему здании. Кем будет собственник здания после отчуждения последнего помещения, расположенного в этом здании? Можно ли вообще утверждать, что можно быть собственником здания и не быть собственником помещений в нем? Кажется, положительный ответ на этот вопрос приведет нас в «правовой тупик»...
Именно поэтому вторая часть рассуждений суда – о невозможности применения по аналогии ст.289, 290 ГК к отношениям собственников помещений в нежилом здании – представляется совершенно неверной. Указанные статьи ГК регулируют случаи, когда имущество нескольких лиц с инженерно-технической точки зрения зависит от единой инфраструктуры. Для определения бремени содержания и рисков повреждения и утраты этой инфраструктуры был установлен законный режим долевой собственности собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме. На наш же взгляд, никаких серьезных различий в правовом режиме многоквартирного жилого дома и нежилого здания, состоящего из нескольких помещений, принадлежащих двум и более лицам, нет и быть не может.