§ 1. Общая характеристика земельных прав граждан

С определенной долей условности права земельных собственников в отношении своих земельных участков можно назвать земельными правами, правами на землю. Право на землю является одним из важнейших конституционных прав граждан России (ч.

--------------------------------

lt;1gt; Неслучайно на Руси землю называли ничейной, божьей, принадлежащей всем живущим на планете.

lt;2gt; К.П. Победоносцев писал: "Право на поземельную собственность до сих пор неразрывно связано с обеспечением личных прав человека. Поземельная собственность дает человеку более твердое и независимое право, чем всякая другая. Ни на чем так не утверждается, ни с чем так тесно не связывает свою личность человек, как с землей. Следя за историческим развитием личности, мы замечаем, что наряду с этим развитием последовательно развивается и право человека на полное и исключительное обладание землей. Чем независимее это обладание, тем свободнее и независимее выступает гражданская личность и наоборот" (Победоносцев К.П.

Земельные права можно рассматривать в объективном смысле как позитивное право, как совокупность правовых норм, связанных с возникновением, изменением и прекращением земельных правоотношений, с содержанием и защитой этих прав, с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, земельными долями. В то же время необходимо различать субъективные земельные права граждан, т.е. права, принадлежащие конкретной личности, конкретному субъекта права. Нормы земельного права используются правообладателем не иначе как только по усмотрению этого лица. "Субъективное юридическое право - это предоставляемая и охраняемая государством мера возможного (дозволенного) поведения лица по удовлетворению своих законных интересов, предусмотренных объективным правом" lt;1gt;. Известный российский правовед Е.Н. Трубецкой под правом в субъективном смысле понимал "ту сферу внешней свободы, которая предоставляется человеческой личности нормами объективного права" lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Марченко М.Н. Теория государства и права: Учебник. М.: ТК Велби, 2006. С. 587.

lt;2gt; Трубецкой Е.Н. Энциклопедия права. Киев, 1906. С. 70.

По нашему мнению, нельзя говорить о готовом наборе, одновременном наличии всех видов и подвидов земельных прав граждан России, перечисленных в источниках земельного права. Субъективные земельные права возникают, реализуются (исполняются, осуществляются, соблюдаются) не единовременно, а стадийно, постепенно, по мере развертывания конкретного земельного правоотношения. На различных стадиях реализации всего комплекса земельных прав, прописанных в нормах позитивного земельного законодательства, имеется определенный набор таких прав, их часть, и этот набор видоизменятся с изменением земельного процесса. К примеру, набор конкретных земельных прав владельца личного подсобного хозяйства, у которого отсутствует жилой дом на земельном участке, отличается от субъективных земельных прав владельца жилого дома и земельного участка при нем для ведения личного подсобного хозяйства.

Содержание земельных прав предопределяется целевым назначением используемого земельного участка, правовым режимом объекта использования, публично-правовыми ограничениями, установленными нормами земельного права. Так, земельные права городского жителя отличаются от земельных прав сельского жителя. Земельные права фермера отличаются от земельных прав работника сельскохозяйственной организации, садовода, дачника и т.д. Существенной особенностью земельных прав граждан России является публичность норм, закрепленных в Земельном кодексе РФ lt;1gt;, двухуровневое регулирование этих прав (на уровне Российской Федерации в целом и субъектов Российской Федерации), тесная связь земельных прав с имущественными правами.

--------------------------------

lt;1gt; Для земельного права как классической отрасли публичного права характерны субординация (а не координация), императивный (а не диспозитивный) метод правового регулирования, преобладание предписаний, а не дозволений. В земельно-правовом регулировании преобладают ограничения, нормирование, охрана земли, ее рациональное использование. Эти обстоятельства вызваны, как уже отмечалось, особенной (планетарной) ролью земли.

Земельные права имеют специфический объект - земельный участок или его часть. В юридической литературе продолжаются споры относительно понятия "земельный участок" lt;1gt;. Само понятие "земельный участок" как объект недвижимости имеет большое значение для гражданского права со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями, указанными в Гражданском кодексе РФ lt;2gt;. Но для земельного права существенным фактором является принадлежность земельных участков к природному объекту, природному ресурсу. Земля - это среда обитания человека, включающая в себя земную и воздушную оболочку земного шара, его недра, поверхность и ландшафт, животный и растительный мир. Под словом "земля" понимается и часть земной коры, ее поверхностный слой, расположенный над недрами, в пределах территории, на которую распространяется суверенитет российского государства lt;3gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См., например: Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2. С. 34 - 38.

lt;2gt; Для объектов недвижимости обязательна государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним; право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации недвижимого имущества (ст. 219 ГК РФ); обязательство в отношении объекта недвижимости исполняется по месту его нахождения; действуют особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (п. 3 ст. 225 ГК РФ), 15-летний срок приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ), особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); действуют особые правила совершения сделок со строениями и земельными участками, на которых расположены строения (см.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М.: Юристъ, 2005. Ч. 1. С. 216).

lt;3gt; См.: Чубуков Г.В. Земельное право России: Учебник. М., 2005. С. 8 - 9.

В юридической литературе предлагается закрепить законодательное определение понятия "земля". Так, например, А.В. Дегтев по этому поводу пишет: "В Земельном кодексе РФ обязательно должно быть дано понятие не только земельного участка, но и земли, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде: земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Дегтев А.В. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. N 8. С. 23.

Будучи условно (в житейском смысле) недвижимой, земля является основой (опорой), конституирующим признаком иных объектов недвижимости, перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению и которые прочно связаны с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Юридически значимые признаки земельного участка, его пространственная сфера как объекта права собственности отражены в ст. 261 ГК РФ. Так, территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Принципиально важным является то, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем растения при условии, если иное не установлено законом. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах lt;1gt;, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на незакрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. ст. 261 - 262).

--------------------------------

lt;1gt; Интересно заметить, что, согласно Федеральному закону "О недрах" собственники земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ст.

Иными словами, ГК РФ не только определяет некоторые важнейшие признаки земельного участка - территориальную ограниченность, установление границ и отражение характеристик в документах, выдаваемых собственнику уполномоченными государственными и муниципальными органами, но и устанавливает пределы осуществления права собственности на земельный участок lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Подробнее см.: Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. К земной поверхности относится и почва как наиболее ценная часть поверхностного слоя земли, обладающая особым профильным типом строения, плодородием, насыщенная органоминеральным составом. По научным данным, почва - это поверхностный слой земли толщиной в полтора-два метра при радиусе земного шара 6000 километров, содержащий более 95% генофонда планеты и позволяющий человеку получать 99% продуктов питания lt;1gt;. В законодательстве России отсутствует определение понятия "почва", и даже Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" lt;2gt; применяет термин "почва" как синоним словосочетания "земли сельскохозяйственного назначения".

--------------------------------

lt;1gt; Всего в мире доля пригодных для земледелия почв составляет 9% (см.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 313).

lt;2gt; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399.

Почвенный слой земли представляет не только составную часть земли, но и своеобразную границу между землей и недрами. Однако на практике не всегда ясно, где проходит эта граница. Как указано в преамбуле Федерального закона от 21 февраля 1992 г. "О недрах" lt;1gt;, недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной коры и дна водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и строения. Ниже почвенного слоя начинаются недра, а выше почвы - воздушное пространство lt;2gt;. Иногда участки недр могут выходить на поверхность земли, и тогда земельный участок может существовать без почвенного (поверхностного) слоя. Имеют место случаи, когда почвенный слой земли отделяется от земли (особенно в период проведения строительных работ и при добыче полезных ископаемых), и тогда приходится говорить о реальном перемещении почвы в пространстве, о необходимости дальнейшей рекультивации земельного участка lt;3gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.

lt;2gt; Согласно п. 2 ст. 1 Воздушного кодекса РФ воздушное пространство понимается как воздушное пространство над территорией Российской Федерации, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем (Федеральный закон от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383).

lt;3gt; Согласно п. 4 ст. 13 ЗК РФ при проведении строительных работ и работ по добыче полезных ископаемых, связанных с нарушением поверхностного слоя, плодородный слой почвы должен сниматься и использоваться для улучшения малопродуктивных земель.

Индивидуализация (определение и закрепление на месте границ) земельного участка означает, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер. К индивидуальным характеристикам земельного участка относятся кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, его целевое назначение. В последние годы в нашей стране усилилось внимание к государственному кадастровому учету земельных участков. Согласно Федеральному закону от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 30 декабря 2008 г.) lt;1gt; государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (п. 3 ст. 1).

--------------------------------

lt;1gt; СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Индивидуализация земельного участка осуществляется в ходе землеустроительного процесса, т.е. совокупности мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий (внутрихозяйственное землеустройство). Порядок установления на местности и описания местоположения границ объектов землеустройства определяется Правительством РФ lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Статья 15 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582; см. также: Положение о проведении территориального землеустройства, утверждено Постановлением Правительства РФ от 7 июля 2002 г. N 396; Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утверждено Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105; Инструкция по межеванию земель, утверждена Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г.; Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства и методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утверждены Приказом Росземкадастра от 17 февраля 2003 г.; Приказ Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет".

По справедливому замечанию К.И. Скловского, установление границ (наряду с определением местоположения) земельного участка является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 136.

Основаниями возникновения земельных прав граждан - собственников земельных участков являются общеизвестные первоначальные и производные гражданско-правовые способы возникновения права собственности на имущество, предусмотренные ГК РФ, с учетом специфики земельных участков как объектов земельных прав. В ст. 25 ЗК РФ не случайно указано на то, что право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами. Земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1). Способами возникновения земельных прав собственников земельных участков могут быть: приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ), приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ), приватизация, земельно-правовые сделки (купля-продажа, мена, аренда, дарение, рента), получение земельного имущества в собственность путем наследования и т.д.

Независимо от титула владения lt;1gt;, в силу специфичности объекта пользования, особенностей земельно-правовых отношений собственники земельных участков (как и землевладельцы, землепользователи, арендаторы) имеют следующие земельные права, направленные на использование природного объекта: 1) право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ; 2) право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 3) право проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; 4) другие права, направленные на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Кроме того, собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование (ст. 40 ЗК РФ).

--------------------------------

lt;1gt; Согласно п. 3 ст. 5 ЗК РФ собственники земельных участков - это лица, являющиеся собственниками земельных участков; землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; землепользователи - это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; арендаторы земельных участков - это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; обладатели сервитутов - это лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками.

В то же время собственник земельного участка имеет обязанности, предусмотренные нормами ЗК РФ, иными федеральными законами, которые, по существу, обладают ограничительными свойствами и направлены на воздержание от отрицательных действий, на выполнение положительных действий определенного вида в отношении своего земельного участка. Так, согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

О.И. Крассов понимает ограничение прав лиц, использующих земельные участки, включая собственников, как установление в административном порядке запретов на отдельные виды хозяйственной деятельности по использованию земли либо требований о воздержании от совершения определенных действий или предоставление ограниченной возможности использовать для строго определенных целей чужой земельный участок. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях соответствующих нормативных правовых актов. По мнению ученого, ограничением следует считать любые запреты и требования о воздержании от совершения определенных действий, предусмотренных законодательством для соответствующих видов земельных участков при наличии определенных условий, которые не применяются в отношении других земельных участков аналогичного целевого назначения. Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки. Пределы реализации субъективных прав (границы субъективного права) представляют собой неотъемлемый элемент любого правоотношения по поводу использования и охраны земель lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С. 266 - 267.

Как и другие собственники, собственник земельного участка имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, но в пределах, предусмотренных законом lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами (п. 1 ст. 43 ЗК РФ).

По нашему мнению, ограничения земельных прав землепользователей вообще и земельных собственников в частности следует характеризовать с современных общетеоретических и конституционных позиций понимания ограничения прав собственника как стеснение, уменьшение объема правомочий собственника с помощью возложения дополнительных обязанностей, запретов, наказания, в интересах других лиц, в целях охраны окружающей среды и других публичных (общественных, государственных) интересов.

Установление ограничений прав на землю не означает, что правообладатель полностью или в части лишается своих правомочий по владению, пользованию или распоряжению земельным участком. Обладатель права на земельный участок, в отношении которого установлено ограничение, не вправе совершать то или иное действие относительно своей недвижимой вещи, обязан претерпевать положительные действия других лиц в интересах последних или в интересах всего государства (общества). Однако после того как ограничение права перестает существовать, правообладатель вновь получает возможность производить те действия относительно земельного участка, совершать которые он не мог в силу установления ограничения права. Ограничение права не может предусматривать совершение положительных действий со стороны правообладателя. От исследуемых ограничений прав на землю следует отличать положения норм закона, закрепившие содержание ограниченных вещных прав на землю (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитут), обладатели которых, как субъекты ограниченных вещных прав, лишены полностью или в части одного или нескольких правомочий, и эти правомочия не восстанавливаются в силу своей ограниченности по определению (в силу закона).

Конституция РФ закрепила важнейшее правило, согласно которому "владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона" (ч. ч. 2, 3 ст. 36) lt;1gt;. Безусловно, изложенная конституционная норма тесно связана с другим конституционным положением о том, что "права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства" (ч. 3 ст. 55).

--------------------------------

lt;1gt; Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 апреля 2004 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации" указал на то, что право частной собственности не принадлежит к таким правам, которые в силу ч. 3 ст. 56 Конституции РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" // Российская газета. 2004. 28 апреля).

Таким образом, ограничения земельных прав собственников земельных участков (как и иных категорий землепользователей) мотивируются необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности.

Особое отношение законодателя к правовому регулированию в сфере земельных отношений не случайно lt;1gt;. Земля (в широком понимании этого слова) выполняет всемирную социальную, экономическую и экологическую функции, является условием существования всего человечества, обладает только ей присущими атрибутивными качественными признаками: неповторимостью, невоссоздаваемостью, незаменимостью, ограниченностью в пространстве, неперемещаемостью, плодородием, многообразием ландшафта, рельефа, почвенного покрова, растительности, качества. Земля играет большую роль в жизни человеческого общества, всех живущих на планете Земля, призвана служить на благо всех, является колыбелью человечества, основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Она является гарантом создания нормальных условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, помогая тем самым осуществлять социальную функцию Российского государства (п. 1 ст. 7 Конституции РФ).

--------------------------------

lt;1gt; Профессор И.А. Иконицкая обоснованно указывает на 5 основных целей, которые преследует государство при регулировании отношений земельной собственности: 1) предотвращение концентрации крупных земельных участков в руках одного лица, особенно в сфере сельскохозяйственного производства; 2) соединение собственника земельного участка и сельскохозяйственного производителя в одном лице; 3) обеспечение выполнения экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы; 4) обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от их качественных характеристик, определяемых, в свою очередь, зависимостью от принадлежности земельного участка к той или иной категории; 5) регулирование рынка земли с целью минимизации негативных социально-экономических последствий (см: Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: Сб. ст. / Отв. ред. И.А. Иконицкая. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 20).

В истории человеческого общества земельные отношения всегда играли большую роль и занимали особое место в системе общественных отношений, а земля становилась ареной, причиной ожесточенной борьбы. Земельные права тесно связаны с государством, политикой, идеологией. По этому поводу известный русский философ, историк и цивилист К.Д. Кавелин писал: "У всех народов, во все времена, история поземельных прав есть одна из важнейших страниц государственной, политической истории; около поземельных прав группируются выдающиеся вперед государственные и политические события и реформы; словом, поземельные отношения глубочайшим образом вплетены в государственную жизнь всякого народа и отражают на себе его политические судьбы, со всеми важнейшими их изменениями и оттенками" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Кавелин К.Д. Избранные произведения по гражданскому праву. М.: Центр ЮрИнфор, 2003. С. 69.

Великий русский писатель, философ Ф.М. Достоевский утверждал: "И порядки, и законы, и нравственность, и даже самый ум наций, и все, наконец, всякое правильное отправление национального организма организуется лишь тогда, когда в стране утвердится прочное землевладение" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Достоевский Ф.М. Полн. собр. соч. М., 1980. Т. 25. С. 137.

Земля является важнейшей составной частью природы (наряду с лесами, водами, недрами, животным и растительным миром), элементом окружающей среды, т.е. совокупности компонентов природной среды, природных и природно-антропогенных объектов, а также антропогенных объектов lt;1gt;. Она рассматривается как природный объект (часть природы - экологический аспект), как природный ресурс (основа деятельности человека - экономический аспект) и как основа жизни человека (социальный аспект). Законодатель указывает, в частности, на две основные естественные функции земли как природного ресурса: 1) способность земли служить в качестве естественного средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и 2) способность выступать в качестве территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Статья 1 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.

lt;2gt; Одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется, исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Общая площадь земельных участков, находящихся на территории нашей страны, значительно превышает площадь земельных участков многих других государств мира. Велико число граждан, обладающих земельными участками на праве собственности, владения, пользования. Достаточно напомнить, что только общая площадь земель сельскохозяйственного назначения в пределах Российской Федерации составляет около 400 миллионов 646 тысяч гектаров, а число обладателей земельных долей в сельской местности достигает 12 миллионов человек lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Иванова С.В. Правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначения: теория и практика / Отв. ред. А.И. Бобылев. М.: Право и государство, 2005. С. 4.

С.А. Габучева указывает на три составляющие публичного интереса в ограничении земельных прав собственников: экологический, экономический и социальный. Экологический интерес определяется его направленностью на: а) сохранение благоприятного для жизни, здоровья человека и развития общества качества окружающей природной среды, в том числе земли как ее компонента; б) обеспечение рационального использования и равного доступа к земле как природному ресурсу - основе жизни и деятельности человека lt;1gt;. Экономический интерес связан с регулированием использования земельных ресурсов и направлен на: а) перераспределение, учет земель, взимание платежей за землю; б) экономически обоснованное распределение доходов от использования земель. Социальный интерес определен правами и свободами человека и гражданина в сфере охраны и использования земель и направлен на: а) сохранение жизни человека и предотвращение негативного (вредного) воздействия на здоровье человека; б) обеспечение участия граждан в решении вопросов, касающихся их прав на землю; в) обеспечение равного доступа всех к приобретению земельных участков в собственность из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности lt;2gt;. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 1 ЗК РФ приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат, является одним из основных принципов земельного законодательства.

--------------------------------

lt;1gt; Подробнее см.: Васильева М.И. Публичные интересы в экологическом праве: теория и практика правового регулирования: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2003.

lt;2gt; См.: Габучева С.А. Публичные ограничения имущественных прав на землю // Юрист. 2006. N 2. С. 35.

По нашему мнению, С.А. Габучевой названы не все элементы публичной (государственной) заинтересованности в ограничении земельных прав собственников земельных участков. Следовало бы назвать и такую важную составляющую публичного интереса, как обеспечение обороноспособности страны, территориальной независимости и целостности российского государства. Как известно, одним из общетеоретических признаков государства является наличие определенной территории lt;1gt;. Степень участия земельных участков в имущественном обороте, порядок и условия приватизации публичных земель, возможность предоставления иностранцам права собственности на земельные участки России, порядок изъятия земель для публичных нужд - эти и другие вопросы управления публичной земельной собственности находятся под особым контролем государства.

--------------------------------

lt;1gt; Авторы учебника "Земельное право" совершенно верно указывают на геополитическую функцию земли, определяющую пределы распространения политического суверенитета государства, границы дна морей и океанов (см.: Земельное право: Учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева, А.В. Бабанова. М.: ТК Велби, 2006. С. 7).

Экономический интерес государства в ограничении земельных прав вызван не только причинами, указанными С.А. Габучевой, но и необходимостью экономически обоснованного эффективного использования земельных ресурсов как территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной, экономической деятельности на территории нашей страны, как естественного средства сельскохозяйственного производства, как важнейшего фактора экономического производства lt;1gt;. Известный дореволюционный правовед К.П. Победоносцев по этому поводу писал, что ограничения права собственности обусловлены юридической и экономической природой имущества или экономическими потребностями всего общества lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Как известно, взаимосвязанными основными факторами (ресурсами) производства - целесообразной деятельности людей, направленной на удовлетворение их потребностей, - являются труд, капитал, земля и предпринимательство (см.: Курс экономической теории: Учебник. Киров: АСА, 2007. С. 52).

lt;2gt; См.: Победоносцев К. Курс гражданского права. СПб., 1868. Ч. 1. Т. 1. С. 343.

Социальный интерес ограничения земельных прав собственников вызван обеспокоенностью общества, государства за сохранением качественных свойств земли для будущих поколений человечества.

Безусловно, важнейшим ограничительным фактором и причиной вмешательства государства в земельно-правовые отношения является обеспокоенность общества и государства в надлежащем исполнении землепользователями экологических обязанностей, в недопущении ими ухудшения состояния окружающей среды lt;1gt;. Современный научно-технический прогресс, бурные изменения экономического, технического и технологического характера порождают кризисные ситуации во взаимоотношениях человека, общества и природы, могущие привести к непредсказуемым отрицательным последствиям, к гибели всей человеческой цивилизации. Технически развитое общество губит природу самим фактом своего развития, своей техникой, своими необдуманными действиями по отношению к природе lt;2gt;. Оказалось, что само общественное устройство человечества, характер производственных отношений, действия людей по использованию природных ресурсов, включая землю, их поведение по отношению к окружающей среде не соответствуют закономерностям эволюции природного вещества, нарушают благоприятный баланс lt;3gt;.

--------------------------------

lt;1gt; На наш взгляд, справедливым является мнение авторов учебника "Земельное право России", утверждающих, что существуют "эколого-правовые ограничения" (см.: Земельное право России: Учебник / Под ред. А.П. Анисимова. М.: Юрайт-Издат, 2009. С. 107). Интересно заметить, что согласно Рекомендациям ЮНЕСКО для сохранения пейзажей, созданных как природой, так и трудом человека, представляющих культурный или эстетический интерес, необходимо принимать меры предупредительного и исправительного характера. Основные нормы и принципы, регламентирующие в каждом государстве-члене сохранение пейзажей и местностей, должны иметь силу закона, а меры по их применению передаются в ведение соответствующих властей в рамках функций, которые возлагаются на них по закону (Рекомендации ЮНЕСКО "О сохранении красоты и характера пейзажей и местностей". 1962 г. ст. ст. 1, 6, 13 // СПС "КонсультантПлюс"). К сожалению, изложенные Рекомендации ЮНЕСКО не получили последовательного отражения в российском законодательстве, однако они могут приниматься во внимание как тенденции развития законодательства, направленные на ограничения права собственности на земельные участки и жилые помещения.

lt;2gt; См., например: Федоров Е.К. Экологический кризис и социальный прогресс. М., 1977. С. 4.

lt;3gt; См.: Экологическое право: Учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Н.Г. Жаворонкова, И.О. Краснова. М.: ТК Велби, 2007. С. 6.

Окружающая среда - это совокупность компонентов природной среды, природных и природно-антропогенных объектов, а также антропогенных объектов. Компонентами природной среды являются земля lt;1gt;, недра, почвы, поверхностные и подземные воды, атмосферный воздух, растительный, животный мир и иные организмы, а также озоновый слой атмосферы и околоземное космическое пространство, обеспечивающие в совокупности благоприятные условия для существования жизни на Земле lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Земля является средством жизнеобеспечения, условием существования живых организмов, средой обитания, стимулятором роста растений, составной частью глобальной экологической системы. Поверхностный слой земли (почва) способствует повышению биологической активности всего живого на земле (флоры и фауны), оказывает благотворное влияние на состояние атмосферного воздуха и водных объектов. Нижние слои земли взаимодействуют с земной корой, с подземными водами (см.: Земельное право: Учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева, А.В. Бабанова. М.: ТК Велби, 2006. С. 7).

lt;2gt; Статья 1 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (в ред. Закона от 30 декабря 2008 г. N 309-ФЗ) // СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.

Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве (лесном хозяйстве) перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Представляется, что земельно-правовые ограничения lt;1gt; могут быть предусмотрены как нормами частного права (ГК РФ и другими федеральными законами), так и нормами публичного права (Земельный кодекс РФ, Закон РФ "Об охране окружающей среды", Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы "О животном мире", "О недрах", "Об особо охраняемых природных территориях", "Об охране и использовании памятников истории и культуры", "О Государственной границе Российской Федерации" и др.) lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Представляется верным мнение авторов учебника "Земельное право России", утверждающих, что существуют "земельно-правовые ограничения" (см.: Земельное право России: Учебник / Под ред. А.П. Анисимова. М.: Юрайт-Издат, 2009. С. 106).

lt;2gt; Пункт 3 ст. 27 ЗК РФ указывает, что "содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами".