<<
>>

§ 2. Виды ограничений прав земельных собственников



По нашему мнению, ограничения земельных прав собственников земельных участков (земельно-правовые ограничения) действуют в трех направлениях: 1) ограничения прав собственников в сфере распоряжения (оборота) земельными участками, ограничения субъектного состава имущественных отношений, связанных с владением и распоряжением земельными участками; 2) ограничения, касающиеся использования земельных участков, как имущества и объекта природы, включая возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений; использование полезных ископаемых, находящихся на земельном участке; использование пресных подземных вод и закрытых водоемов, находящихся на земельном участке; проведение мелиоративных, культурно-технических и других работ на земельном участке и т.п. lt;1gt;; 3) ограничения земельных прав в интересах соседей-собственников ("соседское право").
--------------------------------
lt;1gt; См., например: Габучева С.А. Публичные ограничения имущественных прав на землю // Юрист. 2006. N 2. С. 45.

Будучи представителем публичного права, земельное право содержит ограничения во владении, пользовании и распоряжении земельными участками. Как отмечено в п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Осуществление земельных прав землепользователями, включая собственников и иных субъектов ограниченных вещных прав на землю, также происходит на основе норм гражданского законодательства, но с учетом норм земельного права.
ГК РФ также указывает на то, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129) lt;1gt;, осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
--------------------------------
lt;1gt; Профессор И.А. Иконицкая под словосочетанием "допущение земельным законодательством оборота земельных участков" понимает установление земельным законом перечня земельных участков, полностью или частично исключенных из гражданского оборота (см.: Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: Сб. ст. / Отв. ред. И.А. Иконицкая. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 24).

Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" lt;1gt; подтверждает, что "нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством" (ст. 13).
--------------------------------
lt;1gt; СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.

ЗК РФ ограничивает оборот (распоряжение) земельных участков указанием на конкретный перечень земельных участков, изъятых из оборота. Так, согласно ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ); 2) из состава земель лесного фонда; 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ; 6) не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований; 7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; 8) предоставленные для нужд связи; 9) занятые объектами космической инфраструктуры; 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; 13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; 14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (ст. 27 ЗК РФ). Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Отдельные исследователи полагают, что передача земельных участков в собственность иностранных лиц создает угрозу суверенитету и территориальной целостности России, использованию земли в интересах ее народов (см., например: Пащенко Е.Г., Нахрапов В.В. Земельные отношения в современном мире // Закон. 2007. Янв. С. 39).

ЗК РФ предусматривает дополнительные (к нормам ГК РФ) требования (ограничения) при совершении тех или иных земельно-правовых сделок. Особенности совершения земельно-правовых сделок (оборота), связанных с отчуждением (распоряжением) земельных участков, предусмотрены и Федеральными законами "О личном подсобном хозяйстве", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О крестьянских (фермерских) хозяйствах", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
К примеру, в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп.) lt;1gt; прямо указано: "Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения (выделено нами. - Ю.А.), применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность" lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
lt;2gt; Земельно-правовые сделки (оборот) в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения не регулируются. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (см. п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Осуществление земельного оборота должно происходить на основе известных принципов земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ). Отчуждение, аренда и другие виды сделок в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения должны происходить на основе дополнительных принципов: 1) сохранения целевого использования земельных участков lt;1gt;; 2) установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица lt;2gt;; 3) преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; 4) преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; 5) установления особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50% lt;3gt; (п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
--------------------------------
lt;1gt; Для продажи земельного участка с измененным целевым назначением необходимо решение соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе его из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).
lt;2gt; Согласно п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
lt;3gt; Согласно ст. 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Объектом земельно-правовых сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При продаже, мене или аренде земельного участка другая сторона должна быть проинформирована об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления продавцом (арендодателем) заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель (арендатор) вправе требовать уменьшения покупной цены (арендной платы) или расторжения договора купли-продажи (аренды) земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ). Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п. 7 ст. 22 ЗК РФ). При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ (п. 8 ЗК РФ).
ЗК РФ ограничивает (лишает) право собственника (арендодателя) земельного участка давать согласие на передачу арендуемого участка арендодателем другим лицам в субаренду (ГК РФ требует при этом согласия арендодателя) и наделяет его только правом получить уведомление о состоявшейся субаренде земельного участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
В юридической литературе имеются критические замечания на этот счет. Так, известный цивилист В.В. Витрянский называет создавшуюся ситуацию неразумной и полагает, что вместо ужесточения требований к заключению и исполнению договоров аренды земли законодатель пошел в противоположном направлении lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. N 1. С. 33.

С.В. Иванова недоумевает, какими публично-правовыми интересами вызвано содержание п. 6 ст. 22 ЗК РФ, не предусматривающего получения согласия наймодателя на передачу земельного участка в субаренду. Она сетует на то, что самостоятельная (без согласия арендодателя) реализация арендатором своих полномочий по распоряжению земельным участком в виде субаренды может привести к утрате арендодателем права собственности на это имущество, к ограничению его полномочий как собственника lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Иванова С.В. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения: Дис. ... канд. юрид. наук. Оренбург, 2006. С. 105 - 106.

М.Х. Вахаев полагает, что распоряжение земельным участком арендатором в виде субаренды без согласия собственника этого участка является грубым нарушением интересов последнего. В то время как при передаче участка в аренду арендодатель учитывает личные, профессиональные качества, деловую репутацию и кредитоспособность арендатора, при передаче участка в субаренду несогласие собственника на такие действия арендатора в связи с теми или иными качествами субарендатора не принимается во внимание. Это нововведение может отрицательным образом отразиться на качестве арендуемого земельного участка, хозяйственном отношении к нему lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. С. 303.

Авторы "Постатейного научно-практического комментария Земельного кодекса РФ" объясняют расширение права арендатора земельного участка сложившейся до принятия Кодекса практикой передачи земель, находящихся в государственной собственности, в долгосрочную аренду, когда при изменении экономических условий у арендатора, влекущих невозможность дальнейшего использования им земли, арендатор полностью попадал в зависимость от городской администрации и не имел возможности эффективно распорядиться правом аренды. Учитывая, что заключение договора аренды городских земель связано с внесением значительных сумм в оплату за право заключения такого договора, целесообразно, по их мнению, расширить права арендаторов земельных участков lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации // СПС "КонсультантПлюс".

По нашему мнению, отсутствуют объективные причины для сохранения земельно-правовой нормы о праве арендатора на передачу арендуемого земельного участка в субаренду без согласия собственника земельного участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Эту земельно-правовую норму следует привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК РФ lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Более широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет: помимо того, что арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Определенные ограничения (по сравнению с ГК РФ) предусмотрены ЗК РФ для собственника-арендодателя при досрочном прекращении арендных отношений по его инициативе: прекращение аренды земельного участка из-за использования земельного участка с существенным снижением плодородия сельскохозяйственных земель или значительным ухудшением экологической обстановки не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных случаях, установленных федеральными законами (п. 3 ст. 46).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Если число участников общей долевой собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения не превышает 5 человек, то к такого рода сделкам применяются правила ГК РФ. В случае превышения указанного числа участников правила ГК РФ действуют с учетом особенностей, установленных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. ст. 12 - 14).
ЗК РФ предусматривает специальные (ограничительные) правила, касающиеся перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружения, приобретения и отчуждения земельных участков (ст. 35). Положения этой статьи основаны на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ) lt;1gt;. Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества".
--------------------------------
lt;1gt; Подробнее см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 2. С. 95 - 114.

Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте lt;1gt;. Аналогичное положение содержится и в п. 1 ст. 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно этому Закону отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенных (зарезервированных) для их перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ (п. 8 ст. 28). Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
--------------------------------
lt;1gt; Пункт 7 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Не подлежат приватизации земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков (п. 6 ст. 95 ЗК РФ).
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, также не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
Земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, не предоставляются на праве собственности иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам (п. 2 ст. 15 ЗК РФ).
В силу особого свойства земельного имущества земельным законодательством ограничиваются размеры имеющихся у собственников земельных участков. Так, согласно ст. 33 ЗК РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Как отмечено в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых не соответствуют требованиям Закона (п. 1 ст. 4).
Как при обороте, так и при использовании земельных участков земельные собственники должны учитывать ограничительные требования законодателя относительно целевого использования земельных участков. Одним из основных принципов земельного законодательства является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий (пп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
К этому принципу тесно примыкает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому "правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства" (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
При продаже земельного участка (как и при совершения иных земельно-правовых сделок) стороны не вправе изменять его целевое назначение, за исключением случаев, предусмотренных законом, и покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.
Исходя из принадлежности к той или иной категории земель, устанавливается их целевое использование lt;1gt;. Так, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (п. 1 ст. 83 ЗК РФ). Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1 ст. 77 ЗК РФ). Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее - земли промышленности и иного специального назначения) (п. 1 ст. 87 ЗК РФ).
--------------------------------
lt;1gt; Под целевым назначением понимается совокупность норм, определяющих основное направление использования земель, функции земель в общественных отношениях: средство производства, база для развития промышленности, место проживания людей и расположения всех существующих природных объектов (см.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А. Боголюбова // СПС "КонсультантПлюс").

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении: 1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ; 2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; 4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления. Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством РФ о градостроительной деятельности. Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны. Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).
Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (с изм. и доп.) lt;1gt; устанавливает ограничения перевода земельных участков из одной категории в другую. Повышенное внимание при этом уделено переводу земель сельскохозяйственного назначения. Так, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию не допускается, за исключением случаев, связанных: 1) с консервацией земель; 2) созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; 3) установлением или изменением черты населенных пунктов; 4) размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в ч. 2 ст. 7; 5) включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; 6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; 7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; 8) добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; 9) размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов (ст. 7).
--------------------------------
lt;1gt; СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276.

Обладатели земельного участка обязаны использовать его в точном соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Независимо от целевого назначения участка покупатель обязан использовать купленный земельный участок в соответствии с требованиями земельного законодательства: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке и т.д. (ст. ст. 40, 42 ЗК РФ).
Таким образом, ко второму виду ограничений прав собственников земельных участков относятся ограничения, связанные с использованием, охраной земельных участков. По существу, речь идет об ограничении земельных прав землепользователей, независимо от их правового титула (включая собственников, арендаторов, субъектов права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения).
Ограничения земельных прав собственников в сфере использования земельных участков могут подразделяться на различные виды ограничений.
Проект Гражданского уложения Российской империи, опубликованный в 1910 г., предусматривал, в частности, следующие виды (цели) использования земельных участков их собственниками в рамках права участия общего. Собственник, через имение которого пролегала дорога общего пользования, не вправе был предпринимать ничего такого, что могло бы в каком-либо отношении затруднить свободное пользование дорогой (ст. 779) lt;1gt;. Прибрежные собственники обязывались не предпринимать действия, затрудняющие судоходство, сплав леса, не загрязнять реки и озера грязными примесями, вредными для здоровья людей, скота и рыбы (ст. ст. 781 - 782). Недвижимое имущество могло быть отчуждено, временно занято или обременено сервитутом без согласия собственника, если это было необходимо для государственной или общественной пользы, но не иначе как за справедливое вознаграждение в указанном законом порядке (ст. 777). В заключительной статье (ст. 786) Проект предусматривал норму, согласно которой "ограничения, касающиеся пользования лесами, разработки недр земли, охоты, рыбной и жемчужной ловли, устройства и содержания домов, фабрик, заводов и иных сооружений, а равно другие ограничения права собственности, вызываемые общей пользой, определяются законами благоустройства и благочиния" lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; "Собственник земельного участка был вправе, в случае надобности, вместо проложенной по его земле проселочной дороги устроить другую дорогу, но не хуже прежней и не в дальнем от нее расстоянии и притом так, чтобы начало и конец новой дороги выходили на прежнюю дорогу" (ст. 780).
lt;2gt; Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право: Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И.М. Тютрюмова; сост. А.Л. Саатчиан. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 69 - 85.

Советское земельное законодательство предусматривало ограничения использования земельных участков общего и специального видов. К первой категории ограничений относилось возложение обязанностей на все категории землепользователей не совершать на своем участке действий, которые хотя бы и соответствовали общему характеру земельных прав, но могли нарушить интересы соседей lt;1gt;. Специальными являлись ограничения, устанавливаемые в интересах транспорта, промышленных предприятий, курортов, заповедников, заказников и т.д. lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Согласно ст. 20 ЗК РСФСР 1970 г. землепользователи обязаны были рационально и эффективно использовать землю, бережно к ней относиться, не совершать на предоставленных им земельных участках действий, нарушающих интересы соседних землепользователей // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1970. N 28. Ст. 581.
lt;2gt; См.: Самончик О.А. Правовое регулирование ограничений земельных прав сельскохозяйственных предприятий: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1986. С. 37, 39.

По обоснованному мнению Ю.Г. Жарикова, все пользователи землей обязаны соблюдать определенные (общие) природные, ветеринарные, санитарные и иные правила федерального, регионального и местного масштабов (к примеру, не выращивать запрещенные в обороте растения, содержащие наркотические вещества). К специальным ограничениям относятся так называемые земельно-планировочные ограничения, вызванные местоположением или иными обстоятельствами, связанными с принадлежностью к той или иной зоне или резервированием, включая сервитуты lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Жариков Ю.Г. Земельное право России: Учебник. М.: Кнорус, 2006. С. 102.

По нашему мнению, ограничения в сфере использования земельных участков можно классифицировать на: 1) общие и специальные ограничения; 2) земельно-правовые, лесные, водные, воздушные, экологические, градостроительные и иные ограничения, предусмотренные земельным, лесным, водным, воздушным, экологическим, градостроительным и иным законодательством; 3) ограничения, вызванные публичными интересами, и ограничения, предусмотренные в интересах соседа; 4) ограничения, обусловленные требованиями по охране окружающей среды, ограничения, вызванные особыми условиями использования земельных участков, их зонированием, целевым назначением, принадлежностью к категориям, и ограничения, обусловленные необходимостью резервирования земель; 5) ограничения использования публичной и ограничения использования частной земельной собственности lt;1gt;; 6) ограничения, устанавливаемые актами органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, и ограничения, установленные решениями судов; 7) ограничения, предусмотренные правилами застройки, градостроительными регламентами; 8) ограничения, направленные в отношении граждан, и ограничения в отношении индивидуальных предпринимателей и юридических лиц; 9) ограничения бессрочные и ограничения срочные; 10) иные ограничения.
--------------------------------
lt;1gt; А.А. Соколова вполне правомерно отмечает, что ограничения права муниципальной собственности представляют собой предусмотренные законом правила, понуждающие муниципальные образования воздерживаться от определенных действий в целях защиты прав и интересов населения (см.: Соколова А.А. Право муниципальной собственности и его ограничения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 9).

Под общими ограничениями земельных прав собственников можно понимать ограничения, предусмотренные для всех собственников земельных участков, независимо от категорий земель и их целевого использования. Под специальными земельно-правовыми ограничениями понимаются ограничения, вызванные особенностями правового режима (особыми условиями использования) земельного участка, включая его целевое назначение, зонирование, принадлежность к той или иной категории земель.
Земельно-правовые ограничения устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке (п. п. 3 - 6 ст. 56 ЗК РФ).
Отдельные виды таких ограничений изложены в ст. 56 ЗК РФ. Согласно этой статье могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами (п. 2) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Очень важное перечисление зон с особыми условиями землепользования содержит Градостроительный кодекс РФ: зоны с особыми условиями использования территорий - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ (ст. 1 ГрК РФ).

Так, на территории земель промышленности и иного специального назначения устанавливаются охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Эти зоны предусмотрены для обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов. Земельные участки, которые включены в такие зоны, не изымаются у собственников, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 3 ст. 87 ЗК РФ) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Порядок установления таких зон в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности, если иное не установлено ЗК РФ, определяется Правительством РФ, а в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, порядок устанавливается органами местного самоуправления (п. 5 ст. 87 ЗК РФ).

На земельных участках с охранными зонами газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф (п. 6 ст. 90 ЗК РФ) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов (п. 6 ст. 90 ЗК РФ).

В целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта для собственников земельных участков, расположенных на территории охранных зон, могут быть установлены запреты или ограничения на осуществление следующих видов деятельности: а) строительство капитальных зданий и сооружений, устройство временных дорог, вырубка древесной и кустарниковой растительности, удаление дернового покрова, проведение земляных работ, за исключением случаев, когда осуществление указанной деятельности необходимо для обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услугами железнодорожного транспорта, а также в связи с устройством, обслуживанием и ремонтом линейных сооружений; б) распашка земель; в) выпас скота; г) выпуск поверхностных и хозяйственно-бытовых вод lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Правила установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утверждены Постановлением Правительства РФ от 12 октября 2006 г. N 611 // СЗ РФ. 2006. N 42. Ст. 4385.

В пределах придорожных полос федеральных автомобильных дорог lt;1gt; предусмотрен особый режим использования земель, выражающийся в установлении ряда ограничений собственников земельных участков, расположенных в пределах действия этих полос lt;2gt;. Ограничения введены в целях создания нормальных условий эксплуатации автомобильных дорог и их сохранности, обеспечения требований безопасности дорожного движения и безопасности населения. На придорожных полосах запрещается строительство капитальных сооружений (сооружения со сроком службы 10 и более лет), за исключением объектов дорожной службы, объектов Государственной инспекции безопасности дорожного движения МВД РФ и объектов дорожного сервиса. Объекты не должны ухудшать видимость на федеральной автомобильной дороге и другие условия безопасности дорожного движения и эксплуатации этой автомобильной дороги и расположенных на ней сооружений, а также создавать угрозу безопасности населения. Выбор места размещения объектов должен осуществляться с учетом возможной реконструкции федеральной автомобильной дороги. Размещение, проектирование и строительство объектов должно производиться с учетом требований стандартов и технических норм безопасности дорожного движения, экологической безопасности, строительства и эксплуатации автомобильных дорог. Размещение объектов дорожного сервиса в пределах придорожных полос должно производиться в соответствии с нормами проектирования и строительства этих объектов, а также планами и генеральными схемами их размещения, утвержденными Федеральным дорожным агентством по согласованию с департаментом обеспечения безопасности дорожного движения МВД РФ, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. При выборе места размещения объектов дорожного сервиса следует стремиться к сокращению до минимума числа примыканий, подъездов к федеральной автомобильной дороге и съездов с нее, располагая, как правило, эти объекты комплексно в границах земель, отведенных для этих целей. Объекты дорожного сервиса должны быть обустроены площадками для стоянки и остановки автомобилей, а также подъездами, съездами и примыканиями, обеспечивающими доступ к ним с федеральной автомобильной дороги. При примыкании к федеральной автомобильной дороге подъезды и съезды должны быть оборудованы переходно-скоростными полосами и обустроены таким образом, чтобы обеспечить безопасность дорожного движения. Строительство и содержание объектов дорожного сервиса, включая площадки для стоянки и остановки автомобилей, подъезды и съезды к ним, осуществляются за счет средств их владельцев. Размещение инженерных коммуникаций в пределах придорожных полос допускается только по согласованию с Федеральным дорожным агентством или уполномоченными им органами. Собственники земельных участков, расположенных в пределах придорожных полос, обязаны обеспечивать допуск на принадлежащие им земельные участки представителей органа управления федеральной автомобильной дорогой и иных должностных лиц, уполномоченных осуществлять контроль за использованием земель, а также своевременно исполнять выданные ими предписания lt;3gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Придорожные полосы федеральных автомобильных дорог общего пользования - это прилегающие с обеих сторон к полосе отвода указанной дороги участки земли шириной не менее 50 метров каждый.
lt;2gt; В границах полосы отвода автомобильной дороги прямо запрещено: 1) выполнение работ, не связанных со строительством, с реконструкцией, капитальным ремонтом, ремонтом и содержанием автомобильной дороги, а также с размещением объектов дорожного сервиса; 2) размещение зданий, строений, сооружений и других объектов, не предназначенных для обслуживания автомобильной дороги, ее строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта и содержания и не относящихся к объектам дорожного сервиса; 3) распашка земельных участков, покос травы, осуществление рубок и повреждение лесных насаждений и иных многолетних насаждений, снятие дерна и выемка грунта, за исключением работ по содержанию полосы отвода автомобильной дороги или ремонту автомобильной дороги, ее участков; 4) выпас животных, а также их прогон через автомобильные дороги вне специально установленных мест, согласованных с владельцами автомобильных дорог; 5) установка рекламных конструкций, не соответствующих требованиям технических регламентов и (или) нормативным правовым актам о безопасности дорожного движения; 6) установка информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к обеспечению безопасности дорожного движения или осуществлению дорожной деятельности.
lt;3gt; Правила установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог, утверждены Постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. N 1420 (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. N 49. Ст. 6059.

В ст. 52 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (с изм. и доп.) lt;1gt; прямо указано, что в целях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон и объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, создаются защитные и охранные зоны, в том числе санитарно-защитные, в кварталах, микрорайонах городских и сельских поселений - территории, зеленые зоны, включающие в себя лесопарковые зоны и иные зоны с ограниченным режимом природопользования. Порядок установления и создания защитных и охранных зон регулируется законодательством.
--------------------------------
lt;1gt; СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.

Существенные ограничения для собственников земельных участков в целях сохранения и воспроизводства объектов животного мира и среды их обитания содержит Федеральный закон от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ "О животном мире" (с изм. и доп.) lt;1gt;. Такие ограничения могут быть применены на определенных территориях и акваториях либо на определенные сроки решением федерального органа исполнительной власти или высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в пределах их компетенции по представлению соответствующего специально уполномоченного государственного органа по охране, контролю и регулированию использования объектов животного мира и среды их обитания. Любая деятельность, влекущая за собой изменение среды обитания объектов животного мира и ухудшение условий их размножения, нагула, отдыха и путей миграции, должна осуществляться с соблюдением требований, обеспечивающих охрану животного мира. Хозяйственная деятельность, связанная с использованием объектов животного мира, должна осуществляться таким образом, чтобы разрешенные к использованию объекты животного мира не ухудшали собственную среду обитания и не причиняли вреда сельскому, водному и лесному хозяйству. При размещении, проектировании и строительстве населенных пунктов, предприятий, сооружений и других объектов, совершенствовании существующих и внедрении новых технологических процессов, введении в хозяйственный оборот целинных земель заболоченных, прибрежных и занятых кустарниками территорий, мелиорации земель, осуществлении лесных пользований, проведении геологоразведочных работ, добыче полезных ископаемых, определении мест выпаса и прогона сельскохозяйственных животных, разработке туристических маршрутов и организации мест массового отдыха населения и осуществлении других видов хозяйственной деятельности должны предусматриваться и проводиться мероприятия по сохранению среды обитания объектов животного мира и условий их размножения, нагула, отдыха и путей миграции, а также по обеспечению неприкосновенности защитных участков территорий и акваторий. При размещении, проектировании и строительстве аэродромов, железнодорожных, шоссейных, трубопроводных и других транспортных магистралей, линий электропередачи и связи, а также каналов, плотин и иных гидротехнических сооружений должны разрабатываться и осуществляться мероприятия, обеспечивающие сохранение путей миграции объектов животного мира и мест их постоянной концентрации, в том числе в период размножения и зимовки. На защитных участках территорий и акваторий запрещаются отдельные виды хозяйственной деятельности или регламентируются сроки и технологии их проведения, если они нарушают жизненные циклы объектов животного мира (ст. 22).
--------------------------------
lt;1gt; СЗ РФ. 1995. N 17. Ст. 1462.

В целях защиты земель особо охраняемых природных территорий lt;1gt; от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий. Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима lt;2gt;. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются: 1) предоставление садоводческих и дачных участков; 2) строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами; 3) движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог; 4) иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами (п. 7 ст. 95 ЗК РФ). В границах национальных парков допускается в отдельных случаях наличие земельных участков собственников, деятельность которых не оказывает негативное (вредное) воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков. Национальные парки имеют исключительное право приобретения указанных земель (п. 6 ст. 95 ЗК РФ).
--------------------------------
lt;1gt; К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (п. 1 ст. 95 ЗК РФ).
lt;2gt; В целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности (п. 5 ст. 95 ЗК РФ).

На территориях природных парков устанавливаются различные режимы особой охраны и использования в зависимости от экологической и рекреационной ценности природных участков. Исходя из этого, на территориях природных парков могут быть выделены природоохранные, рекреационные, агрохозяйственные и иные функциональные зоны, включая зоны охраны историко-культурных комплексов и объектов. На территориях природных парков запрещается деятельность, влекущая за собой изменение исторически сложившегося природного ландшафта, снижение или уничтожение экологических, эстетических и рекреационных качеств природных парков, нарушение режима содержания памятников истории и культуры. В границах природных парков могут быть запрещены или ограничены виды деятельности, влекущие за собой снижение экологической, эстетической, культурной и рекреационной ценности их территорий. Конкретные особенности, зонирование и режим каждого природного парка определяются положением об этом природном парке, утверждаемым органами государственной власти соответствующих субъектов Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей среды и соответствующими органами местного самоуправления lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Статья 21 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" // СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

На территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы lt;1gt;. Использование земель особо охраняемых природных территорий, занятых объектами культурного наследия России, ограничивается в случаях, установленных ЗК РФ, иными федеральными законами (п. 6 ст. 94 ЗК РФ).
--------------------------------
lt;1gt; Статья 27 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".

В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством РФ, а для лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального и местного значения - исполнительными органами государственной власти субъектов Федерации. Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков не изымаются и не выкупаются, но в их пределах вводится особый режим использования земель с тем, чтобы ограничить или запретить те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. В соответствии с установленным санитарным режимом возможно полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях (п. п. 2, 3 ст. 96 ЗК РФ).
Согласно Федеральному закону от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" lt;1gt; округа санитарной (горно-санитарной) охраны имеют три зоны. На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению. На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением (ст. 16).
--------------------------------
lt;1gt; СЗ РФ. 1995. N 9. Ст. 713.

Для земель природоохранного назначения lt;1gt; также предусмотрен особый правовой режим использования, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель. На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима охраны этих земель в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у собственников земельных участков (ст. 97 ЗК РФ).
--------------------------------
lt;1gt; К землям природоохранного назначения относятся: земли запретных и нерестоохранных полос; земли, занятые защитными лесами, предусмотренными лесным законодательством (за исключением защитных лесов, расположенных на землях лесного фонда, землях особо охраняемых территорий); иные земли, выполняющие природоохранные функции (п. 1 ст. 97 ЗК РФ).

Особый режим использования земель с определенным ограничением хозяйственной деятельности устанавливается и для земель рекреационного, историко-культурного назначения (ст. ст. 98, 99 ЗК РФ).
На территориях водоохранных зон (земельных участков, прилегающих к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов) также устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.
В пределах прибрежных зон (территорий внутри водоохранных зон) вводятся дополнительные ограничения природопользования, в соответствии с Водным кодексом РФ. Размещение в таких зонах объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений допускается лишь при наличии лицензии на водопользование.
Источники питьевого водоснабжения также имеют зоны санитарной охраны. В первой зоне (огражденной территории водозаборных сооружений и площадок, головных водопроводных сооружений) установлен строгий охранный режим и не допускается размещение зданий, сооружений и коммуникаций, не связанных с эксплуатацией водоисточников, запрещается постоянное и временное проживание людей, не связанных непосредственно с работой на водопроводных сооружениях. Во второй зоне установлен режим ограничения строительства и хозяйственного пользования земель и водных объектов.
Особенно большим ограничениям подвергнуто использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Так, согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании и обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп.) lt;1gt;, собственники земельных участков в целях обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий; представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и экологотоксикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения; информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании; выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 8).
--------------------------------
lt;1gt; СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399.

Земельные участки, находящиеся в зоне мелиоративных земель, предоставляются и изымаются для проведения мероприятий в установленном законом порядке и могут использоваться для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Предоставление земельных участков в границах мелиоративных систем субъектам земельного права возможно лишь при соблюдении технологической схемы эксплуатации сооружений и устройств этой системы, являющихся общими для нескольких лиц. Строительство на мелиорируемых (мелиорированных) землях объектов и проведение других работ, не предназначенных для мелиорации земель, не должны ухудшать водного, воздушного и питательного режимов почв на мелиорируемых (мелиорированных) землях, а также препятствовать эксплуатации мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений. Сооружение и эксплуатация линий связи, электропередач, трубопроводов, дорог и других объектов на мелиорируемых землях не могут осуществляться без согласования со специально уполномоченными в сфере мелиорации земель государственными органами. Любая деятельность на мелиорируемых (мелиорированных) землях должна осуществляться в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса, включая мелиорацию lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Статьи 26, 30 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 142.

Известный российский цивилист С.С. Алексеев, исследуя проблемы теории права собственности, отмечает, что даже в демократических передовых странах не в полной мере осознают важность положений ст. 548 Гражданского кодекса Франции, согласно которой "плоды, производимые вещью, принадлежат собственнику лишь при условии возмещения им расходов, понесенных третьими лицами в связи со вспашкой земли, выполнением работ и приобретением семян" lt;1gt;. Представляется, что внимание талантливого ученого вызвали не трудовые аспекты и вопросы оплаты за оказанные услуги в процессе сельскохозяйственного производства, а эколого-цивилистические требования к собственнику земельного участка по восстановлению плодородия почвы и обрабатываемой земли, дающей урожай.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. М.: Норма, 2008. С. 36 - 37.

Граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в чужих лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов. Пребывание граждан в чужих лесах в целях охоты регулируется лесным законодательством (п. п. 1, 7 ст. 11 Лесного кодекса РФ (далее - ЛК РФ lt;1gt;) lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.
lt;2gt; Лица, которым предоставлены лесные участки, не вправе препятствовать доступу граждан на эти лесные участки, а также осуществлению заготовки и сбору находящихся на них пищевых и недревесных лесных ресурсов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 11 ЛК РФ (п. 8 ст. 11 ЛК РФ).

Особенности хозяйственной, промысловой и иной деятельности, связанной с пользованием землями, лесами, недрами, водными ресурсами в пограничной зоне, регулируются федеральными законами, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а в пределах пятикилометровой полосы местности или до рубежа инженерно-технических сооружений - на основании разрешения, а в остальной части - с уведомлением пограничных органов lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Статья 16 Закона РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О государственной границе Российской Федерации" (с изм. и доп.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 17. Ст. 594.

Для собственников земельных участков, осуществляющих застройку земельного участка, предусмотрены санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке, имеющие, по существу, ограничительный характер lt;1gt;. При планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, при решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Интересно заметить, что согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
lt;2gt; Статья 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1995. N 14. Ст. 1650.

Имеются санитарно-защитные зоны между границами промплощадки, складов открытого и закрытого хранения материалов и реагентов, предприятий сельского хозяйства с учетом перспективы их расширения и селитебной застройки с режимом ограничения хозяйственной деятельности в соответствии с действующими нормативными актами. Как правило, санитарно-защитные зоны (озеленение) отделяют жилую застройку от территории транспортных и инженерных объектов и коммуникаций, а также промышленных объектов. В границах санитарно-защитных зон устанавливается режим санитарной защиты от неблагоприятных воздействий; допускается размещение коммунальных инженерных объектов городской инфраструктуры в соответствии с санитарными нормами и СНиП.
Согласно Закону РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (с изм. и доп.) lt;1gt; проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки. Застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений также допускаются лишь с разрешения вышеуказанного органа. Разрешение на строительство объектов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых планируется в целях выполнения работ, связанных с пользованием недрами, в соответствии с лицензией на пользование недрами и проектом проведения указанных работ выдается указанным органом (ст. 25).
--------------------------------
lt;1gt; СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.

Градостроительное законодательство также содержит ограничительные требования к застройщикам земельных участков lt;1gt;. Земли поселений используются только в соответствии с зонированием территорий, правилами землепользования и застройки согласно градостроительному регламенту (ст. ст. 83, 85 ЗК РФ).
--------------------------------
lt;1gt; Следует согласиться с мнением авторов учебника "Земельное право России", утверждающих, что существуют "градостроительные ограничения" (см.: Земельное право России: Учебник / Под ред. А.П. Анисимова. М.: Юрайт-Издат, 2009. С. 105 - 106).

Как известно, земли населенных пунктов разбиты на соответствующие зоны (жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные территориальные зоны) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования и должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия (п. п. 4 и 5 ст. 30 ГрК РФ).

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. ст. 94 - 100 настоящего Кодекса. Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения. Они используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (ст. 85 ЗК РФ, ст. 35 ГрК РФ lt;1gt;).
--------------------------------
lt;1gt; Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: 1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; 2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований; 3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; 4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки включают в себя: 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 2) карту градостроительного зонирования; 3) градостроительные регламенты (п. п. 1, 2 ст. 30 ГрК РФ).
Для каждой территориальной зоны разработан свой градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства lt;1gt;. Территориальные зоны, градостроительные регламенты устанавливаются Правилами землепользования и застройки и утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга (ст. 1 ГрК РФ) lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Согласно п. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
lt;2gt; Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Действие градостроительного регламента не распространяется на отдельные виды земельных участков (п. п. 2 - 6 ст. 36 ГрК РФ).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Действующие ЗК РФ и ГрК РФ не дают нормативного определения "разрешенного использования земельного участка". Интересно заметить, что действовавший ранее Градостроительный кодекс РФ 1998 г. указывал, что под разрешенным использованием земельного участка и иных объектов недвижимости следует понимать "использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством РФ, а также сервитуты" (ст. 1). А.П. Анисимов делает верный вывод о том, что целевое назначение устанавливается земельным законодательством для всех категорий земель, указанных в ст. 7 ЗК РФ, а разрешенное использование земельных участков, конкретизирующее целевое назначение для участков в составе отдельных категорий и субкатегорий земель, определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством. Ученый определяет разрешенное использование земельного участка как "совокупность параметров и видов допустимого использования полезных свойств земельного участка и расположенных на нем природных ресурсов, а также объектов недвижимости в хозяйственных или потребительских целях в соответствии с регламентом либо в ином порядке, предусмотренном законодательством" lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Анисимов А.П. Разрешенное использование земельных участков: вопросы теории // Гражданское право. 2006. N 4. С. 45.

ГрК РФ предусматривает три вида разрешенного использования недвижимости: 1) основные виды разрешенного использования недвижимости, которые при условии соблюдения строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, иных обязательных требований не могут быть запрещены; 2) сопутствующие виды разрешенного использования недвижимости, которые по отношению к основным видам являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида сопутствующий вид использования не является разрешенным, если иное специально не оговаривается настоящими Правилами применительно к конкретным видам и (или) местам (условиям) расположения недвижимости; 3) условно разрешенные виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных зональных согласований.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; 5) иные показатели. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются предусмотренные законом размеры и параметры, их сочетания. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров (ст. 38 ГрК РФ).
В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1) границы земельного участка; 2) границы зон действия публичных сервитутов; 3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; 5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); 6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия); 8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд (ст. 44 ГрК РФ).
Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия (п. 6 ст. 56 ГрК РФ).
Как уже отмечалось, одним из ограничений прав на землю являются условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пп. 3 п. 2 ст. 56 ЗК РФ).
Так, в соответствии со ст. 30.2, п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ могут быть установлены максимальные сроки строительства на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства lt;1gt;. Ограничения максимальных сроков строительства на комплексном участке сохраняются для собственников и арендаторов отдельных участков в его границах и переходят при обороте участков - отчуждении участков или уступке права их аренды (п. п. 5 - 7 ст. 30.2 ЗК РФ). По существу, указанный пункт ст. 56 ЗК РФ рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю.
--------------------------------
lt;1gt; Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (ст. 51 ГрК РФ).
Воздушный кодекс РФ lt;1gt; также предусматривает определенные ограничения землепользования в целях обеспечения безопасности воздушного транспорта. Так, проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома. Согласно ст. 90 ЗК РФ в целях создания условий для строительства и реконструкции объектов воздушного транспорта осуществляется резервирование земель. Порядок резервирования земель для указанных целей устанавливается федеральными законами. При этом в соответствии со ст. 27 ЗК РФ земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров, ограничиваются в обороте.
--------------------------------
lt;1gt; Федеральный закон от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.

Статьей 56.1 ЗК РФ предусмотрены ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд: предусмотренные пп. 2, 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ права собственников земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд lt;1gt;. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; О резервировании земель подробнее см.: Камышанский В.П. Резервирование земельных участков поселений для муниципальных нужд // Актуальные проблемы гражданского права и процесса: Сб. материалов Международной научно-практической конференции / Отв. ред. Д.Х. Валеев, М.Ю. Челышев. М.: Статут, 2006. Вып. 1. С. 135 - 141.
lt;2gt; По одному из изученных дел выяснилось, что арбитражный суд признал правомерным распоряжение органа муниципального образования о резервировании земельных участков для муниципальных нужд в целях размещения объектов социальной, инженерной инфраструктуры и жилищного строительства в части включения в число зарезервированных земельного участка, указав при этом, что ограничения прав на земельный участок, возникшие на основании акта о резервировании земельных участков, подлежат государственной регистрации в силу ст. 56 ЗК РФ (Постановление Федерального Арбитражного суда от 8 мая 2007 г. N Ф08-2462/2007 // СПС "КонсультантПлюс").

<< | >>
Источник: Андреев Ю.Н.. Ограничения в гражданском праве России. – СПб.: Юридический центр Пресс,2011. – 400 с.. 2011

Еще по теме § 2. Виды ограничений прав земельных собственников:

  1. Глава 2. Организация земельного дела в период смены власти (лето — осень 1918 г.)
  2. § 1. Способы защиты гражданских прав
  3. § 1. Правовая природа ограничений прав
  4. § 5. Виды ограничений прав
  5. § 1. Общая характеристика земельных прав граждан
  6. § 2. Виды ограничений прав земельных собственников
  7. § 3. Ограничения прав земельных собственников рамками соседского права
  8. § 1. Сервитуты как основание ограничения и обременения прав собственника недвижимого имущества
  9. § 4. Право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками в системе ограничений (обременений) прав
  10. § 2. Понятие и виды (формы) злоупотребления правом
  11. § 1. Общая характеристика основных видов права собственности
  12. § 2. Право частной собственности на землю
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -