Понятие и виды договоров найма жилого помещения

Удовлетворение жизненно важной потребности каждого гражданина в жилье — неотъемлемый фактор благополучия и стабильности всего общества. В условиях перехода к рыночным отношениям в экономике, проведения жилищной реформы, зарождения и развития рынка жилья идет активное формирование нового жилищ­ного законодательства, имеющего комплексный характер.

С 1 марта 2005 г. введен в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации, в связи с чем утратил силу ряд нормативно-правовых актов. В на­стоящее время жилищные отношения регулируются Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, иными федеральными законами, изданными в соот­ветствии с ними указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами федеральных органов исполнительной власти, законами и иными нормативными актами субъектов Федерации, а также нормативными ак­тами органов местного самоуправления.

Объектом жилищных прав является жилое помещение. Статья 15 ЖК РФ оп­ределяет в самых общих чертах признаки жилого помещения. Жилым признается помещение, изолированное и пригодное для постоянного проживания. т.е. по­мещение, которое может обеспечить нормальную здоровую жизнедеятельность человека. В настоящее время действует Положение о признании помещения жи­лым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и много­квартирного дома, аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Пра­вительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, в ред. Постановления Правительства РФ от 2 августа 2007 г. № 494)^[45]. Положение содержит конкретные требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоста­вить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Существуют социальный, коммерческий наем жилых помещений и наем спе­циализированных жилых помещений.

Социальный наем — это наем жилого помещения в государственном и муниципаль­ном жилищном фонде социального использования.

Гражданский кодекс РФ не содержит определения договора коммерческого найма жилого помещения. Между тем этот термин прочно вошел в юридическую терминологию в противовес понятию договора социального найма, определенно­го п. 1 ст. 60 ЖК РФ. Кроме того, законодатель разграничил эти два вида дого­воров, посвятив ст. 672 ГК регламентации социального найма жилья. Нормы гл. 35 ГК в основном направлены на регулирование коммерческого найма жилых помещений, к социальному найму применяются только отдельные ее статьи (672, 674, 675, 678, 680, п. 1—3 ст. 685 ГК).

Коммерческий наем — наем жилого помещения в частных домах (квартирах) граж­дан и организаций, осуществляемый на коммерческих началах. В этом случае най­модатель (собственник) преследует цель извлечения прибыли. А сторонами договора являются собственник и физическое лицо.

Юридическим лицам жилые помещения предоставляются на основании дого­вора аренды или на ином основании, определенном законом.

Оба указанные вида рассматриваемого договора являются возмездными, дву­сторонне обязывающими, консенсуальными, на них распространяются следую­щие правила.

Предмет договора найма. Предметом договора найма (определяют нормы ст. 673 ГК и ст. 62 ЖК РФ) может быть лишь свободное изолированное жилое по­мещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Оно должно соответствовать требованиям строи­тельных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. Помещение, не признанное жилым в порядке, предусмот­ренном жилищным законодательством, не является таковым, например помеще­ния в дачных или садовых домиках и т.д. Дома и квартиры регистрируются в ка­честве жилых после их строительства или переоборудования специальным орга­ном — бюро технической инвентаризации.

Жилое помещение может состоять из квартиры либо одной или нескольких изолированных комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

В соответствии со ст. 89 ЖК РФ к предмету договора социального найма жи­лого помещения предъявляются дополнительные требования. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Форма договора. Форма договора найма жилого помещения — простая пись­менная. Для социального найма обязателен Типовой договор, утвержденный По­становлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315^[46].

Сохранение договора найма при переходе права собственности (права хозяй­ственного ведения или оперативного управления) на жилое помещение. т.е. пра­вопреемник, покупатель жилого помещения автоматически становится наймода­телем по действующему договору вплоть до окончания срока его действия на тех же условиях, что и предыдущий собственник (ст. 675 ГК РФ).

В качестве нанимателя могут выступать только физические лица (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК, ч.1 ст. 60 ЖК РФ). Вместе с нанимателем с предварительного уведомления наймодателя могут безвозмездно проживать временные жильцы (пользователи), однако не более шести месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Договор найма специализированного жилого помещения. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специа­лизированного жилого помещения (действующий от его имени уполномочен­ный орган государственной власти или уполномоченный орган местного само­управления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за пла­ту во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Его предметом могут выступать только государственные или муниципальные жилые помещения, относящиеся к фонду специализированного жилья: служеб­ные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п.

В императивном порядке определяются некоторые существенные условия до­говора найма специализированного жилого помещения, касающиеся, в частно­сти, его предмета. Служебным жилым помещением может быть только отдельная квартира, жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебе­лью и быть по площади не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (п. 1 ст. 105 ЖК РФ), в домах системы социального обслужива­ния населения проживающим должны предоставляться медицинские и социаль­но-бытовые услуги.

37.2.