Порядок заключения и содержание договоров найма жилого помещения

Все виды договора найма жилого помещения имеют одну цель — обеспечить жильем граждан. Вместе с тем законодатель заложил принципиально иные осно­вания этих договоров.

Коммерческий наем жилого помещения.

Одним из существенных условий договора коммерческого найма является размер платы за жилое помещение. В установлении размера платы стороны должны исходить из сложившихся на рынке цен найма аналогичного жилья (п. 1 ст. 614 ГК). Закон может устанавливать ее максимальный размер.

По договору коммерческого найма наймодатель обязан:

1) передать нанимателю предмет договора в состоянии, пригодном для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находит­ся сданное внаем жилое помещение;

3) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю коммуналь­ных услуг;

4) обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом по­мещении. При этом не вправе без согласия нанимателя осуществлять переобору­дование жилого дома, в котором находится жилое помещение, если такое пере­оборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.

Необходимо различать капитальный и текущий ремонт жилого помещения от капитального и текущего ремонта жилого многоквартирного дома¹.

Права и обязанности сторон. Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по целевому назначению — только для проживания;

2) соблюдать правила пользования жилым помещением. В том числе: исполь­зовать жилое помещение без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан (с 23 до 7 часов должна соблюдаться полная тишина); бережно относит­ся к жилищному фонду и придомовым территориям; выполнять предусмотрен­ные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно­градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, исполь­зовать придомовые территории без ущерба интересов других граждан и общества;

3) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надле­жащем состоянии. Не вправе производить переустройство и реконструкцию жи­лого помещения без согласия наймодателя;

4) осуществлять текущий ремонт жилого помещения Исключением являются случаи, связанные с производством капитального ремонта, либо когда ремонт вызван необходимостью ликвидации поломок и дефектов некоторых конструк­тивных элементов жилого дома;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором сроки внесения платы не предусмотрены, она должна вноситься ежемесячно, в порядке, установленном ЖК РФ;

6) самостоятельно вносить коммунальные платежи, если соглашением не ус­тановлено иное;

7) сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наниматель имеет право:

1) на заключение договора на новый срок;

2) согласовывать с наймодателем размер платы за жилое помещение;

3) с предварительного уведомления наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям) на срок до шести месяцев;

4) с согласия наймодателя передавать на срок часть или все нанятое им жилое помещение в пользование поднанимателю. Как и временные жильцы, поднани­матели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещени­ем, а значит, ответственным перед наймодателем остается наниматель;

5) с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимате­лем, вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение.

Одним из условий договора коммерческого найма жилого помещения являет­ся срок. Законодатель выделяет два вида договора коммерческого найма: кратко­срочный — до одного года и долгосрочный — от 1 года до 5 лет. Условие о сроке не является существенным для рассматриваемого договора. Если срок не определен сторонами, то договор считается заключенным на 5 лет.

Социальный наем жилого помещения. В отличие от предыдущего вида договора договор социального найма жилого помещения обладает рядом специфических черт.

Во-первых, жилье из фонда социального назначения предоставляется отдель­ным категориям граждан. Статья 51 ЖК РФ устанавливает четыре основания, по которым гражданам могут быть предоставлены жилые помещения по договору социального найма. Первое обусловлено отсутствием у малоимущих жилого по­мещения, занимаемого по договору социального найма или находящегося в соб­ственности. Второе основание связано с обеспеченностью жилой площадью ме­нее учетной нормы на одного члена семьи. Учетная норма устанавливается орга­ном местного самоуправления самостоятельно. Третье основание связано с про­живанием граждан в помещениях, не отвечающих установленным (санитарно­эпидемиологическим, техническим, противопожарным и т.д.) для жилых поме­щений требованиям. Четвертое — проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное прожи­вание с ними в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболе­ваний устанавливается Правительством РФ.

Жилые помещения из социального фонда не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором РФ (п. 5 ст. 49 ЖК РФ).

Во-вторых, для заключения указанного договора необходимы следующие ад­министративно-правовые предпосылки.

1. Решением органа местного самоуправления гражданин должен быть отне­сен к числу малоимущих. При этом учитываются доходы каждого члена семьи и стоимость имущества, подлежащего налогообложению.

2.

На этой стадии участниками правоотношения являются административные органы, которые принимают решение о постановке на учет нуждающихся в жи­лых помещениях. Таким образом, эти отношения носят не гражданско-правовой, а административно-правовой характер. В данном случае субъекты отношений юридически не равны.

В-третьих, договор социального найма жилого помещения может быть заклю­чен только на основании решения органа местного самоуправления о предостав­лении жилого помещения.

В-четвертых, предмет договора не может быть определен или уточнен сторо­нами, договор заключается по поводу определенного жилого помещения, в соот­ветствии с решением органа местного самоуправления.

Таким образом, отношения по поводу найма жилого помещения социального фонда имеют комплексную природу: включают в себя гражданско-правовые и административно-правовые элементы.

В-пятых, круг наймодателей при социальном найме ограничен публичным собственником жилого помещения или действующим от его имени государствен­ным органом или органом местного самоуправления. Обычно правом заключать договоры социального найма жилых помещений наделяются жилищно-эксплуа­тационные организации (жилищно-эксплуатационые конторы, дирекции экс­плуатации зданий и др.), обладающие правами юридических лиц и созданные собственником социального жилья.

Еще одна особенность упомянутого договора состоит в том, что свобода дого­вора ограничена решением органа местного самоуправления. Будущий наймода­тель не имеет права отказаться от заключения договора с указанным в решении нанимателем.

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помеще­ния раскрыты в Типовом договоре социального найма и в Правилах пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25)¹.

Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, надлежащим образом содержать и ремонтировать общее имущество в многоквартирном доме, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление необходимых коммунальных услуг (п.

Наниматель вправе:

1) с согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи сдавать в поднаем как часть, так и все жилое помещение. Исключения, когда сдача жилого помещения в поднаем не допускается: а) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающе-

го, окажется меньше установленной нормы; б) если в нем проживают лица, стра­дающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний; в) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире (ст. 76 ЖК РФ);

2) вселять в жилое помещение иных лиц;

3) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

4) требовать от наймодателя своевременного поведения капитального ремонта жилого помещения и участия в содержании общего имущества в многоквартир­ных домах, предоставления коммунальных услуг;

5) Жилищный кодекс РФ позволяет также заниматься нанимателю и прожи­вающими с ним гражданам профессиональной и предпринимательской деятель­ностью, если эта деятельность не нарушает прав и законных интересов других граждан (п. 2 ст. 17 ЖК РФ);

6) наниматель не только обладает определенными правами, но и несет обязан­ности, неисполнение которых влечет определенную законодателем ответственность (ст. 68, 83 ЖК РФ). Обязанности нанимателя в правоотношениях социального найма во многом аналогичны обязанностям нанимателя по договору коммерческо­го найма: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохран­ность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помеще­ния, проводить его текущий ремонт, своевременно оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением (п. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Наем специализированного жилого помещения. Определенное сходство с договором социального найма жилого помещения имеет договор по поводу специализированного жилого помещения.

Договор заключается в письменной форме, его содержание определено Типо­вым договором найма специализированных жилых помещений (утв. Постановле­нием Правительства РФ от 26 января 2006 № 42) ^[47], включающим ряд императив­но определенных условий.

Во-первых, этот договор в отличие от договора социального найма является временным. Так, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы, нахождения на государствен­ной должности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или на выборной должности (п. 3 ст. 104 ЖК РФ).

Во-вторых, он обязательно является возмездным, в то время как за наем жи­лых помещений социального фонда малоимущие граждане могут быть освобож­дены от внесения платы (п. 9 ст. 156 ЖК РФ).

Стороны в договоре найма специализированных жилых помещений несут те же права и обязанности, что и по договору социального найма жилого помещения (п. 5 ст. 100 ЖК РФ). По общему правилу, члены семьи нанимателя являются со­нанимателями и имеют аналогичные права и обязанности, но утрачивают их в слу­чае прекращения семейных отношений с нанимателем (п. 4 ст. 31, п. 5 ст. 100 ГК).

37.3.