1.1. О договоре участия в долевом строительстве
Купить квартиру в многоквартирном доме, который только возводится, можно исключительно посредством заключения договора долевого участия в строительстве.
Заключение такого договора, как и иные отношения застройщика и участника, регулируется специальным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве).
Между тем, если вы приобретаете строящиеся гараж, дом и тому подобные объекты, то в этом случае договор долевого участия не заключается. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве им регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и возникновением права собственности на объекты долевого строительства и общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, если возникновение общей собственности не намечается, т.е. вы предполагаетесь единственным собственником (дом, гараж и т.п.), такие отношения Законом о долевом участии в строительстве не регулируются.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона о долевом участии в строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют отвечающие требованиям Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Поэтому, если организация, у которой вы планируете купить квартиру в строящемся доме, предлагает заключить какой-либо иной договор, стоит задуматься о благонадежности застройщика и о том, стоит ли вообще соглашаться на такую сделку.
Отметим, что использование разных схем обхода Закона о долевом участии в строительстве - это настолько типичное дело, что, например, на вексельную схему и схему продажи через предварительный договор до 2009 года приходилось 90% всех продаж новостроек .
Хотя использование иных договорных конструкций не всегда означает, что участника непременно обманут и он в итоге останется ни с чем. Вовсе нет. Часто основной причиной того, что застройщики пытаются отойти от договора долевого участия, являются требования Закона о долевом участии в строительстве к застройщикам.--------------------------------
См.: Лазукин М. Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме // Жилищное право. 2012. N 9.
Итак, первое, на что необходимо обратить внимание, работает ли застройщик на основе договора долевого участия в строительстве. Если да, то можно сделать вывод о надежности организации и о том, что права граждан компания-продавец стремится соблюдать.
Следует отметить, что даже если вам предлагают заключить договор, наименование которого отличается от долевого участия в строительстве либо по условиям договора он таковым не является, т.е. с вами заключают предварительный или иной подобный договор, то это еще не означает, что заключенный договор не является договором долевого участия, а вы не сможете воспользоваться предоставляемыми Законом о долевом участии в строительстве правами.
Дело в том, что вопрос о том, какой именно договор был заключен, разрешается не посредством наименования договора либо указания в нем определенных условий, а тем, каким образом строились фактические отношения сторон, какие цели стороны преследовали. Так, если стороны заключают предварительный и любой иной договор, но фактически происходит так, что денежные средства передаются сразу (либо в определенном порядке), как если бы заключался договор долевого участия, и при этом предполагается, что гражданин должен получить в собственность квартиру, то перед нами также будет договор долевого участия.
Гражданский кодекс РФ знает такое понятие, как притворная сделка (ст. 177). Суть ее в том, что если стороны заключают одну сделку, но имеют в виду другую, то такая сделка является ничтожной (не влечет никаких правовых последствий), а к отношениям сторон применяются нормы той сделки, которую стороны в действительности имели в виду.
Например, чтобы избежать преимущественного права покупки, совершается сделка дарения, а на самом деле одна сторона платит другой деньги. Или, чтобы уйти от Закона о долевом участии в строительстве, заключается договор об инвестировании, однако из него следует, что одна сторона обязуется за плату передать после постройки дома в собственность квартиру - в этом случае перед нами договор долевого строительства.В связи с этим в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 10.04.2013, устанавливается следующее.
Действие Закона о долевом участии в строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.), в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Таким образом, если заключается договор, в соответствии с которым одна сторона платит деньги, а вторая обязуется передать в собственность квартиру в строящемся доме, вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор будет являться договором долевого участия в строительстве.