<<
>>

2. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве. Ответственность сторон

Основной обязанностью застройщика является обязанность передать участнику долевого строительства в определенный срок квартиру. Закон о долевом участии в строительстве устанавливает определенную процедуру передачи.

Часть 4 ст. 8 Закона о долевом участии в строительстве обязывает застройщика предупредить участника о готовности объекта долевого строительства к передаче, предупредить о необходимости принятия объекта, а также о последствиях неисполнения обязанности по принятию.

Но совершенно неясно сформулированы сроки для такого предупреждения. Процитируем указанную норму.

"Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи... При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (выделено мной. - С.К.).

Во-первых, сначала идет речь о месяце до наступления срока передачи. Далее Закон устанавливает срок в 14 дней, если договор предусматривает срок начала передачи и принятия объекта. Но чем отличается срок передачи от срока начала передачи и принятия, совершенно неясно.

Очевидно, что ничем, хотя регулирование разное.

Лучше всего ориентироваться на то, что предупреждение должно иметь место не позднее чем за один месяц.

Во-вторых, уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Таким образом, не допускается уведомление ни посредством факса, ни электронной почты и т.п. Во всяком случае, все иные способы доставки, отличные от указанных в Законе, не позволяют в дальнейшем достоверно установить, что было направлено именно уведомление.

В-третьих, участник, получив уведомление, обязан приступить к приемке объекта в течение срока, указанного в договоре. Если такой срок не указан, то в течение семи дней с момента получения уведомления.

Но какие действия должен совершить для приемки объекта участник? Прежде всего осмотреть объект долевого строительства, удостовериться в соответствии объекта условиям договора, а также подписать с застройщиком акт приема-передачи (Закон допускает составление и любого иного документа, главное, чтобы он фиксировал передачу объекта).

Этот этап, пожалуй, является самым основным. Если передаваемый объект не соответствует обязательным для него требованиям (требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям), участник согласно ч. 5 ст. 8 Закона о долевом участии в строительстве вправе не принимать объект и, соответственно, отказаться от подписания акта до момента выполнения застройщиком предъявленного участником требования, связанного с выявленными недостатками.

В соответствии со ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве при обнаружении недостатков участник вправе предъявить следующие требования:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При обнаружении недостатков и отказе от приемки по этой причине застройщик будет являться просрочившим обязательство до момента выполнения требований и подписания акта. Соответственно, неустойка за просрочку может быть взыскана до указанного момента.

Разумеется, на глаз обычному человеку определить, соответствует ли квартира всем предъявляемым к ней требованиям, невозможно. В целях осмотра можно привлечь экспертную организацию, которая по результатам осмотра при наличии оснований составит список недостатков, которые следует предъявить застройщику.

Хотя Закон не регулирует передачу объекта после устранения недостатков, предполагается, что порядок остается тот же - застройщик уведомляет участника о выполнении его требований и также предлагает подписать акт приема-передачи.

Закон делит возможные недостатки объекта долевого строительства на существенные и несущественные. Буквально в Законе о долевом участии в строительстве понятие сформулировано как "существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства".

В Законе о долевом участии в строительстве это понятие не определено. Однако в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ под ним понимается: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Закон о защите прав потребителей определяет аналогичным образом такое понятие, как "существенный недостаток товара (работы, услуги)": под ним также понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Поэтому следует не согласиться с определением существенного недостатка как такого, который делает объект долевого строительства непригодным для использования по назначению (фактически - для проживания).

Так, например, определяются существенные недостатки В.В. Шараповым в комментарии к Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" .

--------------------------------

СПС "КонсультантПлюс".

Права участника зависят от характера обнаруженных недостатков. Если они существенные, то вместо предъявления указанных выше требований участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовать возврата выплаченных денег, а также процентов в размере 1/300 от двойной ставки Банка России за каждый день с момента перечисления денежных средств застройщику до их возврата.

Односторонний отказ от исполнения предполагает письменное уведомление участником застройщика о прекращении договорных отношений. Желательно использовать ту же формулировку, что и закон, например: "Настоящим уведомляю об одностороннем отказе от исполнения договора...". При этом в целях обеспечения надлежащих доказательств того, что такое уведомление было отправлено, необходимо это делать посредством заказного письма с уведомлением о вручении и описью вложения.

Право на односторонний отказ от исполнения договора участник имеет и в том случае, когда требования участника об устранении недостатков не были выполнены застройщиком в установленный срок.

Обратите внимание: срок устранения недостатков устанавливается участником, поэтому его необходимо документально фиксировать, например, в претензии либо акте приемки, где делается отметка о наличии недостатков. При этом такой срок должен быть разумным.

Невыполнение требования, пусть и с нарушением срока, установленного участником, но в разумный срок, не дает право на отказ от договора. Например, если для исправления недостатков необходимо 14 дней, а участник устанавливает семь, то при нарушении последнего участник не вправе требовать возврата средств.

За нарушение сроков передачи объекта застройщик обязан выплатить участнику неустойку. Отметим, что, хотя отношения сторон и регулируются Законом о защите прав потребителей, применение норм этого Закона осуществляется лишь в части, не урегулированной Законом о долевом участии в строительстве. Поэтому, что касается размера неустойки, она рассчитывается не в размере 3%, как установлено Законом о защите прав потребителей, а в размере 1/300 двойной ставки Банка России.

Основными обязанностями участника долевого строительства являются оплата и принятие объекта строительства.

При нарушении участником обязанности по принятию объекта долевого строительства (практически это выражается в отказе от подписания акта приема-передачи) застройщик вправе в одностороннем порядке составить документ о передаче объекта. Юридически с момента составления такого документа риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику.

За нарушение своих обязательств участник также обязан выплатить неустойку. При нарушении сроков внесения платежей застройщик вправе взыскать неустойку, но в размере 1/300 ставки Банка России (ч. 6 ст. 5 Закона о долевом участии в строительстве).

Просрочка внесения платежей более чем три раза за 12 месяцев дает застройщику право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Аналогичное последствие наступает при однократной просрочке, но если она длится более двух месяцев.

Если цена договора согласно его условиям выплачивается единовременно, то просрочка более чем на два месяца также дает застройщику право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

<< | >>
Источник: В.С. КОСТКО и др.. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПРАВА ГРАЖДАН ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ И УПРАВЛЕНИИ КОММЕНТАРИИ И РАЗЪЯСНЕНИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ ЮРИДИЧЕСКОЙ ФИРМЫ "АВЕЛАН". 2015

Еще по теме 2. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве. Ответственность сторон:

  1. §2 Распоряжение исковыми средствами защиты права
  2. Статья 421. Свобода договора
  3. § 1. Способы защиты гражданских прав
  4. § 1. Общая характеристика основных видов права собственности
  5. § 1. Способы возникновения права собственности
  6. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, совместно проживающих с ним
  7. Регистрация права на жилое помещение
  8. Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства
  9. ТЕМА 8. ИНВЕСТИРОВАНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
  10. 14.2. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -