Расторжение и ответственность по договору участия в долевом строительстве

Расторжение договора участия в долевом строительстве осуществляется в со­ответствии с нормами главы 29 ГК и ст. 9 Закона о долевом строительстве.

Участнику долевого строительства как экономически слабой стороне догово­ра Законом предоставлено право отказаться в одностороннем порядке от исполне­ния договора в случае допущения застройщиком следующих нарушений:

1) неисполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок либо соразмерному уменьшению цены договора либо возмеще­нию понесенных участником долевого строительства расходов на устранение не­достатков, возникших при нарушении обязательных требований по качеству объ­екта недвижимости;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строи­тельства;

4) нарушения застройщиком обязанностей по уведомлению участника долево­го строительства о досрочном прекращении поручительства, а также по за­ключению нового договора поручительства взамен прекращенного в течение 15-дневного срока;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Моментом расторжения договора при одностороннем отказе считается день направления заказным письмом с описью вложения уведомления участника до­

левого строительства застройщику об одностороннем отказе от исполнения до­говора.

Участнику долевого строительства предоставлено право потребовать в судеб­ном порядке расторжения договора в одном из следующих случаев:

1) прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в преду­смотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенное изменение проектной документации строящегося объекта недвижимости, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;

3) изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В этих случаях днем расторжения договора считается день вступления в за­конную силу решения суда (п. 3 ст. 453 ГК).

Последствия расторжения договора по перечисленным основаниям состоят в воз­никновении обязанности застройщика возвратить участнику долевого строитель­ства внесенные им денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефи­нансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Проценты начисляются за весь период пользования застройщиком денежными средствами — до дня их возврата. Такие проценты представляют собой плату за пользование денежными средствами, а не форму гражданско-правовой ответственности.

Обязанность по возврату денежных средств и уплате процентов должна быть исполнена в течение установленного законом срока: 20 дней после расторжения договора путем одностороннего отказа и 10 дней — после расторжения в судеб­ном порядке. При отсутствии требования участника долевого строительства о по­лучении денежных средств по истечении указанных сроков застройщик обязан зачислить соответствующую сумму долга и процентов в депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить об этом контрагенту.

Застройщику также предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора. Данное право возникает при существенном нарушении участником до­левого строительства обязанности по внесению цены договора. К таким наруше­ниям относятся: просрочка внесения предусмотренного договором единовремен­ного платежа в течение более трех месяцев, а также систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения предусмотренных договором периодических платежей — нарушение срока более трех раз в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев.

Для расторжения договора по указанным основаниям необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора: застройщик должен направить участ­нику долевого строительства письменное предупреждение о необходимости по­гашения им задолженности по платежам и последствиях неисполнения такого требования.

Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после на­правления такого предупреждения при наличии одного из следующих условий: адресат получил требование и не исполнил его; заказное письмо возвращено в связи с сообщением об отказе адресата от его получения; адресат отсутствует по указанному им почтовому адресу.

Последствием такого расторжения договора является возникновение у за­стройщика обязанности возвратить контрагенту внесенные денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения; а если участник долевого строи­тельства не обратился к застройщику за получением денежных средств — после истечения данного срока зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика и сообщить об этом участнику долевого строительства.

Обязанность по уплате процентов при этом не возникает. Застройщик не вправе при возврате денежных средств по рассматриваемому основанию произве­сти зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом о долевом строительстве.

Рассматриваемый договор подлежит государственной регистрации, поэтому его расторжение также требует государственной регистрации. Заявление о внесе­нии в реестр записи о расторжении договора может быть представлено одной из его сторон с приложением подтверждающих документов. В этом случае регистри­рующий орган в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить о поступлении заявления другую сторону договора.

Ответственность по договору. Действующим законодательством предусмотрена повышенная ответственность для лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома, не имея на то соответст­вующих прав. Если по договору у гражданина должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, он вправе потре­бовать от такого лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму внесенных средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Если же сторонами заключен договор участия в долевом строительстве и одна из них допустила нарушение (неисполнение или ненадлежащее исполне­ние) обязательств, для нее наступает ответственность в форме штрафной неус­тойки (ст. 394 ГК). Законом о долевом строительстве предусмотрен ряд законных неустоек. Если стороны своим соглашением решат изменить их размер, то свобо­да воли контрагентов может иметь единственный вектор: в сторону увеличения

предусмотренного законом размера (п. 2 ст. 332 ГК). Независимо от источника закрепления размера неустойки (закон или договор) она во всех случаях наруше­ния обязательств по договору участия в долевом строительстве является штраф­ной, так как убытки в силу императивной нормы ст. 10 Закона о долевом строи­тельстве возмещаются сверх неустойки.

Законом о долевом строительстве предусмотрены следующие неустойки (пе­ни) за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В таком же размере застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, но ее сумма исчисляется от цены договора в целом. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Если в результате расторжения договора застройщик нарушит сроки возврата денежных средств или зачисления их в депозит нотариуса, на него возлагается ответственность в виде уплаты участнику долевого строительства процентов за пользование денежными средствами. Размер процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день соответствующего ис­полнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются в период со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств (срока зачисления их в депозит нотариуса), до дня исполнения такой обязанно­сти. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Литература

Аполлонов А.О., Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. М.: Щит-М, 2003.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга пятая: В 2 т. Т. 1: Дого­воры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на соз­дание коллективных образований. М.: Статут, 2006.

Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесе­нии изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005.

Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных до­мов / Под науч. ред. В.П. Камышанского). Краснодар: Экоинвест, 2005.

Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006.

Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы участия в жилищном строительстве. Самара: Изд-во Самарс. гос. экон. акад., 2001.