Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства

Правилами № 396 регулируются отношения по привлечению денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства на основании договора создания объекта долевого строительства, определяется порядок заключения, исполнения и расторжения договора, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества сторон договора.

По договору одна сторона — застройщик — принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в определенный договором срок обеспечить строительство жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных связанных с ним объектов недвижимости, по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона — дольщик — обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, установленном договором.

Застройщик не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора, кроме случаев, предусмотренных законами или решениями Президента Республики Беларусь.

Отказ застройщика от заключения договора при наличии у него возможности выполнить условия договора не допускается.

Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме типового договора создания объекта долевого строительства.

Договор должен содержать следующие существенные условия:

— определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;

срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;

цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта, определяемые в соответствии с законодательством с учетом инфляции в нормативный период строительства.

размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

права и обязанности сторон;

порядок изменения условий договора;

порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;

основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;

порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;

ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;

иные условия по соглашению сторон.

К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

характеристика объекта долевого строительства;

расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;

график платежей (если платеж не вносится дольщиком единовременно);

перечень услуг застройщика по обеспечению строительства объекта долевого строительства и их стоимость;

договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства.

Застройщик обязан разместить проектную декларацию с информацией о себе и о проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, в которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, и направить указанную декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

Информация о застройщике должна содержать:

его наименование, место нахождения — для застройщика - юридического лица (фамилия, имя, отчество, место жительства — для застройщика - индивидуального предпринимателя), а также сведения о режиме работы застройщика;

данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;

сведения о проектах строительства жилых домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих заключению договора;

номер специального разрешения (лицензии), срок его действия, данные об органе, выдавшем это разрешение (лицензию), если для выполнения обязанностей застройщика перед дольщиками необходимо получение соответствующего специального разрешения (лицензии).

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и включать:

цели проекта строительства, сведения об этапах и о сроках его реализации, результатах государственной и государственной экологической экспертиз проектной документации;

сведения о местоположении строящегося многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости и их характеристику, в том числе о ценах на объекты долевого строительства (в соответствии с проектной документацией);

данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

количество в строящемся многоквартирном жилом доме и ином объекте недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном жилом доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых застройщиком дольщику после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и связанных с ним иных объектов недвижимости;

функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества в таком доме;

состав общего имущества в многоквартирном жилом доме и иных объектах недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства дольщикам;

предполагаемый срок ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;

сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком, и условиях ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.

При строительстве многоквартирного жилого дома не менее 50 процентов дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если в течение 30 дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком только в нотариальной форме и не ранее 30 дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию.

Юридические лица не вправе обременять залогом или продавать принадлежащие им объекты долевого строительства в течение трех лет со дня получения их в собственность по договору, за исключением продажи местному исполнительному и распорядительному органу по цене не более цены договора. Эти ограничения не распространяются на случаи строительства, отчуждения объектов долевого строительства в сельской местности.

Цена объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий и сооружений и составлении сметной документации с применением ресурсносметных норм и является единой для всех дольщиков, если иное не предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь.

Цена объекта долевого строительства, определенная с учетом индексации в действующих на день заключения договора ценах, является неизменной до окончания исполнения договора, если иное не установлено законами и решениями Президента Республики Беларусь.

Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказаний дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены.

Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением уровня инфляции в, нормативный период строительства объекта долевого строительства, изменением законодательства об уплате косвенных налогов, изменением или введением в действие новых технических нормативных правовых актов. При снижении стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ, услуг, уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан произвести соразмерное уменьшение цены договора не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств. В указанных случаях изменения цены договора застройщик в течение 20 дней до изменения такой цены обязан направить дольщику заказным письмом уведомление о предстоящем изменении цены договора с обоснованным расчетом по ее изменению. При несогласии с предлагаемым застройщиком измене- ниєм цены дольщик вправе расторгнуть договор в установленном порядке.

Уплата цены договора производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, который является неотъемлемой частью договора.

Если в соответствии с договором уплата цены договора осуществляется по графику платежей, невнесение дольщиком платежей в течение двух периодов подряд является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора.

Срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией, и не может превышать трех лет со дня заключения договора с дольщиком. Если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в определенный в договоре срок в случаях, предусмотренных в нижеследующей части, при отсутствии вины застройщика, он не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение о внесении изменений в договор.

Установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию Может продлеваться:

в случае внесения изменений в проектную документацию, связанных с изменением или введением в действие новых технических нормативных правовых актов (продление срока не должно превышать трех лет со дня заключения договора с дольщиком);

если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, дру-

гие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.

В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.

В течение двух месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости в эксплуатацию после государственной регистрации создания этих дома и объектов недвижимости и при условии полной уплаты дольщиком цены договора согласно Правилам № 396' и заключенному договору застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства. После государственной регистрации такого права застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта, документы на установленное оборудование.

Дольщик обязан не позднее трех месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, в установленном порядке оформить на себя право собственности. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик до государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект и получения дольщиком ключей и документов на установленное оборудование.

Застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.

С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство застройщика по передаче объекта в собственность дольщика считается исполнен-

ным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.

Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены этих объектов производилась всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи объекта долевого строительства дольщикам или представителю товарищества собственников (при его создании).

Объекты инженерной инфраструктуры до сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передаются эксплуатирующим их организациям застройщиком и дольщиками в установленном законодательством порядке.

При возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства у него одновременно появляется доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Несоблюдение условий договора, технических нормативных правовых актов, требований проектной и иной документации, которое привело к ухудшению качества объекта долевого строительства и делает его непригодным для предусмотренного договором использования, является существенным нарушением качества.

Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов по устранению недостатков.

В случае существенного нарушения качества объекта долевого строительства дольщик вправе потребовать расторжения договора и возврата денежных средств в установленном порядке.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может составлять менее двух лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Дольщик (собственник объекта долевого строительства) вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.

Уступка дольщиком требования по договору либо перевод долга на нового дольщика допускаются в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь.

Существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.

Застройщик вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае невнесения дольщиком платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором (если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей), либо неуплаты этой цены в срок, определенный договором (если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно).

Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в месячный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении месячного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора.