Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве

На основании договора участия в долевом строительстве возникает соответст­вующее обязательство, позволяющее выделить его содержание, состоящее в сово­купности прав и обязанностей сторон.

Содержание и исполнение обязанностей застройщика. Застройщик обязан опуб­ликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) раз­местить ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения за­стройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить ее в орган Росреестра и в контролирующий орган.

Такая обязанность не возникает, если привлечение денежных средств участ­ников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы. В последнем случае застройщик обязан представить проектную декларацию с актуальной информацией любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участника­ми долевого строительства по договору, исключительно для строительства объек­тов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долево­го строительства по подписываемому сторонами документу о передаче. Это воз­можно лишь после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта не­движимости, но не позднее предусмотренного договором срока, который являет­ся существенным условием договора и должен быть единым для участников до­левого строительства всего объекта недвижимости или блок-секции многоквар­тирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Право на досрочное исполнение данной обязанности может быть предусмотрено договором.

Качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответство­вать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной доку­ментации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требо­ваниям.

Исполнению данной обязанности предшествуют дополнительные обязанно­сти застройщика: во-первых, направить участнику долевого строительства сооб­щение о завершении строительства (создания) объекта недвижимости в соответст­вии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче; во- вторых, предупредить участника долевого строительства о необходимости приня­тия объекта долевого строительства и последствиях бездействия участника доле­вого строительства.

Если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в преду­смотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до исте­чения такого срока обязан направить участнику долевого строительства соответ­ствующую информацию и предложение об изменении договора в порядке, преду­смотренном ст. 452 ГК.

Информационная обязанность застройщика состоит в его обязанности пре­доставить для ознакомления по требованию участника долевого строительства следующие документы: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости; заключение государ­ственной экспертизы проектной документации, если проведение такой эксперти­зы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Кроме того, участнику долевого строительства застройщик обязан предста­вить учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты и бух­галтерские балансы с приложениями, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан уведомить участников долевого строительства о досрочном прекращении поручительства не позднее чем за один месяц до даты такого пре­кращения. Во избежание утраты обязательного обеспечения на застройщика воз­лагается обязанность заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения первоначального поручительства.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавер­шенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Если застройщик уклоняется от такой регистрации, она осущест­вляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строи­тельства до его передачи участнику долевого строительства императивно возло­жен на застройщика.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами документа о передаче объекта долевого строительства.

Права застройщика. Застройщик вправе потребовать от участника долевого строительства уплаты цены договора и принятия готового объекта долевого строи­тельства.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта доле­вого строительства в срок или при отказе от такого принятия (кроме случая заяв­ления претензий по качеству с составлением акта) застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства.

Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Договоры участия в долевом строительстве разрабатываются застройщиками и являются договорами присоединения. Поэтому, как показывает практика заклю­чения таких договоров до вступления в силу Закона о долевом строительстве, за­стройщики максимально избегают включения условий об обеспечении исполне­ния их обязательств перед участниками долевого строительства. Закон о долевом строительстве учел такую практику и закрепил правила об обязательном обеспе­чении обязательств застройщика. Обязательства застройщика, возникающие на основании всех договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимо­

сти, на который выдано одно разрешение на строительство, должны быть обес­печены залогом или поручительством.

Названными способами обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: возврат денежных средств, внесенных участником до­левого строительства; возмещение ему убытков и (или) неустойки вследствие на­рушения обязательств; а также уплата иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Рассмотрим названные способы обеспечения исполнения обязательств.

Залог. Правовое регулирование отношений, вытекающих из залога объектов долевого строительства, осуществляется Гражданским кодексом РФ и Федераль­ным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[75] с учетом особенностей, уста­новленных Законом о долевом строительстве.

По общему правилу, залог возникает в силу договора (п. 3 ст. 334 ГК). Но он может возникнуть также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При заклю­чении договора участия в долевом строительстве залог возникает на основании ст. 13 Закона о долевом строительстве. При заключении сторонами договора за­лог при этом не требуется.

Застройщик при этом признается залогодателем, а участник долевого строи­тельства — залогодержателем. Возникает залог с момента государственной реги­страции договора участия в долевом строительстве. Объектами залога в силу за­кона считаются: во-первых, предоставленный для строительства объекта недви­жимости (в составе которых будут находиться объекты долевого строительства) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок; во-вторых, строящийся на этом земельном участке объект долевого строительства, в том числе объект незавер­шенного строительства.

До заключения первого договора участия в долевом строительстве застройщик может заложить по другим обязательствам имущество, которое будет обременено залогом при регистрации рассматриваемых договоров. В этом случае последую­щий залог того же имущества в пользу участника долевого строительства не обеспечит требований такого участника, так как требования последующего зало­годержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей (п. 1 ст. 342 ГК). Такая ситуация исключает возможность привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Не распространяется это ограничение на залог в пользу банка при наличии следующих условий. Привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается только в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору иным способом — поручительством. При этом одновременно должны быть соблюдены два условия: залогодержателем земельного участка (права его аренды), объекта незавершенного строительства и помещений в объекте недвижимости является банк; от банка получено согласие на удовлетворение его требований за счет заложенного имущества путем распре­

деления между всеми участниками долевого строительства, а также на прекраще­ние права залога на конкретные объекты долевого строительства с момента пере­дачи их участникам долевого строительства.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, служащее предметом залога в силу закона, не может передаваться в последующий залог без согласия участников долевого строитель­ства. Исключение составляет случай передачи такого имущества в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строи­тельство объекта недвижимости. При этом должны быть получены названные выше согласия банка.

При наличии залога в пользу банка застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства объекта недвижимости.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи за­стройщиком объекта долевого строительства либо прекращения или приостанов­ления строительства объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долево­го строительства не будет передан участнику долевого строительства. Эти сроки не зависят от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержа­телями — банками — по указанным выше основаниям.

Вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства после удержания сумм для покрытия расходов на обращение взыскания и реализацию имущества направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей — банков. Если средств для этих целей недос­таточно, то после покрытия расходов остаток распределяется между участниками долевого строительства и залогодержателями — банками пропорционально раз­мерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Если отдель­ные участники долевого строительства не заявили своих требований до даты про­ведения публичных торгов, причитающиеся им денежные средства зачисляются в депозит нотариуса и выдаются им через депозит. На нотариуса при этом возлага­ется обязанность извещения кредитора — участника долевого строительства о поступлении сумм и порядке их получения (ст. 87 Основ законодательства Рос­сийской Федерации о нотариате)^[76].

Возникший в силу закона залог в пользу участника долевого строительства, а также возникший на основании договора с банком залог прекращаются в отно­шении конкретного объекта долевого строительства с момента подписания сто­ронами рассматриваемого договора документа о передаче объекта долевого строительства.

Поручительство. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством, но не любого субъекта, а только банка. При этом договор поручительства может быть заключен лишь до государственной ре­гистрации договора участия в долевом строительстве.

Существенными условиями такого договора являются: солидарная ответст­венность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору; переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть ме­сяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; согласие поручителя на возмож­ные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя; обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строи­тельства в случае досрочного прекращения поручительства. При неисполнении последней обязанности поручитель, несмотря на прекращение поручительства, несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору.

Содержание и исполнение обязанностей участника долевого строительства. Участ­ник долевого строительства обязан уплатить застройщику цену договора в виде денежной суммы для строительства (создания) объекта долевого строительства. Условие о цене относится к существенным условиям договора. В договоре оно может быть согласовано как единая денежная сумма или как сумма, состоящая из двух частей: денежных средств на возмещение затрат на строительство (созда­ние) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг за­стройщика.

Право сторон изменить соглашением цену договора после его заключения за­креплено в факультативной норме п. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве. Оно возникает, если в договоре предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, что служит гарантией от произвольного повышения цен застройщиком.

Исполнение рассматриваемой обязанности производится путем внесения пла­тежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый го­дами, месяцами или неделями.

Получив сообщение застройщика о завершении строительства объекта не­движимости и готовности объекта к передаче, участник долевого строительства обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения сооб­щения застройщика.

Участник долевого строительства обязан принять объект долевого строитель­ства у застройщика.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объ­екта долевого строительства.

Составление одностороннего акта о передаче объекта при отказе участника долевого строительства от принятия объекта или уклонении его принять объект в срок влечет переход риска случайной гибели объекта долевого строительства к участнику долевого строительства со дня составления застройщиком документа о передаче объекта долевого строительства.

При нарушении застройщиком требований Закона о долевом строительстве к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершен­ной под влиянием заблуждения. В случае удовлетворения иска в порядке рести­туции возвращаются полученные застройщиком денежные средства и проценты в размере, аналогичном размеру процентов, выплачиваемых при расторжении до­говора по требованию участника долевого строительства.

Права участника долевого строительства. Помимо основных прав, вытекающих из взаимного характера договора, участник долевого строительства вправе:

1) до подписания документа о передаче объекта долевого строительства по­требовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта обяза­тельным требованиям по качеству и отказаться от подписания документа о пере­даче объекта до исполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному уст­ранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устра­нение недостатков;

2) уступить права требования по договору после государственной регистрации договора, но до момента подписания сторонами документа о передаче объекта до­левого строительства. Такая уступка допускается только после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ст. 391 ГК;

3) предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объ­екта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в тече­ние гарантийного срока. Такой срок устанавливается договором, не может состав­лять менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строи­тельства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено догово­ром. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта до­левого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, но произо­шедшие вследствие нормального износа такого объекта (его частей), нарушения обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадле­жащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

41.3.