Этап первый
Первый этап сделки – подписание договора купли-продажи в простой письменной форме или нотариально удостоверенного.
Нередко участники сделки сознательно занижают стоимость квартиры в договоре, чтобы избавиться от дополнительных выплат в виде вознаграждения нотариусу или подоходного налога государству.
Нотариус получает 1% от суммы сделки за свои услуги. Естественно, чем больше сумма, тем больше надо отдать нотариусу. Формально нотариат оплачивает покупатель.Размер налога зависит не только от стоимости квартиры, но также от срока, в течение которого она была в собственности продавца. Самый «дорогостоящий» вариант – 13% налога на сумму, превышающую 1млн рублей и в случае владения квартирой менее трех лет.
Но даже если расходы по сопровождению сделки высоки, можно попытаться найти какой-либо компромиссный вариант. Например, поделить расходы между продавцом и покупателем.
Главная причина, по которой риэлторы советуют прописывать в договоре действительную стоимость квартиры,– угроза судебного разбирательства. Никогда нельзя исключать, что сделку могут признать недействительной. Это устанавливает суд. Если он решает расторгнуть договор, покупателю полагается получить обратно свои деньги – столько, сколько указано в договоре.
При сделках с заниженной стоимостью нередко выплаченную разницу оформляют распиской. При необходимости в суд приносят эту расписку. Однако никогда нельзя знать заранее, как к этому отнесется конкретный судья. Некоторые принимают во внимание расписку и постановляют вернуть всю сумму – и ту, что написана в договоре, и ту, что указана в расписке. Некоторые – наоборот. Логика судей проста: указывая в договоре заниженную стоимость, вы хотели обмануть государство. Вот вам и наказание.
Кроме того, может случиться так, что продавец уже успел потратить деньги и возвратить их сразу не сможет.
Тогда на его недвижимое имущество накладывается арест в обеспечение иска. Но поскольку указанная в договоре купли-продажи балансовая стоимость была очень низкой, судебные исполнители могут арестовать в обеспечение иска и другое имущество. Дальше, как известно, последуют торги.Этап второй
Право собственности необходимо зарегистрировать в государственном органе – Федеральной службе регистрации (Росрегистр), бывшем Городском бюро регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР). Несколько лет назад произошли изменения в схеме работы этой службы, расценках и сроках регистрации. Теперь за регистрацию уплачивается госпошлина, которую, по закону, нельзя увеличивать или уменьшать. Прежде можно было зарегистрировать право собственности даже за один день – соответственно, по повышенным расценкам. Теперь это считается незаконным, и на официальную регистрацию отведен месяц. Однако в Росрегистре работают специалисты, которые могут выполнить экспертизу и регистрацию в несколько раз быстрее. У целого ряда агентств, давно работающих на рынке, документы на регистрацию принимаются организованно, без очереди, в определенные дни недели и в определенные часы. Регистрация для клиентов этих агентств может происходить быстрее, если они в этом нуждаются и если качество экспертизы, которую провело само агентство, не вызывает нареканий в Росрегистре.
На регистрацию надо предоставлять достаточно объемный пакет документов. При этом есть некоторые документы, которые считаются действующими несколько недель или месяц-два. До того как право собственности будет зарегистрировано, Росрегистр проводит дополнительную экспертизу, тщательно просматривает документы.
Если в пакет не попадут все необходимые документы или обнаружатся неточности и нарушения в их составлении, Росрегистр может вернуть пакет на доработку. За каждую очередную подачу заявки на регистрацию придется платить дополнительно.
Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним 
Если Росрегистр откажет в регистрации, некоторые справки придется получать повторно. Однако при регистрации через агентства подобная проблема не возникает, поскольку риэлторы хорошо знают требования к пакету документов, которые подаются на регистрацию.