Кредитование на загородном рынке
Совершенно отдельный ипотечный продукт – кредитование объектов загородного рынка.
Доля кредитов под залог загородной недвижимости в ипотечных портфелях банков пока невелика.
Примерно 20 банков имеют специальные ипотечные программы для загородного рынка или объявили о кредитовании индивидуальных домов в рамках стандартных программ. По экспертным оценкам, в 2006 году около 15% всех выданных ипотечных кредитов были использованы для покупки загородной недвижимости. По мнению аналитиков, в 2007 году эта доля может достичь 20–25%.В отличие от программ кредитования городской недвижимости, охватывающих практически все объекты недвижимости на рынке, программы кредитования загородной недвижимости закрывают лишь небольшой сегмент предложений и рассчитаны на заемщиков с приличным доходом.
Банки берут в залог готовые индивидуальные дома, иногда – незавершенные объекты с высокой степенью готовности, реже – земельные участки.
Если банк все-таки соглашается кредитовать клиентов, условия будут очень жесткими, хотя по городским программам они становятся все мягче. Срок кредитования, как правило, составляет 15 лет. Первый взнос чаще всего составляет 15–20%, но бывает и больше. Процент по кредиту более высокий, чем по стандартным программам.
Основной проблемой является земля. Банки готовы рассматривать землю в категории использования ИЖС. Существующие дачные участки не подходят под требования банков, а при возведении новых малоэтажных поселков застройщики не стремятся перевести земельные участки в категории земель, пригодные для кредитования.
Еще одна проблема – оценка объектов загородной недвижимости. Большинство объектов загородного рынка не являются типовыми, а значит, сравнительный метод оценки использовать невозможно. Если же объект дорогостоящий, то оценщики, перестраховываясь, занижают рыночную стоимость, что уменьшает сумму кредита.
Дорого стоит ипотечная страховка, поскольку и у страховщиков практикуется индивидуальный подход к каждому объекту. В частности, страховая компания обращает внимание на материал, из которого построен дом, на местоположение объекта (находится ли он в поселке или стоит сам по себе), есть ли охрана, насколько близко река – на случай наводнения и т.д.
Между тем спрос на ипотечное кредитование под залог загородных объектов велик. Риэлторы говорят, что почти половина покупателей хочет приобрести коттедж в кредит. Чтобы сдвинуть процесс, надо упростить процедуру регистрации, включить земли и дома в состав ипотечного покрытия для дальнейшего рефинансирования кредитов, а главное – наработать практику кредитования, чтобы определять ликвидность объектов.
Потребительское кредитование
Каждый может воспользоваться обычным потребительским кредитом, ничего не оформляя в залог или (для достаточно крупных сумм) заложив автомобиль.
Потребительский кредит выдается на относительно короткий срок, зато банки не слишком интересуются источником доходов заемщика и не требуют залога или обеспечения. Если кредит целевой, банки следят, чтобы заемные средства тратились по назначению. Но есть и нецелевые кредиты, которые можно использовать по своему усмотрению – хоть пропей! Полученных сумм вполне хватает на ремонт или на начальный этап строительства нового дома. Максимальные кредитные суммы доходят до 30–40тыс. долл. Подобные кредиты сегодня используют и для уплаты первого взноса при получении ипотечного кредита – не у всех людей, имеющих стабильный доход, есть накопления.
Требования к пакету документов для потребительского кредита несколько скромнее. Например, достаточно поручительства компании или надежного частного лица. Справки о доходах можно предоставить в вольной форме. Учитывается совокупный доход семьи (члены семьи выступают созаемщиками). Особенно лояльны банки к тем частным лицам, которые получают заработную плату через их учреждение.
Проценты по кредитам для таких заемщиков могут быть ниже на 3–4% пункта.Потребительское кредитование – самый простой путь к формированию кредитной истории, которая теперь нужна для заемщиков.
Сроки кредитования могут быть разными. Конечно, они меньше, чем при кредитовании под залог недвижимости, однако в некоторых банках достигают трех-пяти лет, если речь идет о большой сумме.
Проценты по кредитам связаны со всеми перечисленными параметрами. В частности, чем меньше размер кредита, тем ниже проценты, чем дольше срок кредитования, тем выше проценты. Нередко ставка по кредиту устанавливается индивидуально, с учетом места работы заемщика, стабильности заработка, а также личного имущества.
При кредитовании банки придерживаются следующего правила: на выплату кредита может быть потрачено 50% или 1/3 ежемесячного дохода. Если банки не будут соблюдать эти пропорции, они рискуют не получить деньги обратно.
При получении потребительского кредита, так же как в случае с ипотекой, предстоят дополнительные траты. В каждом банке – свой перечень платных услуг. Как правило, банк берет проценты от суммы кредита за открытие счета или выдачу кредита (1–2%, или 50-100 долл., до 5000 рублей). Почти все банки берут комиссионные за ведение счета – 0,8–1,5% от суммы кредита в месяц, реже – фиксированную сумму (например, 10 долл.) в год.