Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты

его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан

принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами

Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской

Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые

меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества

залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Комментарий к статье 32

1.

ГК РФ. Комплекс мер, которые должен предпринимать залогодатель, чтобы предохранить

заложенное имущество от утраты и повреждения, по своему характеру и объему

может быть приравнен к бремени собственника по содержанию принадлежащего ему

имущества (ст.210 ГК РФ). Однако используемые в комментируемой статье формулировки

и правовые конструкции не в полной мере отражают сложность и масштабность

обязанностей, возлагаемых Законом на залогодателя.

2. Требования по обеспечению защиты заложенного имущества от посягательств

третьих лиц, огня, стихийных бедствий (ч.1 ст.32 Закона) корреспондируют с

нормами п.2 ст.31 Закона (см. комментарий к нему) и на практике бульшая часть

их должна найти отражение в условиях страхования, по которым будет обеспечиваться

защита предмета ипотеки.

3. Включенные в данную статью формулировки "меры по предохранению заложенного

имущества", а также "необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым

требованиям" ориентируют залогодателя на проведение целенаправленной работы

по снижению значимости негативных явлений, воздействующих на недвижимое имущество,

находящееся в залоге.

возможности, заложенные в технологии управления рисками, - риск-менеджмент.

Риск-менеджмент представляет собой систему взаимообусловленных и взаимозависимых

направлений деятельности: 1) анализ, классификация и идентификация (установление)

риска; 2) оценка риска: качественная и количественная; 3) предотвращение (контролирование)

риска: планирование, организация, мониторинг, информирование; 4) финансирование

для полной защиты от риска или его минимизации: страхование (коммерческое),

взаимное страхование (некоммерческое), перестрахование на внутреннем и внешних

страховых рынках.

На практике доказано, что в ипотечных отношениях риском можно управлять,

используя при этом разнообразные меры, позволяющие в определенной степени

прогнозировать наступление нежелательного рискового события и вовремя принимать

необходимые меры к снижению степени риска и его отрицательного воздействия.

4. Приводимый в ч.1 ст.32 Закона перечень посягательств по отношению

к заложенному имуществу, для защиты от которых залогодатель должен принять

соответствующие меры, является исчерпывающим (закрытым). Это должно положительно

сказаться на правоприменении. В отношении ипотечных операций необходимо, руководствуясь

правилами по управлению рисками, провести градацию (установить иерархию) рисков,

сопутствующих ипотеке (залогу недвижимости), и распределить их между сторонами

договора об ипотеке. Выполнение такой работы необходимо для того, чтобы равномерно

распределить как обязанности, так и бремя финансовых расходов по защите от

рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.

Свое дальнейшее развитие данное установление законодателя находит в нормативных

правовых актах, принимаемых по вопросам развертывания ипотечных отношений

в Российской Федерации. В Московской ипотечной программе (Концепция развития

ипотечного жилищного кредитования в городе Москве, одобрена Постановлением

правительства Москвы от 11 августа 1998 г.

жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи" (Концепция международной

программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом

для Вашей семьи". - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82 с.) содержатся

специальные разделы, в которых раскрыты функции страхования как одного из

действенных механизмов по предохранению заложенного имущества от утраты и

повреждения.

5. Правое регулирование вопросов обеспечения сохранности заложенного

имущества из-за новизны процессов, происходящих на нарождающемся ипотечном

рынке, остается недостаточным. В этой связи, руководствуясь общими правилами

применения гражданского законодательства по аналогии (ст.6 ГК РФ), целесообразно

обращаться к правовому обеспечению областей деятельности, в которых отношения

имеют большое сходство с ипотечными. Например, регламентация лизинговых операций,

которые по своей сути (лизинг - это аренда с элементами кредитования) во многом

схожи с ипотечными операциями, также решена на законодательном уровне. В Федеральном

законе от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге" указанный подход к градации

рисков и обеспечению защиты от них нашел воплощение в ст.21 "Страхование предмета

лизинга и риски" и ст.22 "Риски, не связанные со страхованием". Наличие названных

норм и их содержания позволяет сделать заключение о том, что при ипотечных

операциях чрезмерное стремление обеспечить защиту от большого количества рисков

только через механизм страхования будет угнетающе действовать на становление

и развитие ипотеки в нашей стране.

6. Норма ч.2 ст.32 Закона воспроизводит правила, содержащиеся в пп.3

п.1 ст.343 ГК РФ, с оговоркой "обязан уведомить об этом залогодержателя, если

он ему известен". В статье не уточнено, что это могут быть за случаи, когда

залогодатель не имеет сведений о залогодержателе. Если подобный случай имеет

место, то нарушается вся конструкция ипотечных правоотношений, поскольку при

отсутствии данных о залогодержателе (кредиторе) залогодатель (должник) прежде

всего лишен возможности производить уплату залогодержателю суммы долга по

основному обязательству.

Для предупреждения возникновения такого рода ситуаций в Законе "Об ипотеке"

имеются нормы для случая, когда права залогодержателя по обеспеченному ипотекой

обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной (п.1 ст.13 Закона).

При уступке прав по договору об ипотеке (ст.47), передаче прав по закладной

(ст.48) и залоге закладной (ст.49) сведения о лицах, ставших на место прежнего

залогодержателя, доводятся до залогодателя этими лицами, чтобы по указанному

обязательству шел процесс платежей.

7. Положения комментируемой статьи, исходя из содержащегося в них указания

"принимать необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям",

дополняются правилом п.5 ст.421 ГК РФ, согласно которому обычаи делового оборота

(ст.5 ГК РФ) применяются к условиям договора, если они не определены самими

сторонами или диспозитивной нормой. Таким образом, исключительно важное значение

приобретает содержание условий договора об ипотеке, для того чтобы, во-первых,

реализовать на практике все его положения и, во-вторых, при возникновении

спора между залогодателем и залогодержателем можно было его разрешить, опираясь

на буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений в соответствии

с нормами гражданского права (ст.431 ГК РФ).