Цели и задачи деятельности товариществ собственников жилья

В соответствии с законом, цель создания и деятельности ТСЖ - совместное (собственниками) управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ЖК, ст.

На практике же инициаторы создания товариществ собственников жилья преследуют различные цели.

Цель застройщика, создающего товарищество в строящемся многоквартирном доме[1] - переложить на ТСЖ обязательства по содержанию построенного жилья.

o Степень участия будущих собственников помещений (инвесторов, участников долевого строительства) в создании ТСЖ — нулевая.

o Основные отличительные черты — наличие профессиональной управляющей организации, выбранной застройщиком и управляющей многоквартирным домом по договору с ТСЖ; как правило, более высокая плата за содержание общего имущества (особенно в первое время после сдачи дома в эксплуатацию). На такие товарищества приходится до 75% всех зарегистрированных ТСЖ в России.

Целью органов местного самоуправления при создании ТСЖ в домах с большой долей муниципальных помещений часто является перевод муниципальных организаций в частный бизнес без потери объема работ и технической базы и без участия в конкуренции на рынке жилищных услуг.

o Степень участия собственников в создании ТСЖ - минимальная или практически нулевая (бывает, собственники в таких ТСЖ даже не знают о том, что оно создано).

o Основные отличительные черты - крупные размеры ТСЖ, включающего, как правило, весь жилищный фонд, которым ранее управляло жилищное предприятие; наличие собственного штата работников, «унаследованного» от муниципального предприятия, или договора с управляющей организацией, созданной на базе муниципального предприятия. ТСЖ, созданные по инициативе МУПов, составляют, по экспертной оценке, около 15% от всех товариществ России.

Целью собственников помещений в многоквартирном доме при создании ТСЖ иногда бывает получение установленной государством / органами местного самоуправления выгоды

или льготы (например, средств на капитальный ремонт из бюджета, нежилых помещений в собственность), или защита прав на общее имущество (например, защита дома от расселения, земельного участка от коммерческой застройки) и т.п. o Степень участия собственников в создании ТСЖ - высокая или максимальная. o Основные отличительные черты - как правило, ограниченная способность ТСЖ к решению текущих задач управления домом, неготовность нести ответственность перед собственниками за содержание общего имущества и обеспечение их коммунальными услугами, а также перед организациями коммунального комплекса за сбор платежей;

• Цель создания и деятельности демократических ТСЖ, создаваемых по инициативе самих собственников помещений, которые готовы принять ответственность за состояние дома - поддержание и улучшение качества содержания общего имущества, представление интересов собственников при решении вопросов управления многоквартирным домом перед жилищными и коммунальными предприятиями.

o Степень участия собственников в создании ТСЖ - максимальная.

o Основные отличительные черты - коллегиальность принятия решений и демократические процедуры управления организацией; опыт самостоятельного решения проблем; обеспечение соответствия качества услуг запросам собственников жилья; применение оптимального сочетания самоуправления с профессиональным управлением.

Во многих случаях проблемы, с которыми сталкиваются действующие товарищество собственников жилья, происходят от неправильно осознанной или слишком узко поставленной цели в момент создания товарищества. Выполнив возложенную на него при создании миссию, товарищество часто оказывается фактически не нужным собственникам помещений в доме, слабо организованным, не подготовленным к выполнению обязанностей по управлению домом и к решению текущих задач его содержания.

Очень важно, чтобы собственники четко осознавали, для чего они хотят создать ТСЖ в своем доме, какую цель они поставят перед своей организацией. Во многом от того, какую цель преследуют инициаторы создания ТСЖ, зависит его будущее. Нужно понимать, что у ТСЖ нет одномоментной цели, его цель - совместное управление домом в течение всего срока жизни здания, или до тех пор, пока помещения в здании принадлежат разным собственникам. Надо также понимать, что ТСЖ не может и не должно иметь целью удовлетворение чьих-либо потребностей и интересов, кроме собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственники хотят создать ТСЖ как организацию собственников помещений, действующую в интересах собственников помещений, то цель такого ТСЖ -

объединить собственников помещений для согласования интересов и принятия совместных решений относительного общего имущества в многоквартирном доме.

Исходя из этой цели, определим главные задачи ТСЖ:

обеспечить надлежащее санитарное и техническое содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме;

обеспечить согласование интересов собственников по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом.

Другими задачами деятельности ТСЖ, в соответствии с законом и уставом, являются:

эффективное совместное использование общего имущества;

поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;

предоставление собственникам условий для безопасного и удобного проживания;

минимизация затрат на содержание, ремонт и коммунальные услуги;

получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;

проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания дома в интересах членов товарищества;

оказание жильцам дополнительных услуг;

защита законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношении прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом, и представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

совместный контроль за соблюдением норм общежития.

Как монета соответствует своей номинальной ценности только когда у нее две стороны - «орел» и «решетка», - так товарищество собственников жилья только тогда соответствует своему назначению, когда обе стороны его деятельности - самоорганизация собственников и содержание многоквартирного дома - тесно связаны и равноценны.

Т

С

Ж

Объединение собственников для выработки общих решений в отношении общего имущества

Организация, ответственная за содержание общего имущества собственников жилья