2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем в зарубежных правопорядках

В праве ряда развитых правопорядков (прежде всего Германии*(475), Австрии*(476), а вслед за ними - Венгрии*(477), Хорватии*(478), Греции*(479)) проблема квалификации подобных отношений давно стала предметом исследований.

Нельзя не заметить следующего. В отличие от целей введения в российское право института приобретения чужой недвижимой вещи, которые, как видно из проекта концепции о вещном праве, главным образом направлены на разрешение проблем в сфере защиты прав кредиторов (дольщиков) долевого участия в строительстве жилья через введение ограниченного вещного права, позволяющего дольщикам использовать вещные способы защиты, в зарубежной практике этот институт имеет более широкое применение*(481). Так, в начале XX в. востребованность данного института обосновывалась необходимостью стимулирования развития различных форм залога и кредита*(482), в 1980-е гг. - защиты прав кредиторов имущества, которое продано с оговоркой сохранения за продавцом права собственности. В настоящее время мировые финансовые и экономические проблемы заставили по-новому взглянуть на данное право и найти пути для нового стимулирования кредитных отношений в сфере оборота недвижимости, в которых предмет "права ожидания" должен быть реальной гарантией требований кредиторов, а не фикцией, удовлетворяющей интересы чаще всего лишь кредиторов первой очереди*(483).

Большая популярность Anwartschaftsrecht связана с его распространением при заключении договора купли-продажи с оговоркой сохранения за продавцом права собственности (Eigentumsvorbehalt - в немецком праве) (§ 158 BGB сделка с отлагательным условием). Как отмечают немецкие ученые, в отличие от прежнего правопорядка, в котором в случае невыполнения условии об оплате по договору о сохранении за продавцом права собственности продавец договора отступал, отказывался от покупной цены и требовал обратной передачи вещи, в нынешнем на первый план выступает интерес продавца в получении за нее денег. Сохранение за продавцом права собственности на проданную вещь гарантирует его от вмешательства третьих лиц и дает ему преимущества перед другими обеспечениями*(485). Институт Eigentumsvorbehalt развивался как средство обеспечения прав продавца на переданный покупателю товар с оплатой в рассрочку*(486). Поэтому был создан специальный механизм защиты интересов продавца вещи на основании оговорки, при котором в случае задержки платежа продавец приводит в исполнение оговорку на вещь (т.е. обращает взыскание на имущество и удовлетворяет требования из вырученных от продажи денежных средств).

Необходимо подчеркнуть, что институт Anwartschaftsrecht является одним из наиболее дискуссионных категорий в немецкой доктрине: относительно его природы существуют различные теории (отсутствия субъективного права у покупателя, а также признания за покупателем ограниченного вещного права, ограничения права собственности, теории залога права владения, "минуса" собственности, первой ступени собственности), о которых будет сказано далее. Доминирующей выступила вещно-правовая теория признания за покупателем самостоятельного вещного права.

1) о предоставлении права подачи вещного иска приобретателем в отношении любого третьего лица, а также собственника;

2) о следовании данного права за вещью независимо от смены собственника, что не должно затрагивать интересов приобретателя;

3) о возможности распоряжения приобретателем вещью в виде уступки и залога (§ 1274 BGB (о залоге) и § 398 BGB (об уступке права)*(487).

Важно отметить, что наименование Anwartschaftsrecht является только родовым понятием для всего ряда юридических конструкций во всей области материального гражданского права, которые возникают в силу различных законных оснований. "Права ожидания" могут возникать в наследственном и семейном праве, например, право "последующего" наследника, права на будущую ренту, "право ожидания" патентообладателя*(488). Большое распространение Anwartschaftsrecht получил при обороте движимых вещей (транспортных средств, объектов производства и др.) как средство обеспечения оплаты товара.

Вместе с тем не все из перечисленных прав предлагается признать в качестве субъективных вещных прав. По утверждению немецких ученых, в качестве вещных прав могут быть признаны "права ожидания" на недвижимость, поскольку именно у последних наиболее четко проявляются признаки вещного права:

1) "определенность" объекта права или, иначе, специальность (Spezialitatsprinzip), так как объекты недвижимости всегда являются индивидуально-определенными предметами, в отличие от движимых вещей (товаров), обладающих родовыми признаками;

2) абсолютный характер (Absolutheitprinzip), в силу которого покупатель вступает во владение и приобретает защиту по отношению ко всем другим лицам, включая собственника вещи;

3) публичность (Publizitatsprinzip), так как при отчуждении недвижимости вносится запись в Поземельную книгу, в связи с чем обеспечивается публичность возникающего права, в отличие от отчуждения движимости*(489).

Кроме того, считается, что субъективное вещное право приобретателя возникает только при заключении вещного договора и передачи вещи. В период между заключением обязательственного договора и вещного приобретатель имеет обязательственное право или "притязание на получение права в будущем"*(490).

Поскольку в настоящее время содержание Anwartschaftsrecht считается определенным практикой и доктриной, то управомоченному лицу в период "права ожидания" (собственности) принадлежит правомочие владения и пользования (с момента передачи вещи), а также частичного распоряжения (что особенно важно для сохранения имущественной ценности вещи).

На случай недобросовестности одной из сторон правоотношения, возникающего в связи с Anwartschaftsrecht, используются следующие механизмы защиты интересов участников этого правоотношения.

Во-первых, если покупатель в случае несостоятельности не может оплатить товар, то продавец после расторжения договора вправе изъять вещь из конкурсной массы на основании § 47 Положения о несостоятельности. При этом продавец обязан вернуть в конкурсную массу часть оплаченной стоимости товара, за вычетом возможной суммы требования о возмещении ущерба в связи с использованием вещи и неисполнением условий купли-продажи. За продавцом сохраняется право требования исключения из описи имущества в случае ареста по финансовым обязательствам покупателя-должника, а также право признания его кредитором первой очереди.

Во-вторых, покупатель имеет возможность использования вещно-правовой и владельческой защиты, в том числе и против собственника.

В-третьих, кредиторы приобретателя, который признается непосредственным владельцем вещи, вправе прибегнуть к описи имущества должника и обращения взыскания на вещь согласно § 808 Гражданско-процессуального Кодекса ФРГ. В свою очередь продавец, предъявив иск (§ 771 Гражданско-процессуального Кодекса ФРГ), может блокировать действия кредиторов должника и добиться объявления ареста недопустимым. Кредиторы, выплатив ему остаток покупной цены (§ 267 BGB), предотвращают судебное разбирательство, в связи чем у покупателя возникает право собственности на вещь, а у кредиторов сохраняется имущественный арест вещи, который позволит кредиторам обратить на нее взыскание в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником-покупателем*(492).

Виды Anwartschaftsrecht на земельный участок.

а) право, возникающее на основании договора купли-продажи с оговоркой сохранения права собственности за продавцом, - сделка с отлагательным условием (§ 158 BGB);

б) право кредитора ипотечного права после регистрации залога до возникновения обеспеченного требования (§ 1163 BGB)*(493);

в) право лица, обладающего преимущественным правом покупки земельного участка, с момента уплаты покупной цены, согласованной между покупателем (третьим лицом) и собственником земельного участка, до момента согласия покупателя, являющегося непосредственным владельцем (третье лицо), которое заявлено в регистрирующий орган, на регистрацию правомочного лица в Поземельной книге в качестве собственника (§ 1100 BGB);

г) право покупателя земельного участка с момента заключения и нотариального удостоверения вещного договора и до момента регистрации в Поземельной книге (§ 873 BGB)*(494);

д) права застройщика на жилые и нежилые помещения по заявлению лица при приобретении права на земельный участок, на котором должен быть возведен жилой дом с момента заключения договора до передачи вещи (aбз. 1 § 3 Закона о праве собственности на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью от 15 марта 1951 г. (Wohnungseigentumsgesetz))*(495).

В Германии предпринимались неоднократные попытки узаконения вещного характера данного права, однако эти попытки не увенчались успехом как по причине отсутствия единства взглядов среди правоведов, так и по причине сложности процедуры внесения поправок в BGB*(496).

Вместе с тем потребность в легитимации "права ожидания" как самостоятельного вещного права обосновывается в праве ряда зарубежных стран - хорватском, венгерском, греческом. Причем, как правило, вещно-правовой характер придается "праву ожидания" при заключении договора о сохранении за продавцом права собственности до наступления определенных условий (Eigentumsvorbehalt). И здесь необходимо заметить, что сформировались две позиции относительно Eigentumsvorbehalt: согласно первой позиции этот институт рассматривается как вещное обеспечение надлежащего исполнения обязательства (Нидерланды*(497), Финляндия*(498)), согласно второй - наряду с обеспечительными функциями отмечается большая роль законного владения приобретателя, в результате чего предлагается его вещно-правовое оформление (Германия, Австрия, Венгрия, Хорватия, Греция).

Обозначенное соотношение "права ожидания" (Anwartschafts-recht) с оговоркой сохранения права собственности (Eigentumsvorbehalt) отнюдь не случайно, оно прошло длительное историческое развитие. Поэтому для более глубокого проникновения в сущность Anwartschaftsrecht необходимо обращение к историческим корням данных институтов.