1. Предпосылки обращения отечественной цивилистики к праву приобретения чужой недвижимой вещи в будущем

В последнее время в отечественной цивилистике наблюдается интерес к исследованию правового статуса лица, владеющего имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности в будущем, при выполнении им условий, указанных в договоре или в законе*(471).

Подобные "правоожидания" возникают в различных ситуациях. Например, у приобретателя вещи по договору купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе и по оплате (ст. 491 ГК РФ), у покупателя предприятия с момента его передачи продавцом до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве до выполнения застройщиком условий договора (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"*(473)).

В связи с возникновением у будущего приобретателя некого переходного статуса, связанного с "правом ожидания", возникают трудности в определении объема его прав и обязанностей относительно имущества, которым он владеет, отношений с собственником, выбора способа защиты. Представленная проблема связана с оборотом как движимых, так и недвижимых вещей, причем следует отметить, что в отношении последних она усугубляется, поскольку отсутствие публичной информации о наличии у лица "права ожидания" по причине неприменения принципа публичности (т.е. государственной регистрации) породило в практике различные "схемы" незаконных махинаций*(474).

Сказанное обусловливает важность предложения, направленного на урегулирование отношений, возникающих в связи с "правом ожидания", содержащегося в проекте концепции о вещном праве. Авторы проекта концепции о вещном праве предлагают признать за таким приобретателем субъективное вещное право на приобретение чужой недвижимой вещи в будущем, обладающее абсолютным характером и порождающее своеобразное состояние "ожидания" приобретения права собственности у управомоченного лица.

В настоящий момент подобное ограниченное вещное право не известно российскому гражданскому праву, и более того, сущность категории "права ожидания" в отечественной цивилистике является малоисследованной. В связи с этим ее внедрение в российский правопорядок без серьезного анализа правовой природы данной категории, зарубежного опыта его применения может породить на практике немало проблем.