1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу житла

Легальне визначення договору купівлі-продажу, що представлено у ст. 224 ЦК УРСР, дозволяє розуміти під ку-півлею-продажем житла договір, за яким продавець зобов'язується передати житло у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти житло та сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу житла є консенсуальним, оскільки права та обов'язки у сторін виникають з моменту, коли вони у належній формі досягнуть згоди за всіма істотними умовами договору. Характерною рисою договору купівлі-продажу житла є синаллагматичність або функціональна двосторонність зобов'язання1. Це підкреслює, що права та обов'язки за договором купівлі-продажу житла покладені на обидві сторони і є еквівалентними (вартість надання одніє; сторони співпадає з вартістю надання іншої сторони). Тому цей договір є двостороннім або двосторонньо-зобов'язую чим та сплатним. Обов'язок однієї сторони здійснити зустрічну дію відповідає і витікає з права іншої сторони вимагати належного виконання такого обов'язку та навпаки. Оплатність договору виявляється, передусім, у тому, що замість майна яке передане продавцем покупцеві у власність, останній сплачує обумовлену угодою сторін грошову суму. Оплатність договору купівлі-продажу житла витікає з його природи, яка була визначена ще за часів римського права та була сприйнята законодавством України, Росії, Німеччини та багатьох інших держав. Причому обов'язковим для купівлі-продажу є передача за отриману річ саме грошового еквіваленту, а не будь-якої іншої оплати.

Договір купівлі-продажу житла є правочином, що направлений на перехід права власності на майно. Власник приймає рішення про припинення влади над річчю, що йому належить. Ця влада відповідно до ст. 128 ЦК припиняється у момент передачі права власності на майно покупцеві а саме з моменту передачі йому речі.

Зараз в Україні кількість і вартість житла, що знаходиться у власності громадян, не є обмеженою.

Укладення договорів на відчуження житла переважно пов'язано з наступними діями сторін, серед яких найбільш типовими є:

- досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами договору;

- отримання довідки-характеристики Бюро технічної інвентаризації;

- отримання довідки про відсутність заборони на відчуження житла його власником;

- отримання нотаріально засвідченої згоди іншого з подружжя на відчуження житла;

- отримання нотаріально засвідченої заяви учасника часткової власності про відмову від права переважної купівлі;

- отримання згоди з органу опіки та піклування в тому, що при відчуженні не порушуються права неповнолітніх дітей на житло;

- надання договору письмової форми, нотаріальне посвідчення;

- державна реєстрація переходу права власності на Житло в Бюро технічної інвентаризації або виконкомі місцевої ради.

Необхідно відзначити, що вищезгадані дії є найбільш типовими, але все ж зразкові. Наприклад, власник житла може не мати неповнолітніх дітей або вони можуть проживати в іншому житловому приміщенні. Тоді у органів опіки та піклування немає підстав вирішувати питання про можливість порушення інтересів неповнолітніх дітей при продажу житла. Деякі з перерахованих дій, у свою чергу, можуть носити Комплексний характер, включаючи в собі ще цілий ряд дій. Наприклад, при отриманні довідки-характеристики БТІ може з'ясуватися, що власник здійснив перепланування свого житла. Тоді необхідно додатково надати дозвіл управління архітектури на таке перепланування, на підставі чого у довід-ці характеристиці буде вказано план та розміри житла з урахуванням цих змін.