<<
>>

8. Преимущественное право покупки

Все исследуемые в настоящей работе кодификации предусматривают возможность распоряжения общей вещью только по единогласно выраженной воле. В то же время распоряжение долей осуществляется по воле ее собственника.

Российское право общей собственности предусматривает ограничение распоряжения долей в виде

преимущественного права покупки доли, принадлежащего другим сособственникам.

Знакомо право преимущественной покупки и европейским правовым системам. Так, в немецком праве оно возникло во времена Средневековья, когда особое влияние имела коллективная концепция. За индивидом признавалась ценность только в семье, роду или в рамках других общностей.

Филатова У. Б. Отчуждение части доли в праве общей долевой собственности: анализ положений проекта Гражданского кодекса Российской Федерации // Российская юстиция. 2012. № 8. С. 9-11.

Поскольку индивид был теснейшим образом связан с семьей, в качестве собственника рассматривалась общность, а не отдельно взятый субъект. Свобода распоряжения была ограничена правом вето, которое имели остальные члены семьи. Кроме родственников, некоторыми правами обладали соседи по земельному участку и сособственники, которые также могли вытеснять третьих лиц, выступающих в качестве покупателей по договору купли-продажи.

Договорное право преимущественной покупки имело значение при долевых правомочиях, долгосрочной аренде и при соседской собственности.

Ситуацию изменила рецепция римского права, ориентированного в первую очередь на индивидуальность, а не на коллективность. Мнение доктрины поменялось, и было решено, что собственник сам должен решать, как распоряжаться своей собственностью.

Австрийские ученые также отмечают, что: «В Средневековье

преимущественное право покупки, основанное как на законе, так и на договоре, проявляло социальное значение в том, что осуществляло консервацию семейного имущества, имущества общины.

На сегодняшний день страх эмансипации отдельными индивидами потерял свою актуальность. Сегодня право преимущественной покупки служит только

335

частным интересам» .

При создании Швейцарского гражданского кодекса преимущественное право покупки рассматривалась «как отдельная часть устаревшего права»[313] [314], по предложению Хубера оно было сохранено только для сособственников в долевой собственности. Для обновленного регулирования не усматривалось причин оставлять сферу применения этого права такой же широкой. Право преимущественной покупки он рассматривал как способ прекращения отношений долевой собственности, поскольку оно призвано сократить число участников-сособственников и ограничить возможность участия третьих лиц.

Правовая мотивация, которая привела к установлению права преимущественной покупки, ясна из исторического развития. Во время создания Швейцарского гражданского кодекса общую собственность рассматривали как что-то неэкономичное. «Общая собственность - это причина споров» . До ревизии основной целью права преимущественной покупки было сокращение числа сособственников и в конечном итоге ликвидация этих невыгодных отношений. После ревизии 50-х годов ХХ века право преимущественной покупки в результате усиления регулирования отношений общей собственности было оставлено только для создания некоего препятствия проникновения в общность третьих лиц. Эта функция была важна, но уже не настолько, как до ревизии, поскольку современный швейцарский институт общей собственности является экономически и практически востребованным, и идея ликвидации утратила свой смысл.

Общая недвижимая вещь - это законодательное основание для возникновения преимущественного права покупки у других сособственников. Данное право предусмотрено § 682 ГК Швейцарии, согласно которому оно может быть исключено договором между сособственниками.

В праве общей собственности современное немецкое законодательство сохранило только право преимущественной покупки при продаже доли в наследуемом имуществе в пользу сонаследников (§ 2034 ГГУ).

В целом практическое значение права преимущественной покупки сильно отошло в

338

прошлое .

В ГГУ под преимущественным правом покупки понимается «наделение «привилегированного» покупателя правом приобретения определенного предмета у продавца, если последний заключит договор купли-продажи с [315] [316] третьим лицом. Само по себе преимущественное право ни к чему не обязывает ни покупателя, ни продавца»[317].

Немецкое право различает публично-правовое и частно-правовое право преимущественной покупки. К публично-правовому относится право, закрепленное в строительном законодательстве, оно отличается по своей правовой природе, основаниям возникновения, осуществлению и действию от права преимущественной покупки, закрепленного в ГГУ.

Согласно господствующему мнению частное право преимущественной покупки относится к конститутивным правам и может быть как вещным, так и обязательственным.

Вещное право преимущественной покупки - это право на приобретение земельного участка через ограничение собственности в пользу управомоченного на право преимущественной покупки. Если собственник отчуждает земельный участок, то в случае выражения волеизъявления со стороны управомоченного лица собственник обязан продать земельный участок ему на тех же условиях, что и третьему лицу. Правовые отношения между собственниками и вещное право преимущественной покупки регулируются § 1098 ГГУ, который отсылает к нормам об обязательственном праве преимущественной покупки (§§ 463-473 ГГУ).

Обязательственное право преимущественной покупки согласно § 464 ГГУ возникает из договора. В случае если обязанный по данному договору будет заключать договор купли-продажи с третьим лицом, а управомоченный на право преимущественной покупки изъявит желание вступить в договорные отношения, обязанная сторона должна заключить с ним договор на таких же условиях, как и с третьим лицом. Если вещь уже передана третьему лицу, тогда управомоченный на право преимущественной покупки может требовать только возмещения вреда, так как обременения касаются лица, заключившего договор, а не вещи, что исключает возможность ее истребования.

«Обязательственное право преимущественной покупки может быть преобразовано в вещное на основании соглашения и внесения записи в поземельную книгу, в этом случае оно квалифицируется как ограниченное вещное право»340. Как отмечается, «это не совсем обычное ограниченное вещное право, так как ограничивается не положительное право на земельный участок, а только право распоряжения земельным участком»341. Изменение правовой природы права меняет характер ответственности. Абсолютность вещных прав допускает вмешательство третьих лиц в предметную компетенцию, поэтому в случае нарушения вещного преимущественного права покупки управомоченный субъект может предъявлять к третьему лицу иск об истребовании вещи. Право преимущественной покупки будет обеспечено только тогда, когда будет зарегистрировано. Таким образом, гарантией осуществления вещного права преимущественной покупки, как и обязательственного, является запись в поземельную книгу, которая трансформирует право преимущественной покупки в ограниченное вещное право и подлежит регулированию § 1098 II ГГУ.

Обязательственное право преимущественной покупки обладает рядом недостатков: 1) оно требует дополнительных гарантий посредством придания ему силы вещного права (так как в противном случае о существовании такого соглашения третьему лицу может быть не известно); 2) поскольку оно связывает лишь стороны договора, то принципиально не подлежит передаче, а в случае смерти управомоченного теряет силу; 3) имеет действие только в отношении одного случая продажи. Вещное право преимущественной покупки лишено этих недостатков, так как в силу § 1098 II ГГУ всегда подлежит регистрации, смена собственника не влечет его прекращения и

340

341

Schurig К. Das Vorkaufsrecht im Privatrecht: Geschichte, Dogmatik, ausgewahlte Fragen, Wilchelm J. Sachenrecht. S. 894.

1975. S 98.

действует в отношении множества или даже всех случаев продажи

342

земельного участка .

Вещное право преимущественной покупки может быть основано в силу закона или сделки.

В последнем случае согласно абзацу 1 § 873 ГГУ нуждается в регистрации в поземельной книге. Предусмотренное законом право преимущественной покупки в регистрации не нуждается.

Обязательственное право преимущественной покупки может свободно использоваться в отношении любых договоров отчуждательного характера между обязанным и третьим лицом. В противоположность к этому «вещное право преимущественной покупки в силу принципа numers clausus, предопределяющего его закрытый характер и позволяющего использовать лишь те средства, которые предусмотрены в законе, распространяется только

343

на договоры купли-продажи» .

Отсутствие в ГГУ правил квалификации договора в качестве договора купли-продажи породило на практике случаи обхода преимущественного права покупки, когда вещь передавалась не через договор купли-продажи, а через другие договоры, например в качестве взноса в товарищество, дарения

или мены[318] [319] [320].

Это молчание законодателя восполнила судебная практика. Сначала такие договоры, как противоречащие обычаю и морали на основании § 117 и § 138 ГГУ, признавались недействительными, что не соответствовало интересам ни сторон сделки, ни управомоченного, так как не только делало недействительным договор, но и исключало возможность реализовать право преимущественной покупки.

В дальнейшем был предпринят другой подход, судья определил элементы договора, связанные с покупкой и, соответственно, имеющие силу, и элементы, относящиеся к праву преимущественной покупки, которые признавались недействительными. Федеральный суд решил, что управомоченного гражданина не обязывают лишь те элементы договора, которые нарушают право преимущественной покупки. Позднее были внесены изменения в § 466 ГГУ, которые признали правильность позиции Федерального суда. § 466 ГГУ разграничивает основные действия и дополнительные. Дополнительные услуги, которые не в состоянии оказать лицо, обладающее правом преимущественной покупки, не препятствуют праву преимущественной покупки и должны быть возмещены управомоченным на право преимущественной покупки лицом в денежной форме.

Если дополнительные услуги невозможно оценить в денежной форме, то осуществление преимущественного права покупки исключается. Кроме того, если дополнительные действия имеют несущественное значение, тогда управомоченный на право преимущественной покупки может требовать от обязанного субъекта заключения договора без этого дополнительного

- 345

действия .

Договор продажи в целом - не просто, как определено в законе, в формальном смысле отношения товар - деньги. Это понятие рассматривается более расширительно в материальном смысле: если материальный обмен есть, следовательно, это договор купли-продажи. Такая квалификация в качестве договора купли-продажи является необходимой предпосылкой права преимущественной покупки[321] [322]. Эта формулировка достаточно широкая, она позволяет применять право преимущественной покупки в отношении всех договоров отчуждательного характера, кроме безвозмездных.

Новое законодательство стало основой формирования новой судебной практики. Подход, использованный немецким законодателем, позволил понимать договор купли-продажи в широком смысле и квалифицировать в качестве таковых похожие на договоры купли-продажи договоры. Управомоченный может стать стороной этих договоров в том случае, когда

347

это не ухудшает условия продажи.

Право преимущественной покупки предполагает действительную продажу обремененной правом преимущественной покупки вещи. Исполнение правомочий по праву преимущественной покупки вытекает из договора купли-продажи с третьим лицом. Если передача вещи на основании договора купли-продажи в связи с реализацией права преимущественной покупки третьему лицу становится невозможной, в отношении третьего лица применяются последствия невозможности исполнения договора, возникшие после исполнения договора.

Существуют тем не менее способы отчуждения вещи, на которые право преимущественной покупки не распространяется. Во-первых, это отчуждение доли в праве на вещь. Как уже отмечалось выше, в Средневековье сособственники обладали правом преимущественной покупки на долю в праве, однако сейчас это право законодательством Германии не предусмотрено. Думается, что это связано со следующими моментами. Во- первых, соглашения сособственников о порядке пользования и управления вещью имеют действие также в отношении сингулярных правопреемников, что исключает возможность неожиданных действий со стороны новых лиц, вошедших в общность. Во-вторых, сособственники обладают правом в любой момент требовать отмену общности, что тоже является своего рода способом избежать «некомфортного соседства». В-третьих, всегда существует возможность предусмотреть право преимущественной покупки доли на основе договора и даже придать ему силу ограниченного вещного права посредством внесения соответствующей записи в поземельную книгу. [323]

Кроме того, право преимущественной покупки не распространяется на случаи публичной продажи вещи с аукциона, например в результате залога, поскольку публичная продажа преследует иные цели.

В Австрии право преимущественной покупки может возникнуть только на основании договора. Если такой договор заключен в отношении недвижимой вещи, то он подлежит регистрации в поземельной книге.

Право преимущественной покупки - это личное право, оно не подлежит уступке и не передается по наследству.

В случае если собственник желает продать вещь, он должен известить управомоченного гражданина. Управомоченный на право преимущественной покупки должен выкупить движимую вещь в течение 24 часов с момента получения уведомления, недвижимую в течение 30 дней (§ 1075 ГК Австрии). По истечении этого времени право преимущественной покупки теряет силу. Управомоченный гражданин должен уплатить такую же цену, как и третье лицо. Преимущественное право покупки не может быть исполнено, если наряду с уплатой покупной цены третье лицо предоставляет дополнительное возмещение, которые не могут быть уравнены денежной оценкой (абзац 2 § 1077 ГК Австрии). К таким услугам судебная практика относит, в частности, уход, техническое обслуживание, уборку помещения и т.д. Такое законодательное правило часто способствует обходу закона.

Предоставление преимущественного права покупки, как правило, осуществляется за вознаграждение. При этом должно выясняться, засчитывается ли уплаченная сумма в цену вещи. Если иного не установлено

348

соглашением сторон, то нет .

Право преимущественной покупки не распространяется на продажу в результате судебного производства и на иные договоры отчуждательного характера без особой договоренности. §§1072-1079 ГК Австрии [324] квалифицируют преимущественное право покупки только как дополнительное соглашение к договору купли-продажи. Судебная практика допускает заключение таких соглашений также и в связи с другими соглашениями, например с договорами аренды и франчайзинга.

Наиболее близко к российскому французское право преимущественной покупки. Статья 815-14 ГК Франции предусматривает, что собственник общего имущества, который намерен за плату уступить все или часть своих права на общее имущество или на некоторые его объекты третьему лицу, обязан направить всем остальным сособственникам внесудебное уведомление о цене и условиях предполагаемой уступки, а также указать фамилию, местожительства и профессию лица, желающего приобрести указанные права.

Любой собственник общего имущества вправе в течение одного месяца, следующего за уведомлением, известить отчуждателя внесудебным уведомлением, сообщив ему, что он реализует свое право преимущественной покупки по цене и на условиях, о которых он был уведомлен.

В случае преимущественной покупки тому, кто ее осуществляет, предоставляется двухмесячный срок со дня направления его ответа продавцу, для заключения договора купли-продажи. По истечении этого срока его заявление о преимущественной покупке утрачивает свою силу в соответствии с законом через 15 дней после уведомления его продавцом о просрочке, при условии, что такое уведомление не привело к желаемому результату; это, однако, не препятствует возможности взыскания убытков с заявителя.

Когда свое право преимущественной покупки осуществят несколько сособственников, то предполагается, если иное не предусмотрено договором, что они приобретают продающуюся часть совместно, пропорционально доле каждого из них в совместной собственности.

Таким образом, французское право преимущественной покупки, так же как и российское, предоставляется собственнику как движимого, так и недвижимого имущества, устанавливает месячный срок для ответа, носит императивный характер. В качестве отличия необходимо назвать установление сроков для заключения договора купли-продажи, которые являются достаточно длительными и служат, прежде всего, обеспечению возможности изыскать средства для покупки доли, поскольку очевидно, что сособственник может оказаться не готов вступить в договорные отношения немедленно, чего требует от него, например, российский законодатель. Кроме того, представляет интерес правило, установленное на случай, если несколько сособственников желают приобрести долю. Наше законодательство никаких правил на сей счет не содержит, предоставляя право выбора собственнику, продающему долю.

Действующее российское гражданское законодательство предусматривает преимущественное право покупки в отношениях общей долевой собственности. Сферой его действия является купля-продажа или мена доли в праве как на движимую, так и на недвижимую вещь. Статья 250 ГК РФ детально регулирует правила его применения.

Статья 278 Проекта ГК РФ «Преимущественное право покупки» оставляет почти без изменений существующее регулирование, кроме расширения сферы действия этого права в отношении всех договоров, предусматривающих возмездное отчуждение доли, если из существа договора не вытекает иного. Данное расширительное понимание договора купли-продажи соответствует немецкой правовой доктрине.

Действие права преимущественной покупки существенным образом усложняет процесс распоряжение долей, а следовательно, правомочия составляющего основу права собственности, поэтому собственники должны обладать возможностью отменить его действие своим соглашением друг с другом или ограничить, что соответствовало бы принципу свободы договора и природе права собственности.

Российское законодательство имеет примеры ограничения применения преимущественного права покупки в правоотношениях долевой собственности. В силу прямого указания абзаца 3 п. 2 ст. 11 ФЗ «Об инвестиционных фондах», присоединяясь к договору доверительного управления, пайщик тем самым отказывается от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ, при этом соответствующее право прекращается. Кроме того, ЖК РФ в ст. 37 предусматривает невозможность отчуждения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершения иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Следовательно, право преимущественной покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, на данные правоотношения не распространяется.

По этому поводу О. Г. Козьменко отмечает, что право преимущественной покупки применяется только в модели «общей собственности с индивидуальным интересом», конститутивным признаком которой является «наличие самостоятельного признаваемого законодателем интереса в вещи у каждого из сособственников», в то время как в модели «общей собственности с посредником» (к которой он относит и общую собственность на ПИФы), характеризующейся тем, что «общая поставленная цель достигается не собственными усилиями сособственников, а путем оказания им услуг профессиональным участником рынка», сособственники не обладают правом преимущественной покупки[325].

Цель преимущественного права покупки - препятствовать возможности вступления третьих лиц в общность сособственников. Это важно не для всех общностей долевых сособственников, а только для тех из них, где существует определенная личная связь либо использование общей вещи имеет особое значение для сособственников, как, например, в наследственных общностях или при продаже доли в жилом помещении.

В качестве другой цели преимущественного права покупки называется прекращение отношений долевой собственности. Но эта цель должна утратить свое значение, что достижимо только при осуществлении качественного регулирования отношений общей собственности.

В связи с изложенными общенаучными, теоретическими и правовыми аргументами считаем возможным сделать следующие выводы:

Первое: Право преимущественной покупки применяется с целью препятствовать возможности вступления третьих лиц в общность сособственников. Правовая природа и сфера применения этого права различны. В Австрии данное право существует только на основании договора, которым и определяется сфера его действия. В Германии право преимущественной покупки применяется при продаже доли в наследуемом имуществе в пользу сонаследников (§ 2034 ГГУ). В швейцарском праве общая недвижимая вещь - это законодательное основание для возникновения преимущественного права покупки у других сособственников, и в Германии и в Швейцарии оно может быть исключено договором между сособственниками, подлежит регистрации в поземельной книге и распространяется на все возмездные сделки, направленные на отчуждение имущества.

Во Франции и России преимущественное право покупки распространяется на любое, находящееся на праве общей долевой собственности, причем во Франции даже на то, которое отчуждается с публичных торгов (ст. 815-6 ГК Франции).

Второе: представляется возможным право преимущественной покупки считать диспозитивным правом, которое будет действовать, только если стороны в своем соглашении не предусмотрели иного, поскольку зачастую стороны не нуждаются в реализации этого обременяющего формальностями механизма, в связи с чем предлагается следующая редакция п. 1 ст. 250 ГК РФ (ст. 278 проекта ГК РФ):

Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, если иное не установлено в соглашении между сособственниками. Преимущественное право покупки не распространяется на случаи продажи доли с публичных торгов.

321

<< | >>
Источник: ФИЛАТОВА УЛЬЯНА БОРИСОВНА. ИНСТИТУТ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ В СТРАНАХ РОМАНО-ГЕРМАНСКОЙ ПРАВОВОЙ СЕМЬИ (ГЕРМАНИИ, АВСТРИИ, ШВЕЙЦАРИИ, ФРАНЦИИ И РОССИИ: СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ). Диссертация на соискание ученой степени Доктора юридических наук. Москва - 2015. 2015

Скачать оригинал источника

Еще по теме 8. Преимущественное право покупки:

  1. § I. ПРАВОВАЯ СИСТЕМА ЕГИПТА
  2. 171. Какие сделки и в каких случаях признаются притворными (прикрывающими куплю-продажу), если в результате их совершения акционер (участник) не имеет возможности реализовать преимущественное право приобретения акций (долей), продаваемых другим акционером (участником) третьему лицу?
  3. 264. Соотносима ли природа сроков перевода прав при отчуждении доли в общем имуществе со сроками перевода прав при покупке доли в уставном капитале ООО?
  4. 266. Распространяется ли правило о преимущественном праве покупки в общей собственности на доли в ООО и АО?
  5. Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  6. Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
  7. Статья 250. Преимущественное право покупки
  8. § 1. Общая характеристика корпоративных прав lt;1gt;
  9. § 4. Право общей собственности
  10. § 2. Право хозяйственного ведения в системе ограничений и обременений
  11. § 5. Построение системы вещных прав
  12. 1. Развитие вещных прав в правопорядках континентального права
  13. 2. Соотношение земельного участка с категорией недвижимого имущества в зарубежном и российском праве
  14. 1. Виды вещных прав по законодательству зарубежных стран
  15. 2. Система ограниченных вещных прав в отечественном праве
  16. § 1. Преимущественное право покупки чужого земельного участка
  17. 1. Актуальность вещного преимущественного права покупки чужого земельного участка в российском и зарубежном праве
  18. 4. Преимущественное право покупки в современных зарубежных правопорядках
  19. 6. Преимущественное право покупки в российском гражданском праве
- Административное право зарубежных стран - Гражданское право зарубежных стран - Европейское право - Жилищное право Р. Казахстан - Зарубежное конституционное право - Исламское право - История государства и права Германии - История государства и права зарубежных стран - История государства и права Р. Беларусь - История государства и права США - История политических и правовых учений - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминалистическая тактика - Криминалистическая техника - Криминальная сексология - Криминология - Международное право - Римское право - Сравнительное право - Сравнительное правоведение - Судебная медицина - Теория государства и права - Трудовое право зарубежных стран - Уголовное право зарубежных стран - Уголовный процесс зарубежных стран - Философия права - Юридическая конфликтология - Юридическая логика - Юридическая психология - Юридическая техника - Юридическая этика -