Особые права пользования чужими вещами

К особым (бессрочным) вещным правам относились эмфи­тевзис и суперфиций. Содержанием их являлось право наследст­венного и отчуждаемого владения и пользования взятыми в арен­ду участками чужой сельскохозяйственной или городской земли.

Эмфитевзис Это слово происходит от греч. emphyteusis — насаж­дать, присваивать. Эмфитевзис являлся наследственной (вечной) арендой земельного участка для его сельскохозяйственной обра­ботки. Первоначально целью распространения эмфитевзиса было освоение во II в. н.э. огромных завоеванных Римом североафри­канских территорий, которые следовало романизировать, удержать и, конечно же, превратить в полезные сельскохозяйственные уго­дья. К концу III в. отношения наследственной аренды были по­всеместно распространены во всех италийских частных и госу­дарственных землях.

Эмфитевзис устанавливался особым договором аренды на срок не менее 100 лет. Эмфитевт имел очень широкий комплекс прав на такой участок (недра, однако, принадлежали уже только со- сбтвеннику). Он мог его бесконечно улучшать, завещать, дарить и даже продать, но с уведомлением истинного собственника за два месяца о такой операции и с отчислением ему определенной суммы со сделки (laudemium), как правило, 2% либо предоста­вить возможность собственнику первому приобрести этот участок (ius protimiseos).

Закон также не ограничивал эмфитевта и в других возмож­ностях использования надела. Его можно было закладывать, ус­танавливать сервитуты. Требований было немного, главное — при возможных изменениях хозяйственного назначения земли не ухуд­шать ее качеств, а также вовремя платить неизменную ни при каких условиях арендную плату собственнику (вектигаль, vectigal) и особый налог государству (canon). Невнесение необходимых платежей более трех лет автоматически приводило к потере эм­

фитевзиса. Кроме того, собственник земли мог выставить про­тив эмфитевта особый иск о невыполнении последним своих обязанностей по отношению к нему — actio emphyteuticaria.

Права эмфитевта имели весьма широкую защиту. По in rem vectigalis он был наделен не только специальным иском (actio vectigalis), но и обеспечен защитой владельческих интердиктов. Поэтому мог требовать защиты своих вещных права от всех третьих лиц, в том числе и от собственника земли. Таким обра­зом, институт эмфитевзиса наиболее близок к содержанию пра­ва собственности.

Суперфицием (superficies, поверхность) именовалось вещное, отчуж­даемое и наследственное право пользования в течение неограни­ченного срока строениями, возведенными на чужом городском земельном участке. При этом такое строительство могло быть осуществлено либо по договору с собственником земли, либо без договора, если собственник не оспорил в свое время непра­вомерность застройки его участка. Однако право собственности на эти строения всегда принадлежало хозяину участка (semper superficies solo cedere, т.е. все, находящееся на земле и связанное с ней, принадлежит собственнику земли).

Институт суперфиция известен еще издревле. Как уже отмеча­лось, сдача жилья в наем повсеместно стала практиковаться только с конца II в. н.э., когда началось массовое строительство специ­альных многоквартирных домов — инсул. До этого римляне на протяжении веков отстраивались как могли сами. Впоследствии такое неконтролируемое строительство превратило город в скопле­ние самых разных по стилю и расположению беспорядочных квар­талов. Каких-либо санитарных или противопожарных правил, конечно же, никто не придерживался. Поэтому нередки были пожары. Тем более что в строящихся в массовом порядке до­ходных домах (инсулах) каменными были только первые этажи, в которых располагались таверны, меняльные конторы и иные общественные заведения, а остальные два-четыре этажа (cena­culum, верхний этаж) были полностью деревянными. После неко­торых пожаров власти начали задумываться над этой проблемой, и архитектура города стала кардинальным образом изменяться, но это было уже в гораздо позднее время. Особо трагичными стали последствия огненной стихии на Авентине в 36 и 64 гг.

Отдавая под застройку на условиях длительного найма пус­тующие участки городской земли, власти тем самым сохраняли

государственный и муниципальный земельный фонд, но при этом снимали напряженность «квартирного вопроса». Кроме того, такой подход обеспечивал приток в казну постоянного гаран­тированного дохода, хотя и не очень большого. Востребован­ность суперфиция также связывают с деятельностью торговцев и менял, которым было выгодно селиться недалеко от оживлен­ных городских площадей, на землях, которые, как правило, принадлежали самому государству или общинам. Именно на этих арендованных у собственников участках и ставились тороговые палатки и жилища их хозяев. Кроме того, нередко востребован­ность спурфиционных отношений связывают также с функциони­рованием римского водопровода, принадлежащего городу и от которого над городской же землей собственники домусов и вилл делали отводы^[149].

За долгосрочную аренду такого городского участка общин­ной или частной земли с правом возведения на ней строений пользователь вносил ежегодную плату (ренту) — солариум (solarium) и все необходимые государственные налоги.

Постепенно право сдачи в наем принадлежащей им земли получили и частные лица. И если ранее рассмотрением таких дел занимались одни из высших магистратов — цензоры, то за­тем они вошли и в компетенцию преторов. Так из чисто пуб­лично-правовых отношений суперфиций перешел в разряд част­ноправовых. Со временем арендаторы получили право передачи по наследству и иного способа отчуждения своих участков, а также возможности обременения суперфиция различного рода серви­тутами (при соблюдении прав собственника земли). Сам же су­перфиций перестал рассматриваться исключительно в своей прежней тесной связи с землей, «оторвался» от нее и превратил­ся в самостоятельную вещь, надстоящую над землей. И права на него стали регулироваться именно в этом качестве (jus in rem), а не как прежде — как обязательства в личном праве.

Исправный суперфициарий по actio in factum (аналогичный rei vindicatio) наделялся правом исковой защиты против посяга­тельств на его положение со стороны любых третьих лиц, в том числе и законного собственника земли — interdictum de superficie.

Итак, можно сказать, что содержанием суперфиция являют­ся: во-первых, право застройки, порождающее право собствен­ности на возведенные за свой счет здания, сооружения на уча­

стке, принадлежащем другому соственнику; во-вторых, право, ко­торое может быть отчуждено и передано третьим лицам.

Возникало право суперфиция вследствие:

• договор между собственником земли и потенциальным за­стройщиком;

• давность владения (хотя это основание оспаривается); че­рез завещательный отказ (легат);

• посредством судебного решения.

Прекращение суперфиция было связано с несколькими усло­виями, к которым относились:

• соглашение сторон о прекращении суперфиция;

• истечение определенного договором срока при невозобнов­лении нового договора;

• слияние в одном лице суперфициария и собственника зе­мельного участка (участок приобретался арендатором (con­fusion) либо собственник приобретал строения (consolidatio);

• отказ арендатора от прав суперфиция (derelictio);

• смерть супефициария, не имеющего наследников либо их отказ от наследства;

• нарушение прав собственника вследствие неуплаты ренты (в таком случае собственник земельного участка мог предъя­вить иск rei vindicatio (истребование вещи из чужого неза­конного владения); к слову, хозяин земли мог вообще ос­вободить арендатора от обязательной уплаты соляриума);

• уничтожение самого участка (но не возведенных на нем строений) и т.д.

Таким образом, под суперфицием понималось полное, вещное, наследственное и отчуждаемое право пользования и извлечения плодов на здание (сооружение), принадлежащее навсегда или на установленное продолжительное время тому, кто возвел это зда­ние (сооружение) на чужом участке с согласия собственника.