Дерево решений

Фиксированная плата за 5-летнюю аренду лондонских офисов, в которых размещаются штаб-квартиры финансовых компаний и которые столь важны для создания соответствующего имиджа, составляет 0,48 млн фунтов стерлингов в год.

Вполне логично предположить, что ценность продления аренды будет зависеть от состояния цен на рынке недвижимости в Лондоне. Мы можем свести информацию воедино и представить ее структурно в виде дерева решений. Дерево решений, изображенное на рис. 2.5, основано на предполагаемых ценах, информацию о которых мы получили от специалистов по вопросам недвижимости. Предполагается, что по прошествии пяти лет цена аренды может или возрасти на 25%, или остаться на прежнем уровне (что в равной степени вероятно). Также прогнозируется, что в случае перезаключения договора по истечении 5-летнего периода нам придется платить на 25% больше в последующие пять лет, если аренда поднимется на 25%.

Финансовой компании предстоит принять два решения. Во-первых, выбрать вариант, предполагающий продление срока аренды. Во-вторых, если компания сделает выбор в пользу такого варианта, воспользуется ли она возможностью продления аренды на второй срок? Точки принятия решения обозначены квадратами. Следует учитывать и элемент случайности: что произойдет с ценами на рынке недвижимости? Элемент случайности представлен в виде циклов. Значения над линиями, обозначающими первые пять лет, показывают общую сумму арендной платы, подлежащей оплате в течение первых пяти лет, Значения над линиями, обозначающими последующие пять лет, — общую сумму арендной платы за второй 5-летний период.

Если мы выберем вариант, не предполагающий продления аренды на последующий период, то заплатим 2,4 млн за первые пять лет аренды, затем либо 3, либо 2,4 млн за следующие пять лет, в зависимости от того, возрастут ли цены. Исходя из того, что вероятность роста цен составляет 50%, за вторые пять лет мы предположительно заплатим 2,7 млн.

Если мы предпочтем вариант, предполагающий продление аренды, мы заплатим 2,575 млн за первые пять лет. При условии, что цены останутся на прежнем уровне, мы не воспользуемся опционом и перезаключим контракт, исходя из рыночной ставки 2,4 млн. В случае роста цен мы воспользуемся опционом продления контракта и заплатим еще раз 2,575 млн за второй 5-летний срок. Поскольку вероятность роста цен равна 50%, ожидаемая сумма за второй период составит 2,4875 млн. Общая сумма за все десять лет, таким образом, составит 5,0625 млн фунтов стерлингов.

Как мы убедились, вариант с продлением аренды стоит принять во внимание. Предполагаемая сумма оплаты сокращается. Продление аренды покрывает расходы (0,035 млн за каждый год) и даже с учетом таковых уменьшает предполагаемую сумму оплаты. Ценность варианта с продлением аренды состоит в сокращении общей суммы: 5,1 — 5,0625 = 0,0375 млн фунтов стерлингов.

Мы не учитывали дисконтированные денежные потоки. Стоимость денежных потоков в будущем по сравнению с их текущей стоимостью уменьшается (по причине инфляции и снижения заинтересованности). При проведении оценки принято использовать эти потоки (DCF — discounted cash flows), дисконтируя их на средневзвешенную стоимость капитала (WACC — weighted average cost of capital), но это уже техническая сторона дела, и дисконтирование легко можно учесть при проведении расчетов по схеме дерева решений.