ИЗЛИШКИ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ И ИХ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ

Законодательство отказалось от принудительного изъятия излишков жилой площади, взяв курс на ликвидацию коммунальных квартир. Наниматель, имеющий излишки, вправе с согласия членов своей семьи потребовать от наймодателя предоставления ему квартиры меньшего размера.

При разрешении правовых споров, возникающих в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, необходимо учитывать тот факт, что если в результате ремонта занимаемое нанимателем жилое помещение не может быть сохранено или существенно увеличится, нанимателю и членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилье. Если размеры жилой площади превысят установленную законодательством норму, то считается существенным увеличение жилого помещения, а также дополнительной площади (при наличии на нее права), в результате чего и образуются ее излишки.

В случае когда жилое помещение существенно уменьшается, нанимателю до начала капитального ремонта должно быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

Также необходимо помнить, что жилое помещение, предоставляемое на время проведения капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечающим санитарным и техническим требованиям.

Плата с граждан, имеющих право на дополнительную площадь, независимо от того, занимают ли они отдельную комнату или нет, берется в одинарном размере по ставкам, определенным законодательством о квартирной плате, как за основную жилую площадь в размере, установленном законодательством, так и за дополнительную площадь в пределах не более 10 кв. м.

Излишки жилой площади сверх вышеуказанных норм основной и дополнительной площади подлежат оплате в повышенном размере согласно закону.

Граждане, имеющие право на дополнительную площадь, не лишаются установленного законодательством о квартирной плате права на оплату в одинарном размере той части излишков жилой площади, которая не достигает на семью половины установленной законом нормы.

Членам семьи, оставшимся в занимаемых ведомственных жилых помещениях, при образовании излишков жилой площади и с их согласия предоставляются из фонда другие жилые помещения по установленным нормам в целях высвобождения занимаемого жилья для предоставления очередникам ОВД.

От платы за излишки жилой площади освобождаются учителя и педагогические работники школ, работающие и проживающие в сельской местности, в случае предоставления им и совместно с ними проживающим членам их семей бесплатно квартир с отоплением и освещением сверх норм.

Жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется по договору социального найма согласно ч. 1 ст. 49 ЖК РФ. В соответствии с вышеуказанным договором одна сторона, а именно собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных в ст. 60 ЖК РФ.

В качестве объекта договора выступает изолированное жилое помещение, находящееся в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном жилищном фонде). Наймодателем выступает орган государственной власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления. Нанимателем выступает физическое лицо. В отдельных случаях согласно требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения взимается в соответствии с едиными тарифами. Данный договор является бессрочным.

Право наймодателя — требовать своевременного внесения платы за жилое помещение.

Обязанности наймодателя включают:

0 передачу свободного от иных прав жилого помещения в надлежащем состоянии;

0 осуществление капитального ремонта жилого помещения;

0 обеспечение коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещение также обладает правами и обязанностями. Право нанимателя распространяется на:

0 вселение в занимаемое помещение иных лиц;

0 сдачу помещения в поднаем;

0 осуществление обмена или замены занимаемого жилого помещения;

0 требование проведения ремонта.

В обязанности нанимателя входит:

0 использовать жилое помещение по назначению;

0 проводить его ремонт;

0 своевременно вносить плату;

0 информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением, и т.д.

Действующим законодательством предусмотрены следующие виды жилищных норм предоставления жилого помещения:

[йГ по договору социального найма;

Its' учетная, т.е. норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; рЗ" социальная, т.е. стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг.

Нормой предоставления жилого помещения принято считать минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов. Например, в Москве норма составляет 18 кв. м на человека.

К разновидностям найма жилого помещения относятся коммерческий наем жилого помещения и социальный наем, отличающиеся друг от друга целевой направленностью. Так, социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем — в этих разновидностях и частном жилищном фонде.

Коммерческий наем, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки(нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), как правило, необходимые для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, предоставление производится в пределах нормы жилой площади, согласно законодательным актам, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров жилой площади не устанавливается.

ГК РФ упорядочивает отношения, вытекающие из договора коммерческого найма; устанавливает ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется по договору найма. По данному договору одна сторона — собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину

(нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем является гражданин России, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ.

Наймодателем является орган государственной власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления.

Права наймодателя заключаются:

0 в требовании своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

0 запрещении вселения граждан;

0 согласии на обмен жилых помещений и т.д.

Обязанности наймодателя включают в себя:

0 передачу нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения;

0 осуществление ремонта;

0 проведение капитального ремонта помещения;

0 обеспечение и предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Вторая сторона договора социального найма — наниматель. В качестве нанимателя выступает физическое лицо.

Согласно договору наниматель вправе:

0 вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

0 сдавать жилое помещение в поднаем;

0 производить обмен или замену помещения;

0 требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта.

Обязанности нанимателя:

0 использование жилого помещения по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

0 обеспечение сохранности и надлежащего состояния помещения;

0 организация текущего ремонта;

0 своевременное внесение платы за наем.

Договор социального найма может быть как возмездным, так и безвозмездным.

В качестве предмета договора социального найма выступает только жилое помещение (жилой дом, квартира и т.д.). Договор заключают в простой письменной форме, руководствуясь решением о предоставлении жилого помещения социального использования.

Договор социального найма является бессрочным. Договор коммерческого найма жилого помещения, в отличие от социального найма, согласно ГК РФ является срочным.

Собственник жилого помещения имеет право распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем. Сдавая внаем жилое помещение, собственник и наниматель заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. Заключая договор, стороны договариваются о сроках действия настоящего договора. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от года до пяти лет. В случаях когда в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав как нанимателя, так и наймодателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При заключении коммерческого договора необходимо также определить, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть). При этом следует иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны договариваются о размере платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Наряду с вышеуказанными условиями в договоре определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора.