ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
До принятия ч. 1 ГК РФ право граждан на жилище также было закреплено в ст. 2 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», но обеспечение жильем допускалось и на условиях договора аренды либо приобретения или строительства жилья за собственные средства граждан без ограничения площади.
ГК РФ по- другому трактует понятие «аренда». До его принятия наем жилья сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда — для коммерческого использования. Согласно ГК РФ субъектами договора аренды могут быть только юридические лица. Его прежние функции — коммерческие — переданы договору найма жилого помещения. Физическое лицо (гражданин) может пользоваться чужим помещением только по договору найма. От аренды договор найма отличается также специальным объектом— жилым помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность — нежилое помещение — прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. Не потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения. Если же аренда будет оформляться по правилам гл. 34 ГК РФ, то защищенность гражданина-арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина-нанимателя в договоре найма жилого помещения, что противоречит ч. 3 ст. .55 Конституции РФ.
Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя; вместе с тем жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды.
По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдавая помещение уже в качестве наймодателя своему сотруднику как нанимателю по договору найма.Согласно договору аренды жилых помещений арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Предметом договора аренды могут быть земельные участки и природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания и т.д. В договоре также определяются порядок, условия платежей и сроки действия.
(Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, основанное на договоре, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности них.
В договоре аренды сторонами выступают арендодатель и арендатор. Арендатором выступает юридическое лицо. При его реорганизации его правопреемнику не может быть отказано во вступлении в договор аренды с правом выкупа на оставшийся срок, а также в оформлении права собственности на жилое помещение при добросовестном исполнении своих обязательств. При ликвидации юридического лица действие договора прекращается.