<<
>>

САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ И СТАНДАРТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ

Состояние рынка жилищных услуг в России стремительно меняется. Если еще вчера подавляющее большинство организаций, управляющих многоквартирными, были муниципальными унитарными предприятиями, то в последнее время (во многом благодаря Федеральному закону № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства») доля частных организаций в сфере управления многоквартирными домами резко увеличилась.

По данным государственной корпорации (Фонда содействия реформированию ЖКХ) в 2008 году «доля коммерческих управляющих организаций в муниципальных образованиях 78 субъектов РФ, подавших заявки в Фонд, в среднем составила 85,9%».

Что придет на смену административной системе управления/содержания многоквартирных домов? Кто и как может гарантировать собственникам жилья добросовестную работу частных управляющих компаний? Как обеспечить надлежащий уровень содержания многоквартирных домов?

Сегодня в России, как и во многих других странах, где ранее государство играло ключевую роль в планировании экономики и регулировании профессиональной деятельности практически во всех сферах, происходят существенные изменения подходов к государственному регулированию и развитию национальной экономики. Государство декларирует необходимость уменьшения своего вмешательства в экономику, оставляя за собой установление требований только к гарантированной безопасности продукции и процессов и контроль над соответствием предоставленной о них информации. Например, согласно действующему российскому законодательству для этих целей федеральным законом или постановлением Правительства Российской Федерации могут приниматься технические регламенты, исполнение которых обязательно. В настоящее время в форме федерального закона готовится к принятию технический регламент «О безопасности зданий и сооружений». В нем будут установлены обязательные требования безопасности зданий и сооружений, обеспечение безопасности здания и сооружения на этапе строительства, реконструкции и капитального ремонта, при эксплуатации, прекращении эксплуатации и сносе.

В том, что касается предоставления права на занятие определенными видами деятельности, то на смену государственному лицензированию инженерных изысканий, проектирования и строительства приходит система саморегулирования этих видов деятельности самим участниками рынка.

Деятельность по управлению жилищным фондом не требовала и не требует лицензирования. Регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами может осуществляться путем саморегулирования. Согласно определению Федерального закона от 01.12. 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», саморегулирование - самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил.

Саморегулирование осуществляется на условиях объединения субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемые организации (СРО).

Саморегулируемая организация:

0 разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской или профессиональной деятельности - требования к осуществлению предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми членами СРО;

0 организует профессиональное обучение, аттестацию работников членов СРО или сертификацию произведенных членами саморегулируемой организации товаров (работ, услуг), если иное не установлено федеральными законами;

0 осуществляет контроль за предпринимательской или профессиональной деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований стандартов и правил СРО, условий членства в саморегулируемой организации;

0 применяет меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные настоящим Федеральным законом и внутренними документами СРО, в отношении своих членов;

0 обеспечивает информационную открытость деятельности своих членов, опубликовывает информацию об этой деятельности в порядке, установленном Федеральным законом и внутренними документами СРО;

0 обеспечивает дополнительную имущественную ответственность каждого ее члена перед потребителями произведенных товаров (работ, услуг) и иными лицами.

Обеспечение имущественной ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами по решению саморегулируемой организация осуществляется через:

создание системы личного и (или) коллективного страхования;

формирование компенсационного фонда.

Членство в СРО добровольное. Но при этом необходимо учесть, что если законодательство установило обязательность саморегулирования для какого-то вида деятельности, то заниматься ею организация имеет право только после получения допуска от саморегулируемой организации, который СРО может предоставить только своим членам.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (глава 6.1) установил, что саморегулирование осуществляется в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Таким образом, для занятия указанными видами деятельности организации надо обязательно стать членом одной из СРО и получить от нее допуск на право заниматься данной деятельностью.

Федеральное законодательство не требует от организаций жилищного сектора (управляющих и обслуживающих) быть членами СРО. Это дает управляющим организациям свободу выбора: можно создавать саморегулируемые организации или не создавать их. Можно создавать объединения управляющих организаций (ассоциацию, союз), но не получать для них статус СРО. При существовании саморе- гулируемой организации или ассоциации управляющих организаций можно быть членом этих организаций или не быть. В любом случае управляющая организация или управляющий-предприниматель вправе заниматься деятельностью по управлению многоквартирными домами, так как допуск СРО для такой деятельности не требуется. Отсутствие законодательных требований о членстве в саморегулируемых организациях для управляющих создает возможности свободно входить на рынок новым организациям, малому бизнесу, индивидуальным предпринимателям. И это очень важно для развития рынка и возникновения реальной конкуренции.

Отсутствие членства управляющей организации в СРО не должно использоваться как искусственный барьер при вхождении управляющих организаций на рынок

В то же время в идее саморегулирования есть много полезного для повышения профессионального уровня управляющих и обеспечения доверия к ним со стороны собственников жилья. Для этих целей саморегулирование можно понимать в более широком смысле, чем только деятельность СРО. Содержательный смысл саморегулирования состоит в том, что:

профессионалы сами для себя устанавливают стандарты и правила, основанную на лучшем опыте, тем самым устанавливают определенную профессиональную «планку», которая соответствует хорошему уровню профессиональной деятельности (репутация профессионалов - создателей СРО, обеспечивает авторитет саморегулируемой организации);

в СРО принимаются только те организации, которые отвечают принятым стандартам, поэтому сам факт принятия в члены СРО - уже подтверждение для потребителей, что данная организация - «грамотная, хорошо работает», таким образом, авторитет СОР работает на репутацию управляющей организации;

СРО сама контролирует деятельность организаций - своих членов, соблюдение ими принятых стандартов и правил деятельности и если находит нарушения, то принимает различные меры, чтобы нарушения в деятельности организации-члена СРО были устранены;

в крайних случаях СРО может принять решение об исключении организации из числа членов. Поскольку такая информация открытая, то потребители могут узнать, что конкретная управляющая организация исключена из числа членов СРО, за что исключена. Тем самым организация теряет репутацию в глазах потребителей и, соответственно, они понимают, что заключать с ней договор - это риск.

Еще раз хочется подчеркнуть, что подобное саморегулирование деятельности управляющих организаций может осуществляться в рамках ассоциации управляющих организаций даже без получения ассоциаций статуса СРО. Ключевой момент здесь - репутация ассоциации и ее членов.

В разработке профессиональным сообществом стандартов управления многоквартирными домами и использование их в деятельности управляющих организаций - очень эффективный механизм повышения качества управления многоквартирными домами. Хочется еще раз подчеркнуть, что речь не идет только о стандартах СРО.

Стандарт (от англ. standard - норма, образец, мерило), в широком смысле слова - образец, эталон, модель, принимаемый за исходный для сопоставления с ним других объектов[IV]. В соответствии с определением Федерального закона «О техническом регулировании» стандарт - это документ, в котором в целях добровольного многократного использования устанавливаются характеристики продукции, правила осуществления и характеристики процессов проектирования, производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения,

перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания

1

услуг .

Стандарты могут быть:

международными - принятые международными организациями;

национальными - утверждаются национальным органом Российской Федерации по стандартизации;

стандарты организаций - разрабатываются и утверждаются самостоятельно коммерческими, общественными, научными организациями, СРО, объединениями юридических лиц.

Примером международных стандартов, активно используемых сегодня в России, может служить серия стандартов ISO 9000 (система менеджмента качества - СМК), разработанных Международной организацией по стандартизации ISO (International Organization for Standardization). В этих стандартах установлены требования к построению, организации и функционированию системы менеджмента качества в организации (на предприятии), т.е. требования к системе управления организацией, выполнение которых необходимо для обеспечения стабильного качества выпускаемой продукции и предоставляемых услуг. Стандарты, принятые международными организациями, используются, в том числе, в качестве методической основы для разработки проектов технических регламентов.

Стандарты, в отличие от технических регламентов, применяются добровольно и определяют не только требования к безопасности, но и другие требования к качеству и надежности продукции, товаров и услуг. При наличии государственных технических регламентов необходимость в профессиональных стандартах не исчезает.

Стандарты организаций могут разрабатываться исходя из необходимости применения для целей:

- повышения уровня безопасности жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества, объектов с учетом риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, повышение уровня экологической безопасности, безопасности жизни и здоровья животных и растений;

обеспечения конкурентоспособности и качества продукции (работ, услуг), единства измерений, рационального использования ресурсов, взаимозаменяемости технических средств (машин и оборудования, их составных частей, комплектующих изделий и материалов), технической и информационной совместимости, сопоставимости результатов исследований (испытаний) и измерений, технических и экономико-статистических данных, проведения анализа характеристик продукции (работ, услуг), исполнения государственных заказов, добровольного подтверждения соответствия продукции (работ, услуг);

содействия соблюдению требований технических регламентов;

создания систем классификации и кодирования техникоэкономической и социальной информации, систем каталогизации продукции (работ, услуг), систем обеспечения качества продукции (работ, услуг), систем поиска и передачи данных, содействие проведению работ по унификации.

для совершенствования производства и обеспечения качества продукции, выполнения работ, оказания услуг,

для распространения и использования полученных в различных областях знаний результатов исследований (испытаний), измерений и разработок.

Стандарт применяются не только в отношении качества продукции, работ услуг. Стандартизируются требования к профессии или к самим специалистам и организациям (например, для вступления в профессиональное сообщество).

В качестве примера корпоративного стандарта профессии можно привести стандарт сертифицированного управляющего недвижимостью (CPM®), разработанный международным «Институтом управляющих недвижимостью» (Institute of Real Estate Managers) и применяемый в 18 странах мира. Для получения сертификата о том, что управляющий, как профессионал, соответствует этому стандарту, он должен:

иметь высокую квалификацию, подтвержденную дипломами и сертификатами о высшем и специальном образовании;

в своей работе выполнять не менее чем 17 функций по управлению из утвержденного стандартом перечня, включающего 35 профессиональных функций;

иметь опыт безупречной работы в качестве управляющего, подтвержденный рекомендациями клиентов - собственников;

следовать кодексу этики управляющего, утвержденному «Институтом управляющих недвижимостью».

Следует заметить, что в основе разработки стандартов качества и профессии лежит стандартизация самой деятельности. Стандартизация деятельности по содержанию жилой недвижимостью применяется во многих странах.

Особая роль в разработке стандартов содержания многоквартирных домов принадлежит профессиональному сообществу - независимым общественным объединениям жилищных организаций и управляющих - индивидуальных предпринимателей. Специалисты в области управления и обслуживания недвижимости, понимая свою профессиональную ответственность за состояние жилищного фонда страны, качество услуг, предлагаемых их коллегами по бизнесу на рынке, объединяются, чтобы «снизу» установить правила своей деятельности.

Члены профессионального объединения добровольно принимают на себя обязательства следовать разработанным стандартам. Репутация лучших представителей бизнеса «работает» на авторитет некоммерческого объединения, в свою очередь, членство в профессиональной ассоциации, ее сертификат подтверждают профессионализм и добросовестность коммерческой организации в глазах потребителей услуг.

Примером разработанного профессиональным сообществом и широко используемого стандарта содержания недвижимости является стандарт Эстонии «Мероприятия по уходу за недвижимостью», информация о котором представлена ниже.

Стандарт Эстонии «Мероприятия по уходу за недвижимостью» [V]

Необходимость разработки и внедрения стандарта по уходу за недвижимостью связана с отсутствием общепринятых, теоретически и технически обоснованных профессиональных основ деятельности по содержанию (управлению) недвижимости:

o нет общего четкого и однозначного понятия, что должно представлять собой качество содержания жилья; o собственники по-разному понимают, что такое содержанию жилищного фонда, какие действия входят в состав этого понятия;

o управляющие очень по-разному относятся к цели и принципам профессиональной деятельности по управлению недвижимостью, используют технические и теоретические понятия и термины, не понятные для собственников жилья, по-разному трактуют смысл и содержание тех или иных услуг.

Как следствие существует взаимное непонимание между собственниками и профессиональными управляющими, которые не находят общего языка для построения взаимоотношений.

Стандарт содержания многоквартирного дома может стать единой основой, позволяющей сторонам строить свои отношения, опираясь на общие понятия.

Эстонский стандарт по уходу за недвижимостью разработали профессионалы. В 2000 году Эстонский Союз управляющих и обслуживающих недвижимость (EKHHL) с участием специалистов Технического университета разработал стандарт содержания недвижимости как кодекс лучшей практики. Эта инициатива профессионалов затем была оценена и поддержана государством, которое утвердило данный стандарт в качестве Стандарта Эстонии № EVS 807:2001 - «Мероприятия по обеспечению ухода за недвижимостью». Новая версия стандарта вышла в 2004 году (Стандарт EVS 807:2004). Стандарт является рекомендательным документом и применяется добровольно.

При разработке эстонского стандарта использовались опыт и стандарты других европейских стран (Финляндии, Г ермании, Австрии и др.)

Цель разработки стандарта - дать определение и описание сущности деятельности по содержанию многоквартирного дома на основе лучших практик.

При разработке стандарта использовалась концепция, что стандарт - это «общий язык» для всех, кто связан с недвижимостью - для тех, кто является собственником или пользователем недвижимости, и для тех, кто занимается ее управлением и обслуживанием - позволяющий сторонам строить отношения друг с другом на основе одинаково понимаемых общих понятий, содержания тех или иных действий в отношении недвижимости, четко прописанных результатов деятельности по управлению, обслуживанию и ремонту недвижимого имущества.

Стандарт дает следующее определение понятия «уход за недвижимостью»:

«Уход за недвижимостью - это комплекс административных и технических мероприятий, осуществляемых в период жизненного цикла недвижимости, целью которых является сохранение или восстановление состояния, при котором недвижимое имущество сохраняет свои потребительские свойства и соответствует условиям, необходимым для предназначенного использования».

Таким образом, эстонское понятие «уход за недвижимостью» соответствует российскому понятию «содержание недвижимого имущества/многоквартирного дома»

Стандарт представляет собой систему понятий (своего рода толковый словарь), связанных с действиями по содержанию недвижимого имущества и, в общем случае, являющихся обязанностями собственников имущества. В случаях, когда то или иной действие в отношении недвижимости собственники передают по договору управляющему или обслуживающей организации, эти действия становятся услугами или работами.

Стандарт разделяет общее понятие «уход» (содержание) на отдельные направления и мероприятия, которые группируются в зависимости от существенных признаков и классифицируются внутри каждого направления, каждой группы.

Для каждого мероприятия приводятся определение, описание деятельности и достигаемые результаты, которые можно измерить и контролировать.

Стандарт классифицирует все действия в отношении недвижимости в трех уровнях, каждое действие, соответственно, имеет трехзначный числовой код.

К первому уровню классификации стандарта относятся «комплексные мероприятия» (направления деятельности), для обозначения которых используется первая цифра в трехзначном коде «Х00»:

Код Название комплексного мероприятия

(направления деятельности)

Сокращения
100 Управление недвижимостью Управление
200 Техническое обслуживание строений и технических сооружений Техобслуживание
300 Работы по благоустройству на территории и в здании Работы по благоустройству
400 Осуществление строительных, ремонтных работ и реконструкция Ремонтные работы
500 Выполнение обязанностей владельца недвижимости Обязанности владельца
600 Обеспечение энерго -, водо- и коммуникационных услуг Коммунальные

услуги

700 Оказание вспомогательных услуг Вспомогательные

услуги

Каждое направление деятельности подразделяется на «мероприятия», входящие в него, для обозначения которых используются первые две цифры кода: «ХХ0». Первая цифра указывает на «комплексное мероприятие» (направление деятельности), вторая - на внутреннее деление данного направления, например:

100 - управление недвижимостью -

это юридическая или договорная ответственность за продолжительное существование недвижимости через обеспечение

физического,

юридического и

экономического сохранения

путем управления и описания (документирования) процессов, связанных с использованием недвижимостью.

Управление недвижимостью - это административная деятельность, в результате которой непрерывно систематизируются данные об уходе за недвижимостью и на их основе принимаются компетентные решения в отношении объекта ухода.

Код Мероприятие
110 Подготовка объекта недвижимости к управлению и консультирование владельца - это мероприятия, которые управляющий осуществляет при приемке каждого объекта недвижимости, в случае изменения владельцев и пользователей, а также при изменении требований к объекту или к предназначению объекта
120 Организация физической сохранности недвижимого объекта - это планирование, организация и контроль:

проходящих на объекте работ по благоустройству (300);

технического обслуживания всех строений, в т.ч. отдельных конструкций и технических систем (200), и

улучшения и развития недвижимости и ее составных частей (строительство, реконструкция, реновация - 400) так, чтобы конструкции и системы соответствовали бы нормативам проектных документов и не стали опасными для пользователей, третьих лиц и для окружающей среды.

130 Организация юридического сохранения объекта недвижимости - это мероприятия, предназначенные для того, чтобы объяснить владельцу/владельцам его/их обязанности, права и ответственность, вытекающие из правовых актов

и заключенных договоров, организовывая при необходимости их выполнение, обеспечивая тем самым отсутствие опасности предъявления санкций и возникновения дополнительных обязанностей для владельца/владельцев недвижимости в связи с непрофессиональным выполнением или невыполнением обязанностей, вытекающих из владения.
140 Организация экономической сохранности объекта недвижимости - это мероприятия, направленные на обеспечение на объекте осуществления намеченных работ на основе рациональных в определенной ситуации расходов для владельцев, с учетом установленных сметных ограничений и платежеспособности
150 Организация дополнительных услуг для владельца объекта недвижимости- это мероприятия, обеспечивающие более качественное выполнение основных работ по управлению недвижимостью и учет особых потребностей владельцев и пользователей
190 Другие сопутствующие организационные мероприятия, связанные с управлением недвижимостью

Каждое мероприятие затем детализируется на третьем уровне классификации с подразделением на «одиночные мероприятия/услуги/работы/обязанности», которые обозначаются тремя цифрами кода: «ХХХ».

Например, одиночные мероприятия направления «200», группы «220»: 200 - Техобслуживание - мероприятия и работы, осуществляемые в целях физической сохранности всего здания, его частей, конструкций, технических систем, установленным требованиям на основе выделенных владельцем средств.

220 - Техническое обслуживание основных конструкций здания

Коды Мероприятия Содержание

мероприятия

Результат
221 Техобслуживание фундамента и несущих опор Как минимум каждые 5 лет, проверяются визуально Следуя процедуре заполнения книги обслужи-

возможности оседания, повреждения от морозов, сырости

вания, составляется акт осмотра (независимо от того обнаружены ли недостатки). Составляется план необходимых работ по техническому обслуживанию или более объемным работам. План

представляется владельцам на согласование и финансирование.

222 Т ехобслуживание несущих элементов конструкций

(несущие стены, перекрытия, лестницы)

Как минимум каждые 5 лет, проверяются визуально исправность всех несущих конструкций возможные оседания, повреждения от сырости
223

226

...
227 Уход за трубами В зависимости от вида отопительного материала проверяется не менее 2 раза в год. Перед отопительным сезоном, инспектируется тяга в трубах и чистота дымоходов. Проверяется состояние опорной конструкции труб, возможные щели, повреждения от сырости и наличие изоляции, недопустимость Результаты заносятся в книгу обслуживания, в результате возможна дополнительная инструкция лиц, занимающихся отоплением. При обнаружении огнеопасной ситуации вводится временный запрет на использование отопительных систем с одновременным

нахождения в близости огнеопасных веществ (выполнение противопожарных требований).

Техобслуживание труб проводится, как правило, вместе с обслуживанием всех отопительных устройств (236)

ремонтом отопительных систем и/или перестановкой имущества в помещении.
229 Уход за прочими основными конструкциями здания

Таким образом, стандарт позволяет описать до 567 одиночных мероприятий. Детализацию описания мероприятий можно продолжить на четвертом уровне в зависимости от особенностей/потребностей конкретного объекта недвижимости, желаний его владельца или управляющей/обслуживающей фирмы.

По мнению Эстонского Союза управляющих и обслуживающих недвижимость обычно для обеспечения ухода за объектом не нужно проводить по стандарту EVS 807:2004 сотни самостоятельных мероприятий, но, исходя из требований нормативных актов, каждый собственник должен заказать/сделать в определенном объеме работы по уходу за недвижимостью. Выполнение этих мероприятий должно обеспечить безопасность, потребительские свойства и сохранность при использовании недвижимости.

Анализ конкретных объектов показал, что зачастую в программе ухода за многоквартирным домом выполняется всего от 10 - 15 мероприятий. Этого недостаточно, чтобы сохранять/обеспечивать надлежащее состояние многоквартирного дома.

Союз EKHHL составил рекомендуемый собственникам недвижимости так называемый базовый пакет, который включает минимальный перечень мероприятий для обеспечения ухода за недвижимостью. В общем можно сказать, что базовый пакет по уходу, обеспечивающий качество ухода, состоит как минимум из 50 единичных работ.

Пакет «доброй традиции» включает:

100 УПРАВЛЕНИЕ (12):

112 - Выявление потребностей связанных с объектом недвижимости субъектов и исследования технического состояния объекта.

115 - Составление краткосрочной (1 -5 лет) экономической программы.

116 - Организация реализации экономической программы.

123 - Заключение договоров, необходимых для проведения техобслуживания, или организация заключения.

133 - Заключение договоров, необходимых для проведения профилактических работ, или организация заключения.

154 - Координирование взаимоотношений между владельцами объекта технического обслуживания, пользователями и обслуживающими лицами.

158 - Поддержание в порядке всей документации объекта недвижимости.

163 - Заключение договоров, необходимых для оказания обеспечиваемых при помощи технических систем услуг, или организация заключения.

173 - Заключение договоров, необходимых для оказания вспомогательных услуг, или организация заключения.

181 - Распределение расходов на техническое обслуживание объекта недвижимости между пользователями; оформление и выставление счетов и извещений об оплате.

183 - Организация бухгалтерии.

184 - Составление периодической и годовой отчетности по программе экономической деятельности; составление и представление государственных отчетов.

200 ТЕХОБСЛУЖИВАНИЕ (12):

211 - Техобслуживание дорожных покрытий.

213 - Поддержание в порядке озеленения на грунте.

223 - Техобслуживание крыш и свесов крыши.

226 - Техобслуживание наружных дверей.

227 - Техобслуживание труб.

236 - Техобслуживание печей, каминов, плит и прочих очагов отопления.

241 - Техобслуживание отопительной системы.

242 - Техобслуживание водоснабжения (в том числе системы холодной и горячей воды).

244 - Техобслуживание канализационной и дренажной системы.

245 - Техобслуживание вентиляционной системы.

250 - Обслуживание электроустановки.

260 - Системы автоматики здания и передачи данных.

300 ПРОФИЛАКТИЧЕСКИЕ РАБОТЫ (12):

311 - Содержание в порядке автомобильных дорог и парковок для транспортных средств.

312 - Содержание в порядке пешеходных путей и дорожек.

313 - Содержание в порядке лесопарков и зон зеленых насаждений.

321 - Очистка фасадов зданий, за искл. мытья окон и витрин.

322 - Мытье окон и витрин.

331 - Очистка и уборка помещений основного назначения.

332 - Очистка и уборка помещений общего пользования.

333 - Очистка и уборка технических помещений.

342 - Обработка картона и бумаги.

346 - Обработка бытовых отходов.

347 - Обработка вредных для окружающей среды отходов.

361 - Поднятие государственного флага.

500 ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВЛАДЕЛЬЦА (5):

510 - Налоги, пошлины, платы.

530 - Связанные с финансированием решения и обязательства.

540 - Страховые платы.

550 - Платы за подключение (одноразовые) и абонентные платы (регулярные).

560 - Санкции.

600 ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ УСЛУГИ (4):

610 - Организация использования электроэнергии .

620 - Организация использования тепловой энергии.

630 - Организация использования воды и канализации.

640 - Организация использования коммуникаций.

700 ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ (5):

710 - Охранная услуга.

720 - Парковка транспортных средств.

730 - Услуги бюро.

740 - Услуги при использовании помещений.

760 - Аварийно-диспетчерская служба.

Кроме того, что Стандарт описывает необходимые мероприятия по содержанию недвижимости, он указывает также на то, что в обязанности собственника входит несение бремени расходов на осуществление всех этих мероприятий. Стандарт помогает лицу, заинтересованному в содержании недвижимости (собственнику или уполномоченному им управляющему) наряду с планированием расходов на содержание недвижимости найти также источники доходов для покрытия этих расходов. Надлежащее содержание обеспечено при наличии разумных источников дохода для осуществления работ по содержанию.

В стандарте описывается структура доходов под кодовым номером 800.

800 Источники доходов по содержанию недвижимости

Код

Источники
810 Взносы (взносы в уставной капитал)
811 Паевые взносы квартирного товарищества
812 Паевые взносы жилищного товарищества
813 Взносы в капитал предпринимательской структуры (в т.ч. в акционерный капитал)
819 Другие взносы в уставной капитал
820 Целевые оплаты (покрытие хозяйственных расходов)
821 Управленческие услуги (комплекс 100)
822 Техобслуживание (комплекс 200)
823 Работы по благоустройству (комплекс 300)

824 Ремонтные работы (комплекс 400)
825 Обязанности владельца (комплекс 500)
826 Коммунальные услуги (комплекс 600)
827 Вспомогательные услуги (комплекс 700)
829 Прочие услуги
830 Пособия местного самоуправления
840 Пожертвования, гранты
850 Резервный фонд
851 Ремонтный фонд
852 Амортизационный фонд
853 Предоплаты (остаток предыдущего периода)
860 Кредиты (в т.ч. предоплаты)
870 Доход от аренды
871 Квартплата жилых помещений
872 Нежилых помещений
873 Помещений по обслуживанию
874 Вспомогательных помещений
875 Использования других зданий
876 Использования участка земли
877 Использования участка и строений
890 Прочие источники

Кому и для чего нужен стандарт содержания многоквартирного дома?

Стандарт содержания общего имущества в многоквартирном доме, прежде всего, нужен собственниками недвижимости (собственникам помещений в многоквартирном доме) для:

понимания своих обязанностей в отношении содержания дома как объекта недвижимости и места проживания граждан;

получения ясного представления о том, какие действия должны и могут предприниматься для надлежащего содержания многоквартирного дома;

выработки стратегии содержания многоквартирного дома (целей, уровня качества, целесообразности привлечения профессионалов и специализированных организаций);

планирования работ и мероприятий, оценки размера предстоящих расходов;

заказа необходимых услуг и работ при заключении договоров управления, обслуживания и ремонта дома;

сравнения стоимости услуг/работ, оказываемых разными организациями/специалистами;

оценки деятельности управляющей/обслуживающей организации, качества оказанных услуг, выполненных работ;

анализа и контроля расходов.

Стандарт необходим специалистам и организациям, управляющим и обслуживающим многоквартирные дома, для:

o понимания лучшей практики содержания недвижимости; o анализа и сопоставления своей деятельности с деятельностью других участников рынка, развития деятельности организации в условиях конкуренции;

o подготовки предложений собственникам по управлению их домом;

o описания в договоре круга обязанностей организации (перечня/объема услуг/работ);

o планирования конкретных работ и деятельности/обязанностей работников;

o экономического анализа результатов деятельности; o подготовки отчетов собственникам по оказанным услугам, выполненным работам, достигнутым результатам; o повышения уровня профессиональной подготовленности и рациональной организации работы сотрудников организации. Стандарт рекомендуется использовать проектировщикам жилых зданий для экономического обоснования проектных решений не только с точки зрения затрат на строительство, но и на весь жизненный цикл здания.

Стандарт могут использовать оценщики недвижимости, риэлторы и покупатели недвижимости для получения информации о состоянии недвижимости, о качестве управления / содержания недвижимости, возможных будущих обязанностях и расходах собственников.

Стандарт используется органами власти для подготовки правовых актов, сопоставления данных и осуществления компетентной оценки ситуации в жилищной сфере поселений, разработки программ поддержки собственников жилья.

Кроме этого, стандарт является основой для обеспечения и развития системы обучения специалистов и оценки профессиональной квалификации (стандарты профессий, аттестация специалистов и сертификация компаний).

Стандарт является основой формирования договорных отношений. Следование стандарту ухода за недвижимостью значительно упрощает процесс подготовки договоров между собственниками недвижимости и исполнителями услуг (управляющими, обслуживающими организациями).

Коммерческие организации, используя стандарт, подготавливают прейскуранты услуг и работ, которые они предлагают клиентам, с указанием цены.

Собственникам недвижимости (заказчикам услуг и работ) легко сравнивать предложения различных организаций. Выбрав организацию, чья цена и деловая репутация делают ее наиболее привлекательной, собственникам далее только необходимо указать, какие работы/услуги они хотят заказать для своего дома.

Кодировка всех работ и услуг позволяет в договоре обойтись без детального их описания, поскольку содержание работы/услуги и результат, который должен быть получен, уже описаны в стандарте. Если бы стандарта не было, описание перечня поручаемых управляющей/обслуживающей организации работ и услуг заняло бы много времени и потребовало бы многостраничного договора. При использовании стандарта достаточно в договоре только указать коды и названия мероприятий, что не требует много времени и занимает не более одной страницы в договоре. В случае если собственники нуждаются в более детальном описании услуг или работ, потому что они не описаны в стандарте или требуется отразить специфику объекта, это можно сделать в виде приложений к примерному договору.

Установленная организацией цена на каждую работу и услугу позволяет в соответствии с заказанным списком работ/услуг быстро подсчитать общую стоимость договора. Если определенная таким образом стоимость договора превышает возможности собственников недвижимости нести расходы, изменяется перечень или объем/периодичность работ/услуг, в связи с чем корректируется и цена договора.

<< | >>
Источник: Генцлер И.В., Лыкова Т.Б.. Профессиональное управление многоквартирными домами: Информационно-методическое пособие. - Тверь: Научная книга,2009. - 114 с.. 2009

Еще по теме САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ И СТАНДАРТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ:

  1. 1.1 ПЛАНИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
  2. Глава восьмая. Монополистическая практика
  3. Оценка роли въездного туризма в развитии экономики региона
  4. § 3.4. Правовое регулирование общественных отношений перед вызовами глобализма
  5. САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ И СТАНДАРТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ
  6. Основы регулирования рынка ценных бумаг и его субъекты
  7. Глава 7. Основные формы переходного периода и пути их реализации
  8. Глава 9. Magnum ignotum1 частной собственности в проекции общего вектора прогресса российского общества
  9. 1. Необходимость и способы государственного регулирования рыночной экономики
  10. 3 Государственное регулирование фондового рынка
  11. КЕЙНС Джон Мейнард
  12. ТЕЗАУРУС
  13. роль предпринимательских сетей в инвестиционностроительной сфере
  14. 4.2. Основные методологические подходы к трактовке механизма саморегулирования и его содержания
  15. сро как институт сетевых структур горизонтального типа
  16. Нормативно-правовая база функционирования СРО в Российской Федерации и ее особенности в ИСК
  17. особенности саморегулирования и его роль в трансформационном развитии инвестиционностроительной сферы
  18. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
  19. Библиографический список использованных источников
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -