<<

РОЛЬ УПРАВЛЯЮЩИХ В УЛУЧШЕНИИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КАЧЕСТВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Значительная доля многоквартирных домов в России - дома массовых серий, построенные в 1950-1990 годах - нуждаются не просто в капитальном ремонте, а в энергосберегающей модернизации, потому что не целесообразно расходовать значительные средства только на то, чтобы привести дом в состояние, соответствующее проекту, по которому он был построен.

За прошедшее время с момента ввода этих домов в эксплуатацию существенно изменились стандарты комфортности проживания и стандарты энергоэффективности жилья. Появились новые материалы, технологии и оборудование. Стала чрезвычайно актуальной задача экономии коммунальных ресурсов, особенно тепловой энергии, на уровне каждой квартиры и в доме в целом, повышение энергоэффективности существующего жилищного фонда. Поэтому комплексная модернизация многоквартирных домов - качественное улучшение, приведение их в состояние, соответствующее современным стандартам - более эффективное вложение средств, чем проведение капитального ремонта. Масштабная задача улучшения состояния и повышения энергоэффективности многоквартирного жилищного фонда в России не может быть решена без заинтересованности и грамотной работы управляющих организаций.

Во всех странах разработка программ ремонтов / модернизации дома - задача управляющего.

Только профессиональный управляющий может:

оценить фактическое состояние многоквартирного дома, его соответствие (или несоответствие) обязательным требованиям технических регламентов, потенциал ресурсосбережения;

обосновать необходимость проведения ремонтов и замен, показать собственникам экономические и другие преимущества выполнения ресурсосберегающих мероприятий;

подготовить несколько вариантов стратегии улучшения состояния дома и повышения его энергоэффективности с технико-экономическим обоснованием;

определить приоритетность мероприятий/ремонтов, рациональный комплекс и последовательность осуществления мероприятий, если собственники примут стратегию модернизации дома «шаг за шагом»;

сделать сравнительный технико-экономический анализ различных вариантов осуществления конкретных ремонтов и ресурсосберегающих мероприятий (конструктивных решений, технологий, материалов);

оценить потребность в средствах на каждое мероприятие и программу ресурсосбережения в целом;

разработать для собственников предложения по источникам и порядку финансирования программы ремонтов/модернизации;

помочь оформить документы для получения субсидии и (или) кредита;

выбрать подрядную организацию для осуществления мероприятий и проконтролировать ее работу.

В то же время, как уже неоднократно отмечалось ранее, все ключевые решения по вопросам управления многоквартирным домом, в том числе о капитальном ремонте или модернизации принимает не управляющий, а собственники помещений в доме. Для того чтобы собственники осознанно и взвешенно приняли решение о стратегии улучшения дома, включая программу ремонтов/модернизации, размере и порядке ее финансирования, им необходима не только информация о фактическом состоянии общего имущества и объективной потребности в ремонте. Срок реализации программы должен согласовываться с финансовыми возможностями собственников, возможности привлечь другие финансовые ресурсы и экономическими и другими эффектами, которые принесут отдельные работы и мероприятия. Поэтому для принятия решений собственникам необходима следующая информация:

какую пользу получат собственники, если ремонт будет выполнен в ближайшее время (улучшение условий проживания, снижение расходов на текущее и аварийное обслуживание, снижение потребления коммунальных ресурсов и, как следствие, снижение расходов на их оплату и т.д.);

каковы могут быть последствия того, что ремонт будет отложен на следующий год (на более длительный срок), включая прогнозируемое увеличение стоимости ремонта в связи с ростом цен на материалы и работы, возможные финансовые потери на ликвидацию аварийных ситуаций, компенсацию возможного ущерба общему имуществу и/или личному имуществу собственников; штрафные санкции государственных органов, уполномоченных контролировать состояние многоквартирных домов и др.;

сколько стоит каждый вид ремонтных работ (обоснование стоимости осуществляется путем разработки смет или исходя из уровня цен на рынке) и какие затраты лягут на каждого собственника;

есть ли целевые программы, направленные на поддержку собственников жилья при выполнении капитального ремонта (энергоэффективной модернизации) общего имущества многоквартирного дома (на комплекс или отдельные виды работ), и возможности/условия участия в них;

есть ли возможность взять кредит на выполнение комплекса работ или отдельного ремонта, и на каких условиях;

смогут ли получить бюджетную помощь собственники жилья с низкими доходами, какую именно.

Задача грамотного управляющего, ответственно относящегося к возложенным на него функциям, - подготовить и представить собственникам весь объем необходимой информации, предложить несколько вариантов осуществления ремонта или модернизации дома, всесторонне обосновать и обсудить их с собственниками, помочь им профессиональным советом, чтобы они могли правильно выбрать приоритеты и эффективно использовать свои деньги. То есть на определенном этапе управляющий играет роль эксперта-консультанта, который занимается подготовительной работой для принятия решений собственниками имущества, а затем, после утверждения программы ремонта/модернизации управляющий выступает как квалифицированный, эффективный исполнитель принятых решений, умелый организатор и координатор всех участников реализации программы.

Улучшение качества существующего жилищного фонда, повышение энергоэффективности жилищного фонда - это еще и бизнес- интерес управляющих организаций. Если собственники помещений утверждают программу ремонтов/модернизации, подготовленную управляющей организацией, то практически всегда они именно ей и поручают ее реализацию. А это означает долгосрочное сотрудничество управляющей организации и собственников. Разработка и реализация программы ремонтов / энергоэффективной модернизации дома значительно расширяет перечень услуг и работ, оказываемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме по договору управления, увеличивается цена договора, а значит, увеличиваются доходы и прибыль управляющей организации.

Решение амбициозных задач повышения качества многоквартирных домов позволяет управляющим продемонстрировать свой профессионализм, умение работать в интересах клиентов - собственников помещений, эффективно использовать их деньги. Такие управляющие организации всегда будут иметь преимущества в условиях рыночной конкуренции.

Все выше указанные достижения, успехи и выгоды управляющих организаций могут стать реальностью только в том случае, если ей удастся наладить хорошее взаимодействие с собственниками помещений в доме. Если собственники не поддержат предложения управляющей организации или решение будет принято формально, без понимания его важности и последствий (увеличение финансового бремени собственников), а на стадии реализации программы ремонта/модернизации возникнут проблемы, например, с платежами, то возможны конфликты, от которых пострадают интересы как собственников помещений, так и управляющей организации. Управляющий не должен принимать решений за собственников жилья по тем вопросам, которые относятся к компетенции общего собрания. Он может информировать, объяснять, обосновывать, помогать, но решать должны собственники. Взаимодействие с собственниками помещений как с клиентами, заказчиками, установление и поддержание хороших рабочих отношений пока слабое место у российских управляющих организаций, а между тем это ключевой вопрос для успеха управляющих организаций и достижения удовлетворенности собственников помещений организацией, которую они выбрали для управления своим многоквартирным домом. В Приложении 3 приведены рекомендации по взаимодействию управляющей организации с собственниками помещений в многоквартирном доме в процессе исполнения договора управления, которые, мы надеемся, будут полезны управляющим организациям.

Удовлетворенность собственников - залог успешности управляющих организаций. А успехи собственников жилья и управляющих организаций - это вклад в процветание наших город. Великое начинается с малого - с нашего дома!

2 см. Жилищный кодекс РФ, ст. 162, ч. 3

Приложение 1

Примерная форма состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме Наименование ТСЖ:              Адрес              многоквартирного дома:

Кем проведен осмотр здания и составлен перечень:

Дата:

п/п

Наименование объектов и элементов общего имущества Техническая характери- стика, (мощность, высота, длина, ширина, площадь, прочее) Описание элементов (система или конструкция, материал, отделка, прочее) Ед.

изм

Ко

ли

че-

ст-

во

Нали

чие

тех-

ни-

чес

кой

доку

мен

та-

ции

1 Помещения общего пользования
1.1 межквартирные лестничные площадки
1.2 лестницы
1.3 лифты
1.4 лифтовые и иные шахты
1.5 коридоры
1.6 колясочные
1.7 чердаки
1.8 технические этажи
1.9 встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта
1.10 мастерские
1.11 технические чердаки
1.12 технические подвалы
1.13 котельные
1.14 бойлерные
1.15 элеваторные узлы
2 Кровля
3 Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома
3.1 фундаменты
3.2 несущие стены
3.3 плиты перекрытий
3.4 балконные и иные плиты
3.5 несущие колонны
3.6 иные ограждающие несущие конструкции
4 Ограждающие нене- сущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения
4.1 окна и двери помещений общего пользования
4.2 перила
4.3 парапеты
4.4 иные ограждающие не- несущие конструкции
5 Иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома
5.1 трансформаторные подстанции
5.2 тепловые пункты
5.3 коллективные автостоянки
5.4 гаражи
5.5 детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом
6 Внутридомовая инженерная система холодного водоснабжения
6.1 стояки
6.2 ответвления от стояков до первых отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояков указанных отключающих устройств
6.3 коллективные (общедомовые) приборы учета холодной воды
6.4 первые запорнорегулировочные краны на отводах внутриквар- тирной разводки от стояков
6.5 механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях
7 Внутридомовая инженерная система горячего водоснабжения
7.1 стояки
7.2 ответвления от стояков до первых отключающих устройств, распо-
ложенных на ответвлениях от стояков указанных отключающих устройств
7.3 коллективный (общедомовой) прибор учета горячей воды
7.4 первые запорнорегулировочные краны на отводах внутриквар- тирной разводки от стояков
7.5 механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях
8 Внутридомовая инженерная система газоснабжения
8.1 стояки
8.2 ответвления от стояков до первых отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояков указанных отключающих устройств
8.3 коллективный (общедомовой) прибор учета газа
8.4 первые запорнорегулировочные краны на отводах внутриквар- тирной разводки от стояков
8.5 механическое, электрическое, санитарно-
техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях
9 Внутридомовая система отопления
9.1 стояки
9.2 обогревающие элементы
9.3 регулирующая и запорная арматура
9.4 коллективный (общедомовой) прибор учета тепловой энергии
9.5 другое оборудование, расположенное на этих сетях
10 Внутридомовая система электроснабжения
10.1 вводные шкафы
10.2 вводнораспределительные устройства
10.3 аппаратура защиты, контроля и управления
10.4 коллективный (общедомовой) прибор учета электрической энергии
10.5 этажные щитки и шкафы
10.6 осветительные установки помещений общего пользования
10.7 электрические установки систем дымоудаления
10.8 система автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода
10.9 грузовой, пассажирский и пожарный лифты
10.10 автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома
10.11 сети (кабель) от внешней границы сетей электроснабжения до [исключая] индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии
10.12 другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях
11 Механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)
12 Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства

Приложение 2

Пример информации об услугах управляющей компании

(Венгрия)

Компания по управлению и посредническим операциям с недвижимостью СЕЛЕИ amp; ШЕРФЁЗЁ

Д-р Роберт Шерфёзё

О НАШЕЙ КОМПАНИИ

ООО «Селеи и Шерфёзё» было создано в 1990 г. Её владельцы - председатель Общенациональной профессиональной ассоциации предпринимателей сферы ЖКХ и управления недвижимостью д-р Роберт Шерфёзё и экономист Шандор Селеи.

Наша компания профессионально занимается управлением и оказывает услуги, связанные исключительно с представительством домовладельческих товариществ, управлением недвижимостью и обслуживанием комплексов недвижимого имущества. За минувшие 13 лет компания постоянно развивалась в соответствии с новыми требованиями времени.

Благодаря такому беспрерывному развитию, профессиональным традициям и стабильно качественным услугам наш коллектив специалистов намерен и далее максимально удовлетворять запросы домовладельцев в связи с их недвижимым имуществом.

Предлагаем некоторые данные по недвижимости, управление которой осуществляет наша компания:

Данные по жилищному фонду в управлении

Количе

ство

блок-

секций

Общая площадь управляемого жилья на 2003 г., м2

7447

в частной собственности в общей собственности

всего

536 690 236 210

772 900

Финансовый оборот, тыс. форинтов

1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г.
1.031.00

0

1.283.000 1.453.000 1.625.0

00

1.998.00

0

ОБЩИЕ ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Содержание отдельных проектов по управлению и обслуживанию недвижимости определяется запросами заказчика, которые мы наполняем конкретными необходимыми и возможными процедурами и методами. Выбор последних производится в процессе совместного установления планов собственника по отношению к данной недвижимости и выработке нами соответствующего пакета предложений.

Мы поддерживаем тесные рабочие контакты с контрольными органами товариществ собственников жилья - административной и ревизионной комиссиями, а также комитетом домовладельцев: бухгалтерскую отчетность и аналитические данные они проверяют раз в квартал. Ежегодно мы готовим необходимые финансово-хозяйственные отчеты, отражающие финансовую ситуацию кондоминиума (например, ежегодную декларацию, бухгалтерский баланс, общий расходный план, финансовый отчет и т.д.). Оформление обязанностей кондоминиума по налогам и взносам в кассу социального страхования на договорной основе также ведет наш специалист.

Мы постоянно контролируем динамику финансового потока кондоминиумов. Управление средствами по терминальному принципу позволяет размещать свободные средства на срочные вклады, а благодаря получению процентов улучшается соотношение приход/расход.

Если средства по запланированным статьям доходов - квартплата, общие расходы, плата за теплоснабжение и т.п. - вовремя не переводятся на счет товарищества, то мы незамедлительно извещаем должника об этом факте, в случае безрезультатности такого обращения используем юридические процедуры - платежный ордер, установление залога, при необходимости добиваемся выполнения обязательств по платежам через суд и судебных исполнителей.

В переданных нам в управление зданиях мы производим всестороннюю техническую инспекцию, на основе которой разрабатываем краткосрочный и перспективный планы по содержанию и ремонту имущества. Мы имеем договоры с фирмами экспресс-услуг, которые дежурят круглосуточно и в любое время в срочном порядке способны устранить технические неисправности в управляемых нами кондоминиумах. В крупных кондоминиумах эти задачи могут выполнять прикомандированные ремонтники. В зависимости от характера неисправности мы гарантируем ее устранение в течение 2-6 часов. Если в процессе исправления дефекта затрагивается общее имущество, то домовладелец не должен расплачиваться за ремонт на месте.

В случае организации товарищества в новом доме наша компания принимает участие в оформлении акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, а также проводит техосмотры в одногодичный период действия гарантии, добиваясь соблюдения гарантийных прав домовладельцев.

Юрист нашей компании обеспечивает представительство в делах юридического характера, поэтому платежи домовладельцев включают сбор за юридическое представительство во внесудебных вопросах, однако возникающие сверх этого расходы по оплате адвоката ложатся на заказчика.

Часть столичных кондоминиумов обслуживает наше Пештское бюро (Будапешт, VII р-н, ул. Харшфа д.101/б), кондоминиумами в IV, XV и XVI р-нах занимается Палотское бюро (Будапешт, XV р-н, ул. Пашкомлигет д. 46), а обслуживание некоторых важных объектов недвижимости осуществляют наши управляющие непосредственно на местах (комплексное обслуживание недвижимости включает управление, охрану, уборку, сдачу в аренду и т.д.). Прием посетителей в наших бюро производится по понедельникам с 12 до 18 часов, по вторникам и четвергам с 8 до 16 часов. По телефону можно обращаться с вопросами по понедельникам с 8 до 18 часов, по вторникам, средам и четвергам - с 8 до 16 часов, по пятницам - с 8 до 15 часов.

<< |
Источник: Генцлер И.В., Лыкова Т.Б.. Профессиональное управление многоквартирными домами: Информационно-методическое пособие. - Тверь: Научная книга,2009. - 114 с.. 2009

Еще по теме РОЛЬ УПРАВЛЯЮЩИХ В УЛУЧШЕНИИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КАЧЕСТВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ:

  1. Договор управления многоквартирным домом
  2. Список рекомендуемой литературы
  3. Бюджетные средства - решение ДВУХ ГЛАВНЫХ ПРОБЛЕМ СОДЕРЖАНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
  4. САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ И СТАНДАРТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ
  5. РОЛЬ УПРАВЛЯЮЩИХ В УЛУЧШЕНИИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КАЧЕСТВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
  6. ФОРМИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОЙ КУЛЬТУРЫ У РОССИЙСКИХ ГРАЖДАН.
  7. Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -