Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой

дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации

в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной

регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация,

предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

2.

1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого

имущества, возникающем в силу договора.

Комментарий к статье 77

1. Данная статья является новой и устанавливает специальные правила об

ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной

организации. Правовая конструкция, основанная на них, состоит в следующем.

Во-первых, жилой дом или квартира, приобретенные на кредитные средства, считаются

находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи

жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ). Во-вторых, залогодержателем по

указанному договору является кредитор в лице банка или иного кредитного учреждения.

Пункт 1 комментируемой статьи носит диспозитивный характер, и стороны

могут предусмотреть в договоре иное распределение прав и обязанностей между

собой в отношении предмета ипотеки. Равно как федеральным законом могут быть

установлены правовые нормы, отличающиеся от имеющихся.

2. Ипотека на купленное за кредитные средства жилье возникает в момент

признания договора заключенным, т.е. с момента его государственной регистрации

(п.3 ст.433 ГК РФ). Между оформлением договора купли-продажи, сдачей его с

соответствующими приложениями на госрегистрацию и непосредственно проведением

регистрации проходит определенный период времени.

Регистрацию договора не следует отожествлять с государственной регистрацией

перехода права собственности от продавца к покупателю. Это следующая процедура

в установленном порядке регистрационных действий.

В промежутке между двумя регистрационными действиями надлежит осуществить

передачу объекта недвижимости для признания реального договора заключенным

(п.2 ст.433 ГК РФ).

Комментируемой нормой (п.1 ст.77 Закона) установлено, что купленное на

кредитные средства жилье считается находящимся в залоге с момента госрегистрации

договора, т.е.

(п.3 ст.334 ГК РФ). Вследствие этого недвижимость является обремененной в

то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец.

К тому же право собственности остается за ним до момента государственной регистрации

перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Закон "Об ипотеке" (см. ст.11 и комментарий к ней) содержит лишь нормы

о возникновении права залога по договору об ипотеке. Порядок регистрации ипотеки

в силу закона также остался неурегулированным в ст.20 Закона и ст.29 Закона

о госрегистрации прав, поскольку они содержат только прямые предписания о

порядке государственной регистрации договора об ипотеке и прав залогодержателя,

вытекающих из него.

В частности, подобные правовые нормы о залоге в силу закона существуют

применительно к договору купли-продажи в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и к договору

о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п.3 ст.489 ГК РФ).

3. Правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора,

применяются к ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка

или иной кредитной организации (п.2 ст.77 Закона).