<<
>>

Цена продажи

Строительство – достаточно длительный процесс. Мы можем видеть своими глазами, как постепенно вырастает дом: процесс длится как минимум 9 месяцев. Срок зависит от размеров дома и от применяемых технологий.

Но на самом деле реализация проекта занимает гораздо больше времени, иногда 5–6 лет. Сначала застройщик выбирает участок и примеривается: удастся ли там построить дом? Допустим, строить в выбранном месте можно, и не слишком дорого. Для того чтобы получить разрешение властей на строительство, необходимо собрать множество согласований с разными государственными структурами.

Только после этого застройщик получает разрешение на строительство. В настоящее время декларируются всеобщие (по всей России) торги на земельные участки под застройку. В этом случае всю подготовительную работу проводят административные органы, а они очень не любят этим заниматься. Поэтому на федеральном уровне ищут как можно больше причин не проводить земельные аукционы, а отдавать участки под застройку особо интересным для властей инвесторам.

После получения разрешения на строительство (через торги или целевым выделением земли) готовятся предварительные проекты, эскизы, планы, технико-экономическое обоснование и прочие бумаги. И только после утверждения архитектурного проекта и выдачи разрешения на строительство можно выходить на площадку и приступать к рытью котлована. С момента идеи до выхода на строительную площадку может пройти несколько лет, и все это время застройщик вкладывает средства в будущий дом. Эти затраты входят в себестоимость строительства (включая взятки чиновникам).

Составляющих себестоимости много: сбор согласований (почти каждая справка выдается за деньги), проведение экспертиз, несколько стадий проектирования, оплата аренды или покупка земельного участка, затраты на заработную плату, приобретение строительных материалов, работа машин и механизмов, плата за подключение дома к инженерным сетям и прокладка этих сетей и т.д.

Самые большие затраты – приобретение земли и оплата подключения к источникам тепла и электричества (эти позиции постоянно растут в цене). Стройматериалы (цемент, бетон, металл и прочие материалы) имеют меньший удельный вес в себестоимости и также дорожают.

Из себестоимости и маржи строительной компании складывается цена продаж. Очевидно, что она не может быть ниже себестоимости, так как это означало бы, что компания работает себе в убыток.

Нередко продажная цена радикально отличается от себестоимости (в сторону увеличения, конечно). Назначая цену, застройщик учитывает несколько других параметров, которые позволяют увеличить цену. Например, престижное место, близость к метро, хорошие планировки, высокие потолки. Каждая составляющая может стать причиной для роста цены. Однако, если рядом сооружается несколько аналогичных домов, застройщик не станет назначать цену в своем доме выше, чем в соседних, без особых причин. Увеличить цену продажи могут только какие-нибудь особенности, присущие конкретному дому. Например, несколько компаний зарегистрировали собственные торговые марки и продают квартиры по наработанным стандартам. Если торговая марка достаточно раскручена, это позволит застройщику запрашивать за квартиры на 10–15% больше, чем в домах по соседству.

Когда строительство идет в историческом центре, КГИОП не разрешает строить дом выше соседних, что снижает рентабельность проекта, а значит, квартиры будут продавать дороже. Кроме того, могут быть и дополнительные условия для строителей: восстановить фасад некогда существовавшего на этом месте дома, использовать щадящие технологии, чтобы не повредить соседнюю застройку, или отремонтировать расположенные рядом дома.

В одном и том же доме почти одинаковые квартиры могут продаваться по разной цене: цена зависит от спроса. Например, однокомнатные квартиры более популярны, нежели трехкомнатные. Цена однокомнатной квартиры, безусловно, меньше, чем квартиры большей площади, но если разделить цену на количество квадратных метров, окажется, что именно в однокомнатных квартирах цена «квадрата» самая высокая.

Застройщик исходит из потребностей рынка: однокомнатные квартиры пользуются большой популярностью и считаются наиболее ликвидными, то есть продать их можно в любой момент – покупатели найдутся всегда.

Кроме того, застройщики выставляют разные цены на квартиры на разных этажах: есть квартиры на престижных этажах, есть видовые, а есть неудобно расположенные квартиры со скучным пейзажем за окном. Все новые дома оборудованы лифтами и высота значения не имеет, но первый этаж раскупается хуже всего. Поэтому застройщики нередко оставляют первый этаж под нежилые помещения, где можно организовать магазин, аптеку и т.д.

Определенное значение имеет и планировка, но в последнее время многие застройщики предлагают покупателям свободную планировку, то есть возможность распланировать квартиру внутри самостоятельно (не трогая несущие конструкции). Планировка, высота потолка и площадь кухни все меньше влияют на цену, но эти параметры могут влиять на ликвидность квартиры: чем они лучше, тем быстрее квартира продается.

За балконы и лоджии в новостройках платят отдельно, по специальным коэффициентам: 0,3 за площадь балкона, 0,5 – за лоджию. При этом общая цена квартиры с лоджией не будет превышать верхнюю планку цен на другие квартиры в этом же доме.

По распоряжению городской администрации, все вновь строящиеся дома обязаны иметь паркинг (отдельно стоящий, в цокольном этаже или заглубленный). Количество гаражных боксов редко совпадает с количеством квартир в доме: гаражей, как правило, значительно меньше. Место в паркинге может продаваться отдельно, но может быть отдано покупателю «в подарок».

Строительство гаража обходится дороже, чем сооружение самого дома. Поэтому лучше, когда гараж и квартира продаются по отдельности. Если компания заявляет, что гараж покупатель получит в подарок, скорее всего стоимость гаража уже учтена в стоимости каждого квадратного метра дома. В доме, где есть паркинг, стоимость квадратного метра, скорее всего, окажется выше, чем в аналогичных домах по соседству.

<< | >>
Источник: Елена Евгеньевна Зубова, Мария Павловна Сорокина. Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста СПб.; 2008. 2008

Еще по теме Цена продажи:

  1. Из года в год расширяются масштабы купли-продажи недвижимости.
  2. 2. Предотвращение манипулирования ценами
  3. 7.1. Виды цен совершенного рынка
  4. § 17.3. СТРУКТУРА ЦЕНЫ НА ТУРИСТСКИЙ ПРОДУКТ
  5. 2.2. Прибыль, цена, себестоимость
  6. 460. Встречались ли в арбитражной практике случаи исчисления убытков по ценам, существовавшим в иные моменты времени, нежели те, что перечислены в п.3 ст.393 ГК? Чем суды руководствовались, делая подобные отступления от нормы закона?
  7. § 3. Этапы организации и проведения торгов по продаже земельных участков в собственность или в аренду
  8. § 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (EMPTIO-VENDITIO)
  9. § 6. Преступления в сфере обращения денег, ценных бумаг и иных платежных документов
  10. Цена продажи
  11. Показатели инвестиционного качества долговых ценных бумаг
  12. Спрос, предложение и цены у Маркса
  13. Расчёт цены труда, или т.н "цены рабочей силы"
  14. Моделирование процесса установления цены на информационное благо на основе особенностей потребительского выбора в условиях электронной торговли.
  15. Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи
  16. 2.3 Система регулирования цен в экономическом механизме функционирования аграрной сферы АПК Костромской области
  17. Ценные бумаги для перепродажи и иные инструменты для поддержания ликвидности.
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -