<<
>>

Введение

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имеет исключительное

значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом

залога выступает недвижимое имущество.

Кроме того, данный законодательный

акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным

ипотеке.

Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического

и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным

вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.

Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых

средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также

в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать

механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.

В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс

становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи

с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись

на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые

акты.

Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ

национального ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от

28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так

как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального

закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК

РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования

под залог недвижимого имущества.

В предшествующий период многие правовые акты, имеющие в той или иной

мере отношение к залогу недвижимости, носили промежуточный и переходный характер,

но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании

ипотечных отношений.

С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования

залоговых отношений являются статьи 334 - 358 (§ 3 "Залог" гл.23 "Обеспечение

исполнения обязательств" ГК РФ).

Однако законодательно не удалось в полной

мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон

нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало

менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона

о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но

только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об

ипотеке.

Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено ГК РФ (п.2 ст.334), в

котором содержится следующее предписание: "Залог земельных участков, предприятий,

зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется

законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются

к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены

иные правила".

Основополагающие нормы о залоге, содержащиеся в § 3 гл.23 ГК РФ, получили

достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В

частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении

денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой

дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют

положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.

В Законе "Об ипотеке" содержится значительное количество нововведений,

в отношении которых нет аналогов в (§ 3 гл.23 ГК РФ). Среди них принципиальный

характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной

ценной бумаге (гл.III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом

рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных

неэмиссионных ценных бумаг в обезличенные эмиссионные доходные бумаги (облигации)

с целью размещения их среди инвесторов.

К такого рода новеллам можно отнести нормы о возможности залога незавершенного

строительством недвижимого имущества (п.2 ст.5 Закона), а также наряду с этим

и залога принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены

для строительства жилого дома (ст.76 Закона).

Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в рамках комментируемого

Закона.

Данное обстоятельство несомненно вызовет появление соответствующих

правовых актов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Последующая

активная нормотворческая работа также связана с тем, что Закон "Об ипотеке"

является законом, принятым по предмету совместного ведения Российской Федерации

и субъектов Федерации (ст.72 Конституции РФ).

Следует отметить и то, что данный Закон не является окончательным итогом

развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало.

Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность

и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные

формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо

особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для

формирования национального ипотечного рынка.

Комментируемый Закон состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.

В главу I "Основные положения" включены статьи, которые носят в известной

мере основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости),

поскольку в ней определен ряд базовых понятий, являющихся основой ипотечных

правоотношений.

В главе II "Заключение договора об ипотеке" содержатся нормы об общих

и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым

обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости),

служащая обеспечением по какому-либо обязательству.

Глава III "Закладная" вводит в оборот новую именную ценную бумагу - закладную,

удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству

и по договору об ипотеке.

Глава IV "Государственная регистрация ипотеки" посвящена правовому регулированию

важнейшей процедуры ипотечных отношений, поскольку ее наличие позволяет обеспечить

и закрепить классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого

государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество, и сделок с ним.

В главе V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору

об ипотеке" содержатся нормы, определяющие порядок пользования заложенным

имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, а также

другие меры по предохранению предмета ипотеки от утраты и повреждения вследствие

воздействия на него различных факторов.

В главе VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке,

к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" конкретизированы

применительно к ипотеке общие правила о перемене лиц в обязательстве, а также

содержатся нормы о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки

правами третьих лиц.

Глава VII "Последующая ипотека" содержит положения о перезалоге уже заложенного

недвижимого имущества.

Глава VIII "Уступка прав по договору об ипотеке.

Передача и залог закладной"

посвящена регулированию отношений, возникающих вследствие распоряжения правами

по договору об ипотеке и рыночному обороту закладной.

В главе IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору

об ипотеке" содержатся нормы о первом этапе реализации права залогодержателя

на удовлетворение из стоимости заложенной вещи - обращение взыскания на заложенное

недвижимое имущество.

В главе X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание"

установлен порядок реализации заложенной недвижимости, являющейся вторым этапом

удовлетворения требований залогодержателя-кредитора из стоимости предмета

ипотеки.

Глава XI "Особенности ипотеки земельных участков" содержит специальные

нормы, отражающие специфику правового регулирования отношений, в которых предметом

ипотеки являются земельные участки.

В главу XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" включены

положения, раскрывающие особенности ипотеки предприятия как имущественного

комплекса.

Глава XIII "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" отражает специфику

построения правоотношений при залоге жилья.

Глава XIV "Заключительные положения" включает положения, касающиеся порядка

введения Закона в действие и приведения нормативных правовых актов в соответствии

с ним.

В предлагаемом вниманию читателей изданию последовательно комментируются

статьи Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что, по мнению

авторов, позволит лучше понять его правовую конструкцию и содержание, облегчит

практическое применение положений Закона в ходе построения и реализации конкретных

ипотечных моделей.

Отдельные статьи Закона "Об ипотеке" анализируются более подробно, поскольку

содержащиеся в них нормы логично вписываются в уже существующий арсенал юридических

правил и механизмов регулирования отношений по залогу вообще и залогу недвижимого

имущества (ипотеке) в частности.

В настоящей работе, ввиду сложности и относительной новизны темы, ряд

статей Закона прокомментирован с позиций, отражающих субъективные взгляды

авторов на способ решения соответствующей проблемы, возникновение которой

может быть вызвано применением на практике соответствующих положений данного

законодательного акта. Однако комментарий нельзя рассматривать как некое научно-практическое

пособие, дающее ответы на все поставленные Законом "Об ипотеке" вопросы, так

как многие реальные проблемы могут быть выявлены лишь в ходе воплощения законодательных

норм в практику, которая выявит пробелы как в самом Законе, так и в механизме

его реализации.

Поэтому окончательный ответ о правомерности действий в той

или иной ситуации даст либо судебная практика, либо законодатель, сформулировав

в виде дополнений и изменений к комментируемому Закону точное предписание

о том, в каком порядке осуществляется правовое регулирование соответствующих

ипотечных операций.

Также следует учитывать, что Закон "Об ипотеке" является комплексным

законодательным актом, оказывающим регулирующее воздействие на разнообразные

по своей природе процессы, относящиеся к различным сторонам российского права.

В связи с этим, помимо комментария к Закону, настоящее издание также содержит

подборку информационно-аналитических материалов, цель которых - помочь читателю

более детально разобраться в сложностях ипотечных правоотношений.

Чтобы всесторонне проанализировать и оценить значение первого российского

Закона "Об ипотеке", обязательно необходимо сделать небольшой исторический

экскурс, без которого будет затруднено понимание значимости данного свершившегося

факта, а также порожденного им явления, т.е. института ипотеки. Обращение

к истории - это, кроме того, признание преемственности в правовом регламентировании

ипотеки и организации отечественного ипотечного рынка. Поэтому в данную подборку

включены материалы о состоянии правого регулирования отношений при ипотеке,

показан процесс создания и совершенствования законодательной базы по формированию

отечественного ипотечного рынка, приведена хронология российской ипотеки.

Комментируемый Закон закрепляет классическое понимание ипотеки как залога

недвижимости, подвергнутого государственной регистрации (в наших условиях

- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с

ним). Поэтому в указанную подборку материалов включены разъяснения по осуществлению

соответствующих регистрационных процедур как неотъемлемого и важнейшего элемента

ипотеки.

В Российской Федерации, во многом благодаря появлению Закона "Об ипотеке",

идут интенсивные процессы становления и развития ипотечных отношений.

Еще

раз следует обратить внимание на то, что комментируемый Закон носит комплексный

характер и является сложным и неоднородным законодательным актом, поскольку

во многом отражает состояние и специфику самого отечественного ипотечного

рынка. С учетом этого авторы выражают надежду, что данное издание вместе с

уже имеющимися работами по аналогичной тематике расширит и углубит общее представление

об ипотеке (залоге недвижимости) и будет полезно для разного рода специалистов,

осуществляющих ипотечные (залоговые) операции и работающих как на рынке недвижимости,

так и в финансово-кредитной сфере, а также для студентов, аспирантов, преподавателей,

юристов, предпринимателей и, несомненно, лиц, желающих улучшить свои жилищные

условия посредством ипотечного кредитования.

Нормативно-правовые акты

Закон "Об ипотеке" (Закон) - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 5 мая 1995 г. N 70-ФЗ

ГК РФ - Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ

(в ред. федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ), Гражданский

кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных

законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ)

ГПК РСФСР - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.

(с изменениями и дополнениями на 4 января 1999 г.)

ЖК РСФСР - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями и

дополнениями на 28 марта 1998 г.)

Закон о бухгалтерском учете - Федеральный закон от 21 ноября 1996 г.

N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (в ред. Федерального закона от 23.07.98 N

123-ФЗ)

Закон о госрегистрации прав - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N

122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним"

Закон о залоге - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"

Закон о защите прав потребителей - Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1

"О защите прав потребителей" (в ред. Федерального закона от 09.01.96 N 2-ФЗ)

Закон о лизинге - Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О

лизинге"

Закон о лицензировании - Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ

"О лицензировании отдельных видов деятельности" (в ред. Федерального закона

от 26.11.98 N 178-ФЗ)

Закон о приватизации госимущества - Федеральный закон от 21 июля 1997

г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации

муниципального имущества в Российской Федерации"

Закон о приватизации жилищного фонда - Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1

"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями

на 1 мая 1999 г.)

Закон о РЦБ - Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке

ценных бумаг" (в ред. Федерального закона от 26.11.98 N 182-ФЗ)

Закон о судебных приставах - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ

"О судебных приставах"

Закон об исполнительном производстве - Федеральный закон от 21 июля 1997

г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"

Закон об организации страхового дела - Закон РФ от 27 ноября 1992 г.

N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального

закона от 31.12.97 N 157-ФЗ)

Закон об основах жилищной политики - Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об

основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями на 10

февраля 1999 г.)

Закон об оценочной деятельности - Федеральный закон от 29 июля 1998 г.

N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

КЗоТ РФ - Кодекс законов о труде Российской Федерации от 9 декабря 1971

г. (с изменениями и дополнениями на 31 июля 1998 г.)

КТМ РФ - Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля

1999 г. N 81-ФЗ

Методические рекомендации по применению Закона "Об ипотеке" - Методические

рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг

Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", утверждены Распоряжением

Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р

Основы законодательства РФ о нотариате - Основы законодательства Российской

Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4460-1 Правила ведения Единого

государственного реестра прав - Правила ведения Единого государственного реестра

прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства

Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219

Федеральный закон

от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

<< | >>
Источник: Смирнов В.В. Лукина З.П.. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" М., Фонд "Правовая культура",1999. - 248 с.. 1999

Еще по теме Введение:

  1. Статья 314. Незаконное введение в организм наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов
  2. ВВЕДЕНИЕ История нашего государства и права — одна из важнейших дисциплин в системе
  3. ВВЕДЕНИЕ
  4. Мысли об организации немецкой военной экономикиВведение
  5.   ПРЕДИСЛОВИЕ [к работе К. Маркса «К критике гегелевской философии права. Введение»] 1887  
  6. Под редакцией доктора юридических наук, профессора А.П. СЕРГЕЕВА Введение
  7. ВВЕДЕНИЕ
  8. Введение
  9. Введение
  10. ВВЕДЕНИЕ
  11. Введение
  12. Введение
  13. Введение
  14. ВВЕДЕНИЕ
  15. Введение
  16. ВВЕДЕНИЕ
  17. ВВЕДЕНИЕ
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -