Закладная

- это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки.

Так как закладная является ценной бумагой, она может быть перепродана третьим лицам.

Закладная согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке удостоверяет следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в ЕГРП в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения. При этом речь идет именно о праве, но не об обязанности осуществить указанные действия .

--------------------------------

См.: Как получить ипотеку в Сбербанке [Электронный ресурс] // (дата обращения: 10 августа 2013 г.).

Таким образом, при ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке.

Жилье можно приобрести с помощью различных кредитов, среди которых именно ипотечный кредит отличается целевым назначением, так как предоставляется только для приобретения жилья и обязательно под залог имеющейся недвижимости. Есть залог - есть ипотечный кредит, нет залога - нет ипотечного кредита. Если банк выдает потребительский кредит с целью покупки квартиры, но залог приобретаемой квартиры не требует, то такой кредит не будет ипотечным. Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств по ипотечному кредитованию.

Сторонами в ипотечных отношениях являются залогодержатель - банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие ипотечный кредит или целевой заем на приобретение, строительство или ремонт жилого помещения, и залогодатель - заемщик или созаемщики ипотечного кредита. Залогодержатель одновременно является кредитором по основному обязательству. Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, т.е. физические лица не моложе 18 и не старше 65 лет (имеется в виду предельный возраст как возможность выплачивать кредит), юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, что установлено в соответствующих учредительных документах. Обычно ни гражданство, ни место жительства или работы не имеет принципиального значения для банка, главное - обладать финансовыми возможностями для погашения займа.

В соответствии с Законом об ипотеке договор должен содержать основные права и обязанности залогодателя и залогодержателя, которые определяются соглашением сторон. Залогодатель может пользоваться заложенным имуществом и отчуждать его, имеет право на последующую ипотеку, обязан содержать и ремонтировать заложенное имущество, охранять его от повреждений, утраты и гибели.

Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества, при заключении которого действуют общие правила гражданского законодательства. Для его заключения достаточно простой письменной формы. При этом договор должен быть обязательно составлен в виде одного документа. После подписания договора он подлежит обязательной государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это должно быть обязательно указано в договоре ипотеки, иначе в регистрации будет отказано.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению прилагаются:

- платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки;

- документ, удостоверяющий личность физического лица;

- план жилого помещения, план жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также документы, содержащие описание жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа (п. 1 ст. 17, п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке, п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219);

- договор об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки);

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- закладная (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

- документы, названные в закладной в качестве приложения;

- кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинник и копия).

В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы, в том числе:

- письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого помещения, если жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке, находится в общей совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);

- нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ);

- разрешение органа опеки и попечительства, если предмет договора ипотеки - жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, также представляется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно дееспособных (в этом случае требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ);

- разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора ипотеки является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ);

- оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора ипотеки в случае подписания договора об ипотеке представителем юридического лица, не уполномоченным действовать от имени юридического лица без доверенности (ст. 185 ГК РФ);

- прочие документы.

Договор ипотеки жилого помещения регистрируется в течение пяти рабочих дней со дня представления необходимых документов. При государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в ЕГРП одновременно с записью о собственнике недвижимого имущества делается запись об обременении имущества ипотекой в пользу банка или иной кредитной организации либо юридического лица, предоставивших кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Запись о регистрации ипотеки погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке договор должен содержать существенные условия: предмет ипотеки, его оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Согласно п. 43 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" данные условия являются существенными условиями договора залога. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным. В таком случае никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает.

Для того чтобы защитить права залогодержателя от недобросовестного должника, в договоре обязательно указываются право (собственность, аренда и др.), на основании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом договора, и государственный орган, зарегистрировавший данное право (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). Жилое помещение, предназначенное для постоянного (круглогодичного) проживания и принадлежащее на праве собственности залогодателю, является гарантией исполнения ипотечных обязательств, поэтому неотъемлемой частью приобретения недвижимости в кредит является договор об ипотеке. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). Как правило, в этой части договора указывается вид недвижимости (жилой дом, квартира, земельный участок, дача, садовый дом, гараж, иное недвижимое имущество), документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (договор, свидетельство о государственной регистрации права), полный адрес, общая площадь, количество жилых комнат (для квартиры), параметры жилого дома (указанные в договоре купли-продажи), данные о земельном участке, на котором расположен жилой дом (общая площадь, кадастровый номер, целевое назначение, вид разрешенного использования).

Размер, срок и процентная ставка кредита зависят от того, какая будет дана оценка стоимости недвижимости. Как правило, сумма кредита больше стоимости недвижимости, так как банки и иные кредитные организации стараются максимально снять возможные риски. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). Оценка предмета ипотеки является существенным условием договора, по которому стороны должны достичь соглашения. Если стоимость недвижимости завышается или занижается, то это, в свою очередь, ведет к завышению или к занижению суммы кредита, его первоначального взноса, общей платы. Так, например, оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Очень важно дать правильную оценку стоимости недвижимости, так как это, во-первых, обеспечивает надежность кредита, во-вторых, позволяет снять риски. Оценка жилого помещения проводится специализированными оценочными фирмами либо сертифицированными специалистами-оценщиками с учетом современных реалий на рынке жилья, перспектив его развития. Банк, работая с заемщиками, всегда учитывает оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент. Он должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями квартиры (конструктивные и планировочные особенности, пожаростойкость и долговечность материалов, соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с местоположением недвижимости (близость к центру, транспортным магистралям, экологическая ситуация и другие факторы, включая перспективы развития района). Банк должен быть уверен, что сумма кредита будет не больше 70 - 85% (в зависимости от величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры. То есть кредит будет предоставлен на сумму, которая рассчитывается с ориентировочным коэффициентом 0,7 к стоимости квартиры, определенной оценщиками .

--------------------------------

См.: Как получить ипотеку в Сбербанке.

Если в договоре об ипотеке указано несколько разных оценок предмета ипотеки, то это означает, что стороны не достигли соглашения, следовательно, договор об ипотеке считается незаключенным. Однако такой договор будет считаться заключенным, если можно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Высший Арбитражный Суд РФ, рассматривая иск банка-кредитора о взыскании с ответчика долга, при анализе условий договора об ипотеке установил, что в нем стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации была указана сторонами в соответствии с п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 N 2005-1 "О государственной пошлине" . Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной. Суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка являлась той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

--------------------------------

Утратил силу.

Иск банка к должнику был удовлетворен.

См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Таким образом, если в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки, например стоимость по оценке бюро технической инвентаризации и стоимость по заключению оценочной компании, то в этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

Обратите внимание: отсутствие в договоре ипотеки оценки предмета залога влечет его незаключенность (ст. 432 ГК РФ), но не недействительность .

--------------------------------

См.: Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). М., 2008.

Система ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами.

1. Договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки.

2. Трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора.

3. Договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи .

--------------------------------

См.: Астахов П.А. Указ. соч. С. 182.

В настоящее время банки предлагают несколько ипотечных программ, в которых содержатся различные требования к заемщику, его доходам, приобретаемой недвижимости, перечню представляемых документов и т.д. В каждом конкретном случае перечень документов может отличаться, но, несмотря на это, можно выделить общий список документов.

Необходимые документы для получения ипотеки:

- копия паспорта (все страницы) или документ, который его заменяет;

- копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования заемщика;

- копия свидетельства о присвоении ИНН;

- характеристика жилого помещения, служащего основным местом жительства заемщика (копия финансово-лицевого счета);

- копии документов об образовании заемщика (аттестаты, дипломы);

- копии свидетельства о браке (о расторжении брака);

- копия(и) свидетельств(а) о рождении детей заемщика (при наличии);

- копия трудовой книжки заемщика, заверенная работодателем и подписью специалиста отдела кадров или руководителя предприятия с расшифровкой подписи и должности и печатью предприятия-работодателя заемщика с указанием даты заверения и записи "копия верна"; либо копия трудового контракта (договора);

- справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год по форме 2-НДФЛ или по форме банка не менее чем за шесть месяцев;

- краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме);

- копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ за период не менее 24 полных календарных месяцев;

- копия трудового договора и справка с места дополнительной работы (например, работа по совместительству) обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год (при наличии дополнительных доходов от других организаций);

- копия водительского удостоверения заемщика (при наличии);

- копия военного билета заемщика (для лиц призывного возраста, до 27 лет, не прошедших воинскую службу, кредит выдается при наличии документов, подтверждающих предоставление отсрочки, либо освобождение от службы, либо увольнение в запас);

- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о здоровье заемщика (если отсутствуют водительское удостоверение и военный билет);

- документы, подтверждающие наличие в собственности квартиры (дома), включая характеристику жилого помещения по форме;

- правоустанавливающие документы;

- документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, ценные бумаги и т.д.);

- документы, подтверждающие наличие счетов в банках (выписки за последние шесть месяцев) либо другие дополнительные доходы, например от сдачи в аренду квартиры и т.п.;

- документы, подтверждающие всю кредитную историю заемщика (копии действующих кредитных договоров, копии счетов об оплате коммунальных услуг, квартирной или арендной плате и др.);

- оценка покупаемой недвижимости исходя из ее рыночной стоимости.

Банки могут требовать представления дополнительных документов, чтобы максимально проверить потенциального заемщика.

Стоит отметить, что в банк передаются только копии всех документов. Но в момент подачи всех документов в соответствии с законодательством необходимо также предъявить все оригиналы этих документов. Если у заемщика есть поручители, то им тоже необходимо представить в банк все вышеперечисленные документы.

При предъявлении всех положенных документов банк в течение 10 дней принимает решение о выдаче кредита или об отказе. Если кредит одобрен, то в течение 45 дней заемщик должен определиться с выбором квартиры (это можно сделать и до обращения в банк) и совершить сделку с использованием заемных средств, иначе процедуру одобрения придется повторить. В этот период заключается договор купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, а также кредитный договор между заемщиком и кредитором. Заемщик приобретает жилье, которое переходит в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые используются для уплаты первоначального взноса. Деньги по кредитному договору предоставляются после заключения договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации.

Получение ипотечного кредита на капитальный ремонт квартиры отличается от других кредитов целевым назначением. Он предоставляется для проведения капитального ремонта квартиры и иных неотделимых улучшений квартиры. Кредитование осуществляется под залог имеющейся жилой недвижимости, т.е. способом обеспечения выступает только залог квартиры (полностью, без долей) в многоквартирном доме. Заемщик должен быть обязательно собственником квартиры. Банк не рассматривает квартиру в качестве залога, если ее владелец призывного возраста, но в армии еще не служил. Сумма кредита (и процентная ставка по нему) будет зависеть от оценочной стоимости квартиры и чаще всего составляет не менее 20% и не более 60%. Остальные условия предоставления заемных средств устанавливаются банком. Как правило, к заемщику предъявляются следующие требования: физическое лицо от 18 до 65 лет (полное исполнение обязательств по ипотеке должно быть произведено не позднее месяца, в котором заемщик достигнет возраста 65 лет), стаж работы не менее одного года и наличие положительной кредитной истории или ее отсутствие.

При получении ипотеки на ремонт необходимо заключить кредитный договор, договор поручительства, договор ипотеки (подробнее о договорах см. выше).

Если доходов заемщика недостаточно для желаемой суммы кредита, то возможно привлечение созаемщиков (не более трех человек). Созаемщиками могут выступать только члены семьи заемщика, соответствующие требованиям банка, например супруги, родители, полнородные (неполнородные) братья и сестры или другие близкие родственники. Если заемщик состоит в зарегистрированном браке, то супруг (супруга) будет привлекаться в качестве созаемщика при условии отсутствия брачного договора.

Отдельные стороны оформления ипотечного кредита на покупку квартиры, комнаты, дома были описаны выше, напомним, что после подписания кредитного договора с банком квартира, комната, жилой дом становятся залогом кредита.

Как уже было сказано, время, отведенное банком на поиск приобретаемого жилья, ограничено. Характеристики будущей недвижимости должны отвечать требованиям банка. Кроме того, любая кредитная организация или банк обязательно проверяют документы, чтобы установить юридическую чистоту сделки по жилью.

Теоретически взять ипотеку под комнату возможно, но, как правило, оформление кредита допускается только в случае, если покупатель выкупает последнюю комнату, а все остальные уже ему принадлежат. Это объясняется тем, что в случае невозможности взыскать долг по причине неплатежеспособности клиента для продажи потребуется согласие всех соседей .

--------------------------------

См.: Как получить ипотеку в Сбербанке.

Если стороны согласились с отчетом независимого оценщика, то с продавцом квартиры нужно заключить договор купли-продажи (предварительный договор купли-продажи), в котором указываются стоимость квартиры, порядок оплаты (с указанием на ипотечный кредит), намерение сторон заключить и зарегистрировать основную сделку, определить ее сроки. Договор можно удостоверить нотариально. После подписания договора купли-продажи заключается договор ипотеки, в котором, как уже было сказано выше, обязательным условием является оценка заложенного жилья .

--------------------------------

См.: Получение ипотечного кредита // Все об ипотеке [Электронный ресурс] // (дата обращения: 13 августа 2013 г.).

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Наиболее вероятный способ получить ипотечный кредит под строительство - оформить в качестве залога земельный участок, на котором планируется возведение дома. К земельному участку также предъявляются определенные требования. Во-первых, он должен находиться в частной собственности. Во-вторых, важен статус участка, его принадлежность к землям поселений, а предназначение - для индивидуального жилищного строительства, желательно подвести необходимые коммуникации. В-третьих, земельный участок не должен иметь обременений в виде аренды, ренты, залога или находиться в природоохранной зоне.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Ипотека на строительство дома относится к целевому кредиту. В связи с этим он может выдаваться не одной разовой суммой, а постепенно, по мере возникновения необходимости финансирования того или иного объема работ. Как правило, выплаты предусматриваются через определенные периоды, например после строительства определенных частей самого здания. Это, в свою очередь, положительно сказывается для заемщика, а именно в том, что заемщику в случае временной остановки стройки не надо будет осуществлять продолжение выплаты. Однако перед выбором такого способа погашения ипотеки аналитики банка постараются с полной ответственностью провести оценку будущего заемщика .

--------------------------------

См.: Как получить ипотеку в Сбербанке.

Для получения ипотеки, помимо основных документов, необходимо представить документы на земельный участок, где будет проходить стройка, и разрешение на строительство.

Как правило, государственные регистраторы отказывают в регистрации договоров ипотеки в связи с несоответствием условий договоров ипотеки требованиям гражданского законодательства, в том числе законодательства об ипотеке, в частности, когда договоры об ипотеке не содержат сведений о сумме обеспечиваемого ипотекой обязательства, порядке определения указанной суммы в будущем, а также отсутствуют сведения о месте заключения договоров, в обеспечение которых устанавливается ипотека. Кроме того, отказ в регистрации договора ипотеки может быть вынесен ввиду несоответствия последнего ст. 69 Закона об ипотеке, допускающей ипотеку здания, сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, и отсутствия в договоре ипотеки существенных условий, предусмотренных ст. 9 данного Закона .

--------------------------------

См.: Хуснетдинова Л.М. Указ. соч. С. 75 - 98.

О.В. ЗАИГРАЕВА