175. Какие риски несет арендатор в случае проявленной неосмотрительности при приемке арендуемого имущества?

Обязанности арендатора не исчерпываются наиболее известными - своевременным внесением арендных платежей, поддержанием имущества в надлежащем виде и своевременным возвратом имущества по истечению срока аренды.

Сказанное можно проиллюстрировать на следующем примере. Суд кассационной инстанции посчитал неверным вывод апелляционной инстанции о том, что ненадлежащее исполнение истцом обязательства по передаче имущества является основанием для прекращения обязательства арендатора по арендной плате.

Сами по себе недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора по внесению арендной платы. Права арендатора при обнаружении недостатков арендованного имущества предусмотрены ст. 612 ГК. Из материалов дела видно и установлено судом, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора, тем не менее взял его в аренду на условиях данного договора. При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки является неправомерным (см. постановление ФАС ЗСО от 20.11.2006 N Ф04-7668/2006(28523-А46-38)).

В другом деле окружной суд справедливо указал, что арендатор не вправе ссылаться на отсутствие подведения водопровода и канализации к арендованному помещению как на основание для отказа от внесения арендной платы, поскольку данные обстоятельства могли быть обнаружены при надлежащем приеме имущества в аренду (см. постановление ФАС ЗСО от 03.10.2006 N Ф04-6451/2006(27006-А27-10)).

Еще один окружной суд указал, что ответчик, зная о недостатках передаваемого в аренду помещения, принял его по акту приема передачи, впоследствии никак не выразил своего несогласия с имевшимися недостатками и тем самым лишил себя права отнести на арендодателя свои затраты. При таких обстоятельствах довод о наличии права на удержание арендной платы является несостоятельным (см. постановление ФАС СКО от 28.08.2003 N Ф08-3202/2003).

176. Может ли арендодатель устранить недостатки переданного имущества, если арендатор намерен отказаться от договора?

На наш взгляд, данная статья недостаточно четко освещает вопрос о возможностях арендодателя. Так, недостатки переданного по договору имущества дают основание арендатору, во-первых: а) потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо б) соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещения своих расходов на устранения недостатков имущества; во-вторых, удержать сумму произведенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы; в-третьих, потребовать расторжения договора.

Требование о расторжении договора является безусловным правом арендатора, обнаружившего недостатки в переданном имуществе. По смыслу данной статьи неясно, сохраняет ли право на расторжение договора арендатор, если арендодатель, осведомленный о намерении последнего, без промедления устранит такие недостатки?

На наш взгляд, требование арендатора о расторжении договора по этому основанию не может подлежать удовлетворению, поскольку искомая цель договора аренды (передача имущество во временное владение и пользование) состоялась, имущество находится в надлежащем состоянии и готово к использованию (см. постановление ФАС УО от 02.10.2006 N Ф09-8745/06-С3 N А34-834/06).