4. Податки на продаж власності

Податок на передачу власності. Продаж (передача) власності оподатковується як на рівні штату, так і на федеральному рівні. Звичайно штати обкладають «податком на передачу», схожим на податок із продажу.

Податок на прибуток, отриманий від продажу. Федеральний уряд встановлює податок на прибуток від продажу власності, що становить частину федерального прибуткового податку. Він розраховується шляхом віднімання від ціни продажу «уточненої бази» власності, яка є первісною вартістю власності, і плюс витрати на покращення. За останні десятиріччя федеральний прибутковий податок істотно змінився 27. Багато штатів мають свої прибуткові податки, але вони набагато менші, ніж федеральні ставки. Якщо це має місце, то штат потенційно оподатковує прибуток від продажу власності.

Існує два головних винятки стосовно оподаткування прибутку від продажу власності. Перший стосується продажу або обміну інвестованого майна чи майна, використаного для бізнесу. Якщо прибуток від такого продажу інвестується в «таку ж» власність (або якщо платник податків безпосередньо обмінює власність на «таку ж»), тоді оподаткування відкладається, поки нова власність не буде продана.

Другий виняток стосується продажу власного персонального житла. Податок на прибуток від продажу власного житла може бути відстрочений, якщо домовласник купує для власних потреб інше житло рівної чи більшої вартості протягом двох років після продажу першого житла. Якби домовласники сплачували податок на прибуток з продажу будинку під час продажу, то багато хто з них не мав би достатньої кількості грошей для купівлі іншого будинку.

А взагалі федеральний уряд застосовує такий податок, який стимулює придбання власного житла.

5. Інші форми придбання (передачі) нерухомого майна

Дарунок або майно, яке передається у спадщину. Нерухоме майно, як і інша власність, може передаватися. Про дарунки йтиметься нижче, коли ми аналізуватимемо особисту власність. На відміну від дарування особистої власності, дарування нерухомого майна — як і інші операції, пов'язані з нерухомим майном, — повинні здійснюватися в письмовій формі. Тобто особа, яка робить дарунок, повинна скласти юридичний документ для особи, яка отримує цей дарунок.

Успадкування. Такий тип передачі майна має місце, коли власник майна помирає і воно переходить до спадкоємців за заповітом чи за умовами, передбаченими законом.

Найвища ставка федерального прибуткового податку становила від 15 до 40% для осіб. Більш детально про це див. Marvin Chirelstein. Federal Income Taxation, 7th ed. (Foundation 1994).

3 105 млн. будинків у США, приблизно 64%, перебувають у власності їх мешканців. 29 Див. 26 U.S.C.A. § 121; Selected Federal Taxation Statutes and Regulations (West 1995).

Майнове право 419

Юридичний продаж. Юридичний продаж власності — це продаж, який здійснюється за рішенням та наглядом суду. Найчастіше такий продаж відбувається на виконання рішення цивільного суду. Інколи його ще називають «примусовим продажем з торгів»30.

Володіння на основі правового титулу, незважаючи на претензії іншої особи. Володінння на основі правового титулу — це засіб отримання володіння нерухомим майном без згоди власника. Володіння на основі правового титулу є дійсним, негативним стосовно прав власника, відкритим, загальновідомим, ексклюзивним та безперервним протягом визначеного законом часу, як правило, від 15 до 20 років. Коли землею володіють певний період часу і всі елементи володіння на основі правового титулу виконані, тоді власник може вжити необхідних заходів, щоб «спокійно отримати правовий титул». У разі успіху власник отримує правовий титул на майно. Отримати такий титул через володіння всупереч претензіям іншої особи вдається не так часто. Особливо, якщо йдеться про привласнення всієї ділянки землі. Тут завжди виникають конфліктні ситуації.