ДОГОВОР ЗАЛОГА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ
В банковской практике достаточно распространен договор залога неких «прав на получение в собственность
объекта недвижимости», как правило квартир. На практике обычно это происходит следующим образом.
Сначала издается ненормативный акт органа местного самоуправления (в Москве, например, постановление Правительства Москвы или распоряжение префекта) об осуществлении строительства по тому или иному адресу. Далее между органом местного самоуправления и застройщиком заключается договор (в Москве — инвестиционный контракт, в Санкт-Петербурге — договор аренды земельного участка с инвестиционными условиями и т.д.). По договору застройщик (обычно именуемый инвестором) обязуется построить дом и выполнить некоторые условия, а взамен приобретает право на получение в собственность оставшихся квартир. Иногда право на получение в собственность квартир уступается третьим лицам и передается в залог ими. Иногда это право закладывается непосредственно самим инвестором-застройщиком.Договор залога права собственности на квартиру в строящемся доме заключается между коммерческим банком (залогодержателем) и юридическим или физическим лицом (залогодателем) по поводу предоставления банком денежного кредита под залог принадлежащего залогодателю права собственности на квартиру в строящемся доме.
Должником по отношению к залогодателю становится строительная организация, которая обязуется передать залогодателю в счет долевого участия в строительстве жилого дома в собственность квартиру.
В договоре должна быть определена балансовая стоимость квартиры.
В обязанности залогодателя вменяется:
0 совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права:
0 не совершать уступки заложенного права;
0 не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости;
0 принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц.
Залогодатель имеет право:
0 требовать от залогодержателя выдачи документов, подтверждающих полное (частичное) исполнение обязательств по кредитному договору;
0 в любое время до реализации заложенного права прекратить обращение взыскания на него посредством исполнения обязательства по кредитному договору.
Залогодержатель вправе:
0 в случае неисполнения залогодателем своих обязанностей самостоятельно принимать меры для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц;
0 требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства по кредитному договору, если заложенное право утрачено и залогодатель не восстановил его или с согласия залогодержателя не заменил другим, равноценным по стоимости.
Отличительная черта вышеуказанного договора состоит в том, что право собственности на полученную квартиру в строящемся доме возникает с момента регистрации договора на строительство жилого дома в долевом участии с выдачей свидетельства о собственности на жилище.
Стороны оценивают право собственности на квартиру в строящемся доме: банк, естественно, в сторону уменьшения (дом, возможно, не будет построен; будут выявлены изъяны, существенно понижающие стоимость дома).
В рассматриваемой ситуации относительно данного договора залогодержатель имеет значительно больше прав, чем при залоге приватизированной квартиры. Так, он может вступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривается иск о заложенном праве.
В договоре обязательно должен быть указан срок его действия. Право залога считается прекращенным с момента прекращения обеспеченного залогом права обязательства по кредитному договору или с переходом прав на заложенное право к залогодержателю.
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗАНИМАЕМЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНЫХ ФОНДОВ
jSt| Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541 -1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее —
Закон о приватизации) стал первым шагом в решении жилищной проблемы.
Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Цель Закона заключается в создании условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшении использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.Приватизацией принято называть процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы.
Приватизация осуществляется посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной или муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием корпоративной, частной и иных форм собственности.
Право каждого гражданина заключается в приобретении в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде. Граждане могут участвовать в приватизации только один раз.
Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
При приватизации государственного и муниципального имущества существует общий порядок приобретения и прекращения права собственности, если законом не предусмотрено иное.
Основанем приобретения права собственности служит право собственности;
|ЙГ на новую вещь, изготовленную лицом для себя; рйГ плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества;
|ЙГ имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо вправе приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
К объектам приватизации не относятся жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после I марта 2005 г., находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков; служебные жилые помещения, кроме жилищного фонда совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.