<<
>>

Приватизация жилого помещения как способ возникновения права собственности

Одним из распространенных способов приобретения жилья в собственность является его приватизация. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04 июля 1991 года за № 1541-1 «О приватизации

52

жилищного фонда в Российской Федерации» в редакции от 15 июня 2006 года под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими на основе договора жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, по месту бронирования жилых помещений.[30]

К основным принципам и условиям приватизации относится:

однократная передача жилого помещения гражданам в собственность;

добровольная передача жилья в собственность.

Принцип добровольности выражается в том, что приватизация жилищного фонда осуществляется по решению собственника жилого помещения в соответствии с нормами законодательства, а также с согласия на изменение статуса жилого помещения не только самого нанимателя, но и всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;

- передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан осуществляется на безвозмездной основе.

Приватизации подлежат жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда, которыми граждане пользуются в месте их постоянного проживания на основе договора социального найм жилья. В соответствии со ст.ст. 214 и 215 ГК РФ к государственному имуществу относится имущество Российской Федерации, имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ, а именно республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области и автономным округам. Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду.

Жилищные фонды,              находящиеся в              федеральной

собственности, собственности субъектов РФ, а также в собственности муниципальных образований находится в хозяйственном ведении              или оперативном              управлении

государственных предприятий, учреждений. На основании Закона о приватизации государственные и муниципальные предприятия и учреждения, не являясь собственниками жилищного фонда, в              соответствии с              действующим

законодательством решают вопрос о передаче конкретного жилого помещения в собственность граждан.

Согласно ст.              4 Закона о приватизации не подлежат

приватизации: жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года; жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии; в общежитии; в домах закрытых военных городков; служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Однако, собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Положения ст. 4, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договором социального найма после 1 марта 2005 года, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 16 июня 2006 года за №              6-П[31], а также положение запрещающее

приватизировать жилые помещения, находящиеся в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территории соответствующих учреждений социальной защиты населения согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 года за № 316-О[32], признаны не соответствующими Конституции РФ.

В соответствии со ст. 79 Федерального конституционного закона РФ от 21 июля 1994 года за № 1-ФКЗ «О Конституционном суде Российской Федерации» в редакции от 12 июля 1994 года акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу.[33]

Кроме того, другими федеральными законами предусмотрены дополнительные основания, не допускающие приватизацию жилого фонда. Например, не подлежат приватизации стационарные учреждения социальной защиты населения - дома- интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками; с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий              (национальных              и природных парков,

государственных природных заказников, памятников природы и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов) не подлежат приватизации расположенные на этих территориях жилые помещения.

Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, согласно которой к членам семьи нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Другие граждане, такие как поднаниматели и временные жильцы в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

Приватизация жилья возможна только с письменного согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Временно отсутствующими лицами, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом. Не лишаются права на приватизацию и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением и имеют равные права. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи на приватизацию жилых помещений.

Жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему. В соответствии со ст. 2 Закона о приватизации жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, опекунов с предварительного разрешения органа опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны, попечители, приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям - сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводятся за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих передачу.

Согласно ст.              1 Закона о приватизации, приватизация

осуществляется на добровольной основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение. По желанию граждан жилые помещения передаются им, в порядке приватизации, в общую собственность всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.

Граждане не желающие участвовать в безвозмездной передачи жилого помещения в собственность отказываются от участия в приватизации занимаемого жилого помещения. Вышеуказанные лица не могут передавать свою долю в пользу конкретного лица проживающего в квартире. При этом за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

Жилые помещение в порядке приватизации передаются в общую совместную долевую собственность, до 31 мая 2001 года жилые помещения передавались в общую совместную собственность без определения долей. В соответствии со ст.ст. 254, 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными. При недостижении участниками совместной собственности соглашения об определении долей они вправе прибегнуть к судебному рассмотрению спора.

Статья 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела участники вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей совместной собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле.

В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется соответствующим представительным органом власти или его исполнительным органом; предприятием или учреждением, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Переход государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, на приватизацию жилья.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации гражданам необходимо представить заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя; документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением; справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим представительным органом власти. Сторонами договора передачи имущества являются граждане, которые занимают жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма и собственник жилищного фонда или уполномоченный им орган.

В соответствии со ст. 161 ГК РФ договор заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение этого договора не требуется. Договор подлежит обязательной государственной регистрации в установленном              порядке.

Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной              регистрации,              право собственности у

приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Продажа одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной ее покупки.

<< | >>
Источник: АСТАПОВА Т.Ю., БАРАНОВ В.А., ГУЩИН В.В.. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО РОССИИ. Учебное пособие. Москва - 2008. 2008

Еще по теме Приватизация жилого помещения как способ возникновения права собственности:

  1. 21.1. Понятие и формы права собственности
  2. Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
  3. Статья 218. Основания приобретения права собственности
  4. § 3. Приобретение и прекращение права собственности
  5. § 1. Общая характеристика основных видов права собственности
  6. § 1. Способы возникновения права собственности
  7. § 1. Возникновение права собственности граждан и юридических лиц на землю
  8. Глава третья Право собственности
  9. Приватизация жилого помещения как способ возникновения права собственности
  10. 4.1. Общая характеристика форми способов приобретения жилых помещений в собственность
  11. 4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение
  12. 5. Право собственности на жилое помещение
  13. ВИДЫ ЮРИДИЧЕСКИХ ФАКТОВ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
  14. ДОГОВОРЫ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
  15. 1. Права и обязанности собственника жилого помещения
  16. Результат приватизации. Право собственности на жилые помещения
  17. ДОГОВОР ЗАЛОГА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ
  18. Право собственности: понятие, виды собственности.
  19. § 1. Понятие, виды ограниченных вещных прав по владению и пользованию жилым помещением в российском праве и их признаки
  20. § 3. Право владения и пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -