§ 5. Сервитут
Сервитут – это вещное право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без его установления.
Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а не ограничения права собственности. Как отмечала Т.В. Дерюгина, сервитут «отличается от ограничения права собственности по целям установления; субъектному составу; объектам, содержанию; возмездности».[65]По общему правилу, установление и прекращение действия сервитутов подлежит обязательной государственной регистрации органами юстиции. Из этого правила есть и исключения, например, отсутствует необходимость регистрировать публичный водный или лесной сервитут. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Существует несколько классификаций сервитутов. Так, по критерию заинтересованного субъекта, в интересах которого (которых) устанавливается сервитут, выделяются частный и публичный сервитуты. При этом в научной литературе была высказана точка зрения о том, что «публичный сервитут не относится к категории прав ограниченного пользования чужим имуществом, ни к ограничениям права собственности, а занимает самостоятельное положение в системе вещных прав».[66]
По критерию срока установления, выделяют срочные и постоянные сервитуты. По критерию сферы общественных отношений, в рамках которых устанавливается сервитут, выделяют земельные, водные, лесные сервитуты, сервитуты в области градостроительства и т.д.
При этом необходимо иметь в виду, что сервитут не может быть установлен в отношении участков недр, водных и морских судов, космических и некоторых иных объектов, также являющихся объектами недвижимости. Таким образом, при условии комплексного подхода к классификации сервитутов следует различать:1. Сервитуты земельных участков (земельные сервитуты).
Частный земельный сервитут – право ограниченного пользования одним или несколькими земельными участками, устанавливаемое по соглашению между заинтересованным лицом (т.е. физическим или юридическим лицом, в интересах которого необходимо установление сервитута) и землепользователем, либо по решению суда. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения частным сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута.
Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Возникновение и прекращение действия частного сервитута регулируется гражданским законодательством, то есть ст. 274-277 ГК РФ.
Публичный земельный сервитут – право ограниченного пользования одним или несколькими земельными участками в интересах неограниченного круга лиц, устанавливаемое органом исполнительной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, либо органом местного самоуправления в целях обеспечения общественных и государственных интересов путем принятия нормативно-правового акта. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом общественных слушаний, содержание и порядок проведения которых действующее законодательство не раскрывает. Земельный кодекс РФ предусматривает исчерпывающий перечень публичных нужд, которые могут повлечь установление публичного сервитута (ст. 23 ЗК РФ).
В случае если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник вправе требовать изъятия за выкуп у него земельного участка с возмещением убытков от органов государственной власти или местного самоуправления, установивших сервитут, либо предоставления равноценного участка.
Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа, установившего сервитут, соразмерную плату. Для частного сервитута необходимость наличия «существенных затруднений» закон не предусматривает. Прекращается действие публичного сервитута при отсутствии общественных нужд, для которых он был установлен, посредством принятия акта об отмене сервитута органом, который его установил.2. Водные сервитуты. В соответствии со ст. 43 Водного кодекса РФ, каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный водный сервитут). В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.
В соответствии с классическим пониманием сервитута, которое наиболее разработано применительно к земельным сервитутам, сторонами сервитутного правоотношения являются собственники (владельцы, пользователи) объектов недвижимого имущества – земельных участков (при частном сервитуте) либо собственники участков и органы государственной власти и местного самоуправления. Применительно к водным сервитутам складывается несколько иная ситуация. Как отмечалось в научной литературе, «когда речь идет о публичном водном сервитуте, то одной из сторон является собственник водного объекта, а другой - неограниченный круг лиц, не являющихся собственниками, осуществляющими право общего водопользования. Что касается частного водного сервитута, то субъектами правоотношения по его поводу могут быть только водопользователи».[67] При этом следует иметь в виду, что подавляющее большинство водных объектов (в отличие от земельных участков) находятся в государственной либо муниципальной собственности.
Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств, водопоя и прогона скота, использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств. Для осуществления водных сервитутов не требуется получение лицензии на водопользование.
3. Лесные сервитуты. Согласно ст. 21 Лесного кодекса РФ, граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут). Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).
Частный лесной сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок (участок лесного фонда или участок лесов, не входящих в лесной фонд), прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества (лесопользователя), которые не могут быть обеспечены без его установления.[68]
4. Сервитуты в области градостроительства. Земельный участок, предоставленный для строительства, реконструкции или благоустройства, здание, сооружение или их комплекс, могут обременяться в установленном законодательством порядке: запретом на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке; условиями начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту; запретом на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости; ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу; ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка, а также другими градостроительными ограничениями, запретами и иными условиями использования, устанавливаемыми в государственных и общественных интересах в соответствии с законодательством.[69]
5.
Обременение сервитутом зданий и сооружений. Согласно ст. 277 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Данная разновидность сервитутов отчасти перекликается с предыдущей разновидностью сервитутов, однако в целом продолжает оставаться наименее разработанной в науке и практике.