Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку при переході права на будівлю і споруду

1. При переході права власності на будівлю і спо­руду право власності на земельну ділянку або її ча­стину може переходити на підставі цивільно-право­вих угод, а право користування — на підставі дого­вору оренди.

2. При відчуженні будівель та споруд, які розта­шовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку пе­реходить на умовах, на яких вона належала поперед­ньому власнику.

4. При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у до­говорі відчуження будівлі і споруди.

5. При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не мо­жуть мати у власності земельні ділянки, до них пе­реходить право користування земельною ділянкою на якій розташована будівля чи споруда.

318

Частина перша статті, що коментується, як і стаття в цілому, закріплює, по суті, самостійні правові режи­ми земельної власності і власності на розташовані на земельній ділянці об'єкти нерухомості. На відміну від статті ЗО ЗК 1992 року, перехід права власності на бу­дівлю і споруду до набувача нерухомого майна не тя­гне за собою автоматичного переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля (спо­руда). Перехід права власності на землю вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулю­вання шляхом укладання відповідних цивільно-пра­вових угод між власником земельної ділянки і набу­вачем будівлі (споруди). Такими угодами можуть бути договори купівлі-продажу, дарування, міни земельної ділянки. Виходячи із загальних засад цивільного за­конодавства, можна дійти висновку, що земельна ділян­ка, як річ, що бере участь у цивільному обороті, може бути засобом платежу по інших угодах, розрахунок по яких може бути зроблений у натуральній формі за умови,' що особа, до якої повинне перейти право влас­ності на земельну ділянку, може бути суб'єктом права власності на неї відповідно до норм чинного Земель­ного кодексу.

Так само, як і перехід права власності на земельну ділянку, вимагає самостійної договірно-правової регла­ментації і перехід права користування земельною ді­лянкою при переході права власності на розташовані на ній будівлі (споруди). Договором, що регламентує перехід права користування ділянкою до набувача будівлі (споруди) частина 1 статті, що коментується, визнає тільки договір оренди земельної ділянки.

Важливою новелою частини 1 статті 120 чинного Земельного кодексу в порівнянні з аналогічною статтею ЗО ЗК 1992 року є можливість переходу права власності чи користування не тільки земельною ділянкою в ці­

319

лому, але й окремими частинами земельної ділянки, при­чому не тільки при переході права власності на части­ну розташованих на ній будівель (споруд), але й при переході права власності на всі будівлі (споруди), розта­шовані на земельній ділянці. Таким чином, законода­вець допускає можливість розділу земельної ділянки між відчужувателем і набувачем права власності на будівлю (споруду), а також формування різних право­вих режимів користування земельною ділянкою як між різними суб'єктами (частина ділянки на праві власно­сті у відчужувателя будівель (споруд), а частина — в оренді в їхнього набувача), так і одного з них (частина ділянки придбана у власність набувачем будівлі (спо­руди), а інша частина залишилася у власності відчужу­вателя і здана останнім в оренду набувачу). Запропо­нована законодавцем схема є досить гнучкою і здатна забезпечити максимальне врахування інтересів як від­чужувателя, так і набувача будівель (споруд).

Варто мати на увазі, що частина 1 статті, що комен­тується, поширює свою дію лише на випадки, коли від­чужувателем будівель (споруд) є власник земельної ділянки, а також те, що право власності і право корис­тування ділянкою можуть переходити лише для того цільового призначення, яке мала земельна ділянка під час її приналежності відчужувателю.

При відчуженні будівель і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, орендованій власником цих бу­дівель в іншої особи, право на ділянку набувача буді­вель (споруд) (у рамках цільового призначення ділян­ки) визначається відповідно до договору оренди земель­ної ділянки між відчужувателем будівель (споруд) і власником ділянки.

320

набувача його будівель (споруд), набувач повинен вре­гулювати свої відносини по землекористуванню власником земельної ділянки шляхом укладання а ним самостійного цивільно-правового договору (у тому числі договору оренди землі). У випадку відмовлення власника ділянки від укладання з набувачем будівель (споруд) зазначеного договору, суперечка може бути вирішена з урахуванням договірних відносин між власником ділянки і відчужувателем будівель щодо їхньої юридичної долі у випадку закінчення терміну оренди або відчуження їх іншій особі до завершення терміну оренди земельної ділянки.

Частина 3 статті, що коментується, передбачає єди­ний випадок, коли перехід права на земельну ділянку до набувача будинку або його частини відбувається «автоматично», без оформлення переходу прав на ділян­ку окремим договором. У даному випадку єдиним до­говором, що є правовою підставою переходу прав на земельну ділянку, є договір довічного утримання, навіть у тих випадках, коли він не містить умов переходу прав на земельну ділянку, або містить умови про відсутність такого переходу. Варто також мати на увазі, що дія частини 3 статті 120 Земельного кодексу поширюєть­ся не тільки на випадки, коли відчужуватель є власни­ком земельної ділянки, але і коли він є її орендарем. В другому випадку волевиявлення власника ділянки взагалі не потрібно, і заміна сторони в договорі оренди земельної ділянки відбувається за підставами, що ви­пливають з договору довічного утримання.

Частиною 4 статті, що коментується, встановлюєть­ся загальне правило, відповідно до якого при переході права власності на будівлю (споруду) до декількох осіб, обсяг права кожного з них на земельну ділянку підля­гає визначенню пропорційно часткам набувачів у вар­тості будівлі (споруди).

321

договору відчуження будівель (споруд), зміст якого може змінювати загальне правило, пропорційного пе­реходу прав на земельну ділянку до набувачів будівлі (споруди). Дана норма (поряд з договором про перехід прав на будівлю (споруду)) практично визначає основ­ну умову договору про перехід прав на земельну ділян­ку, не дозволяючи сторонам вийти за встановлені за­коном рамки пропорційного розподілу прав на ділян­ку на стадії укладення договору про перехід прав на неї, якщо раніше вони не передбачили таку можливість у договорі відчуження будівлі (споруди).

Частина 5 статті, що коментується, регламентує мож­ливі форми переходу прав на земельну ділянку при переході права власності на будівлю (споруду) до особ­ливого кола суб'єктів, у яких відповідно до Земельного кодексу не можуть перебувати у власності земельні ді­лянки. Варто мати на увазі, що означена норма не вка­зує на автоматичний перехід права користування земель­ною ділянкою до даної групи суб'єктів, а лише вказує на можливість такого переходу в залежності від земель­ної правосуб'єктності самих суб'єктів і особливостей правового режиму земельної ділянки, на якій розташо­вана придбана ними у власність будівля (споруда).