172. Что необходимо для вещно-правовой защиты прав арендатора - юридическая или фактическая передача имущества?

Для возникновения возможности использовать вещно-правовые способы защиты арендатор должен стать владельцем. Известно, что владение (в отличие, например, от собственности) есть факт, но не право.

Поводом для подобных размышлений послужило дело, рассмотренное одним из окружных судов. Так, судом был сделан следующий вывод: "Субъектом негаторного иска может быть лицо, владеющее имуществом, но испытывающее препятствия в пользовании им. В данном же случае, как установлено Арбитражным судом, "истец не владел складом, несмотря на составленный сторонами акт приема-передачи здания" (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2002 N А29-10170/01-2Э).

Мы полагаем, что вывод, сделанный судом, нельзя признать верным. Передача владения недвижимого имущества должна осуществляться исключительно на основании акта приема-передачи.

Указанный документ является свидетельством об исполнении сторонами (арендодателем при передаче и арендатором при возвращении) своих обязательств. Совершенно обоснованный вывод сделал ФАС ВВО, указав, что договор аренды здания или сооружения считается исполненным с момента фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта (см. постановления ФАС ВВО от 14.04.2004 N А29-5664/2003-2э, ФАС ВСО от 17.02.2005 N А33-13667/04-С2-Ф02-463/05-С2).

"Голая" фактическая передача имущества не способна привнести стабильность в имущественный оборот - за пределами правовой определенности остаются многие моменты (например, момент возникновения обязанности по уплате арендных платежей, бремя содержания имущества и т.п.). Кроме того, владение недвижимой вещью в значительной степени понятие условное. Фактическое господство здесь заменяется господством юридическим (посредством регистрации).

173. Определяет ли факт передачи имущества момент вступления договора аренды в силу?

Между сторонами возник спор в результате того, что каждый из контрагентов ссылался на свой вариант договора от 18.04.2000, содержащий разные данные о сроке аренды (по мнению истца - с 18.04.2000, ответчика - с 04.08.2000), размере арендной платы (31 280 руб. и 16 345 руб. соответственно). Окружной суд, разрешая данный спор, указал, что дата передачи арендованного имущества арендатору не может безусловно определять момент вступления договора аренды в силу (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2001 N А29-1329/01-2Э).

В другом деле суд того же округа обосновал постановление таким образом:

"По общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В этой связи аргумент кассатора по поводу правовой характеристики договора и момента его совершения является ошибочным, как и его ссылка на ст. 433 ГК - Передача сданного в аренду объекта арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. - Дата передачи арендованного имущества арендатору не может безусловно определять момент вступления договора аренды в силу" (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2001 N А29-1329/01-2Э).

Заметим, что момент передачи имущества вообще не может определять момент заключения договора аренды, поскольку указанный договор консенсуальный, а не реальный. Момент передачи имущества по договору имеет значение только для определения момента исполнения арендодателем своей обязанности и не более того. Вместе с тем из материалов дела неясно - когда состоялась фактическая передача спорного имущества. В зависимости от этого решается и вопрос о моменте возникновения обязанности по внесению арендной платы.