256. Может ли образоваться общая долевая собственность путем отчуждения части доли лицом, которому принадлежит 100% доли?
Исходя из точного смысла ст.244 ГК, можно сделать вывод о том, что общая собственность на неделимую вещь возникает в случае попадания последней в собственность двух или более лиц.
Иными словами, речь идет о едином акте, в результате которого возникает общая собственность. В связи со сказанным интересен вопрос – возможно ли образовать общую собственность на неделимую вещь, принадлежащую одному лицу, посредством отчуждения доли в праве собственности?Как показывает практика, подобный вопрос уже был предметом судебного разбирательства. Признавая договор недействительным, суд первой инстанции сослался на то, что нежилое помещение (литера И) площадью 12875,4 кв. м является неделимым имуществом, а общая собственность не может возникнуть по воле собственника неделимой вещи.
Окружной суд отменил данное решение, указав следующее. Вывод о неделимости помещения несостоятелен. Помещение может быть разделено путем установления перегородок или стен. Неправомерна и ссылка на недопустимость возникновения общей собственности на неделимую вещь по воле ее собственника. Согласно п.4 ст.244 ГК общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Данная норма не содержит ограничений на возможность возникновения общей собственности по воле собственника. Таким образом, договор, который направлен на создание общей долевой собственности на неделимое имущество, не противоречит положениям ст.244 ГК (см. постановление ФАС СКО от 06.07.2004 NФ08-2830/2004 по делу NА53-2452/2004-С3-35).
Если исходить из точного смысла ст.244 ГК, то вывод, сделанный окружным судом, является поспешным. Названная статья не говорит о возникновении общей собственности в результате выделения доли из унитарного права собственности.
Напротив, общая собственность возникает только в том случае, если неделимая вещь попадает в собственность двух и более лиц. Это, можно сказать, исключение из общего правила о том, что собственность есть наиболее абсолютное право, устраняющее господство на вещь всех иных лиц, за исключением самого собственника. Иной подход приведет к тому, что общая собственность из исключительной ситуации превратится в доминирующую.257. Каковы границы права общей долевой собственности? В частности, распространяется ли режим общей собственности на внешние контуры здания?
Трудность возникает в связи с тем, что вещь (имущество) принадлежит не одному лицу, имеющему полное господство над вещью, а нескольким (двум и более), каждому из которых принадлежат качественно одинаковые права на вещь. При возникновении общей долевой собственности возникают отношения между самими сособственниками. Субъективные права, составляющие содержание этих отношений, имеют своим объектом не саму вещь, а лишь долю ее ценности.
Казалось бы, сугубо академический вопрос о том, что является объектом права каждого из со собственнике в, на практике вызвал острую дискуссию. Например, кому принадлежит внешняя сторона объекта, находящегося в общей собственности? Как известно, стены, крыши зданий коммерческие структуры часто используют для размещения на них рекламных плакатов, доводя до потребителей и контрагентов информацию о своей фирме и производимых товарах (оказываемых услугах, выполнении работ). Проиллюстрируем сказанное некоторыми примерами.
Рассматривая требование об устранении нарушенного права общей собственности на крышу здания, а также об определении и выделе в натуре доли в общей собственности на крышу, суд пришел к выводу о правомерности отказа в иске, так как крыша не является самостоятельным объектом недвижимости и принадлежит всем собственникам здания (см. постановление ФАС ДО от 26.12.2005 NФ03-А51/05-1/4286).
Противоположный подход выразил ФАС СЗО. Так, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования, указал в постановлении, что «фасад является архитектурной отделкой здания, тем самым является неотъемлемой частью помещения, которое принадлежит собственнику, его конструктивным элементом»; «внешний вид здания является долевой собственностью», а «каждый участник долевой собственности вправе распорядиться только своей долей».
Окружной суд признал такие доводы апелляции не основанными на законе. Согласно п.4 ст.244 ГК общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Закон, предусматривающий поступление фасада здания в общую собственность собственников нежилых помещений, отсутствует, договор между всеми собственниками нежилых помещений в здании о возникновении общей долевой собственности на фасад здания не заключался. Довод о применении к данному случаю по аналогии ст.290 ГК нельзя признать обоснованным.
Согласно указанной норме права собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют ТСЖ, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Федеральным законом от 15.06.1996 N72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»[123].
Таким образом, указанные нормы, а также данный Закон, действовавший на момент разрешения настоящего спора, регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме. Поскольку отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные отношения.
Нежилые помещения в отличие от жилых используются их собственниками в коммерческих целях; субъектами отношений по поводу пользования нежилыми помещениями являются коммерческие организации, основная цель деятельности которых является извлечение прибыли. Следовательно, применение к данным отношениям норм законодательства, регулирующего отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме, противоречило бы существу отношений, не соответствовало бы ст.6 ГК, поскольку отношения не являются сходными.
Из представленных лицами, участвующими в деле, документов видно, что истец и ответчики являются обладателями зарегистрированных прав собственности на обособленные объекты недвижимости – нежилые помещения в нежилом доме (см. постановление ФАС СЗО от 29.04.2005 NА56-14865/04).
Последний вывод суда основан на позиции ВАС РФ, который в одном из постановлений разъяснил о невозможности применения ст.290 ГК по аналогии к рассматриваемым отношениям (постановление Президиума ВАС РФ от 10.10.2000 N3383/00).
Попробуем выяснить, насколько логичны сделанные рекомендации. Последовательное проведение данной позиции, на наш взгляд, порождает больше вопросов, чем ответов.
В практике предприняты попытки рассмотреть указанный вопрос с точки зрения такой классификации объектов гражданских прав, как главная вещь и принадлежность. Так, окружной суд признал необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о применении к спорным правоотношениям ст.135 ГК, поскольку фасад здания не может быть признан принадлежностью нежилых помещений. Главная вещь и принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи. Различия между ними состоят в том, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может (см. постановление ФАС СЗО от 29.04.2005 NА56-14865/04).
Очевидно, такой вывод в отношении квалификации вещи правильный, однако он не отвечает на вопрос – кому принадлежит право собственности на фасад (наружную стену) здания? В нежилых зданиях для собственников территория фасадов здания представляет в первую очередь коммерческий интерес, в связи с чем нередки споры между отдельными собственниками. Вот пример. Истец обратился в суд с иском о возложении на ответчика обязанности демонтировать рекламу (перетяжки-транспаранты), размещенную на внешней стене (фасаде) здания торгового комплекса, а также перетяжки, размещенные между стеной здания и рекламной конструкцией, и устранить угрозу нарушения прав собственника, запретив ответчику размещать какую-либо рекламу на внешних стенах здания торгового комплекса.
Истец, считая себя собственником здания торгового комплекса, просит устранить нарушения ответчиком его права пользования зданием путем понуждения ответчика демонтировать рекламу, размещенную на наружной стене (фасаде) здания торгового комплекса и устранения угрозы нарушения его права.
Окружной суд отказал в удовлетворении заявленных требований, мотивировав следующим. Негаторный иск направлен на защиту правомочий пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим собственнику. Использование ответчиком наружной стены принадлежащего ему объекта недвижимости для размещения рекламы не нарушает каких-либо правомочий истца как собственника, в том числе правомочия пользования объектом, принадлежащим истцу на праве собственности. Истец не вправе требовать устранения препятствий в пользовании стеной при недоказанности нарушения его прав (см. постановление ФАС ВСО от 12.04.2005 NА19-25641/04-23-Ф02-1315/05-С2).
Последнее решение вызывает глубокие сомнения. Если исходить из того, что фасад здания принадлежит некому собственнику здания (что само по себе еще нужно доказать), то вполне понятно, что размещение третьим лицом (в данном случае – собственником конкретного помещения в торговом комплексе) каких-либо рекламных материалов на внешней стене невозможно без разрешения собственника.
Возможно ли признать право собственности за каждым собственником на ту часть внешней стены здания, которая непосредственно относится к помещению такого собственника, являясь, по сути, стеной? Такой вывод может иметь место. Однако для того чтобы его принять, необходимо понять, что с точки зрения права представляет собой стена, отделяющая одного собственника от другого. В чьей собственности находится такая стена? Вопрос актуальный прежде всего с той позиции, что если стена, разделяющая двух собственников по не зависящим от них причинам придет в негодность, то кто должен нести затраты на восстановление поврежденной стены?
Очевидно, решение данного вопроса равным образом применимо и к перекрытиям, образующим пол и потолок. С точки зрения действующего законодательства нет ответа на данный вопрос.