Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. Государственная регистрация не является формой или элементом формы сделок. Это иная юридическая конструкция, обеспечивающая правовую значимость совершенной в установленной письменной форме (простой или нотариальной) сделки.

Государственная регистрация сделок представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК, а также является единственным доказательством существования зарегистрированных и права, и сделки.

2. В соответствии с комментируемой статьей государственной регистрации подлежат следующие сделки:

- ипотека (п. 4 ст. 339 ГК);

- продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК);

- продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК);

- рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК);

- аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК);

- аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК);

- доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК).

Специальный закон

Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. ГК предусматривает, что государственной регистрации на основании закона могут подлежать и движимые вещи. Специального законодательства в этой области пока нет. Государственную регистрацию сделки (или права) следует отличать от регистрации с целью статистики, учета, безопасности и т.д. (регистрация автотранспорта, оружия и пр.). Такая регистрация на гражданско-правовой режим сделки в целом не влияет.

Судебная практика

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Жесткое правило о последствиях несоблюдения нотариальной формы сделок и (или) невыполнение правил о государственной регистрации влечет ничтожность сделки, юридическое "ничто".

Вместе с тем ГК обеспечивает возможность "восполнить" динамику правоотношения, предусматривая:

а) судебный порядок признания действительной сделки, не получившей требуемой нотариальной формы по вине одной из сторон, и

б) обязать судебным решением произвести регистрацию.

Обращает на себя внимание, что в первом случае судебное решение "заменяет" необходимость нотариальной формы, а во втором только обязывает соответствующий орган провести государственную регистрацию сделки.

Судебная практика

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).