591. Требуется ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора, подлежащего государственной регистрации?

В соответствии со ст.452 ГК соглашение о расторжении договора заключается в той же форме, что и расторгаемый договор. Подчеркнем, что законодатель говорит только о форме договора.

Однако нам удалось обнаружить несколько дел, в которых суды занимали иную позицию и признавали необходимость государственной регистрации соглашений о расторжении договоров. Например, по одному из дел ФАС ПО указал следующее. В соответствии с п.3 ст.433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 1 ст.452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Нижестоящие судебные инстанции, приходя к выводу о необходимости государственной регистрации расторжения договора аренды, правомерно, по мнению окружного суда, сослались на п.22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 N135, в соответствии с которым государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделе III-4 и III-1 ЕГРП в порядке, установленном разд. VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N219. При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП (см. постановление ФАС ПО от 06.04.2006 NА57-8867/05-13).

В другом аналогичном деле тот же суд поддержал суд апелляционной инстанции, который признал соглашение о расторжении долгосрочной аренды недвижимого имущества незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации этого соглашения (суд первой инстанции по той же причине признал его недействительным). Суд апелляционной инстанции установил, что соглашение о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем, по мнению суда, в силу ст.131 ГК государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество. Суд пришел к выводу о незаключенности соглашения о расторжении договора. Установив незаключенность соглашения о расторжении договора, суд апелляционной инстанции правомерно, по мнению окружного суда, отказал в иске о признании данного соглашения недействительным (см. постановление ФАС ПО от 07.07.2005 NА12-32171/04-С43).

Очевидно, что в рассмотренных делах суды смешали понятие государственной регистрации сделки и государственной регистрации прекращения права. Никого, к примеру, не смущает, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, а переход права собственности на основании этого договора – подлежит. Точно так же и в случае с расторжением договора. Сама по себе сделка по расторжению договора (соглашение о расторжении) не подлежит регистрации, так как нет закона, предписывающего регистрировать подобные соглашения. Однако правовой эффект этого соглашения (прекращение права) должен быть отражен к ЕГРП в виде погашения записи о праве. Таким образом, судебную практику, в которой подчеркивается необходимость государственной регистрации соглашений о расторжении договоров, подлежащих государственной регистрации, следует признать незаконной.