§ 2. Хозяйственная деятельность жилтовариществ

Повышение ставок квартирной платы при дифференцированном подходе не всегда способствовало улучшению финансового положения дома. Жильцы, вынужденные платить высокие ставки, изощрялись по-разному, чтобы понизить квартплату. Занимавшие большую жилплощадь пускали к себе жильцов. Правление жилтоварищества дома № 66 по Невскому проспекту признало, что после очередного повышения квартплаты в 1925 г. «жильцы сузились, уступили часть жилой площади жильцам, которые по социальному положению удешевляли

735

расценку квартир».'³⁵

Жильцы, имевшие большие доходы, стремились понизить свои ставки оплаты, устраиваясь по совместительству, а то и фиктивно, на работу в учреждения и на предприятия. Тогда они могли представить в правления удостоверения о службе и платить, как служащие. Но обмануть правления удавалось не всегда - обычно они многое знали о жильцах. При появлении сомнений в правильности поданных жильцами сведений правления могли самовольно изменять, обычно - завышать, ставки плательщиков, руководствуясь такими подозрениями, как: у жильца слишком шикарная домашняя обстановка или он живет на широкую ногу. В первую очередь такие подозрения касались нэпманов. Но в случаях с ними правления должны были также соблюдать известную осторожность: нэпманы нередко являлись главным источником доходов домов. Так пишет о финансовом положении их жилтоварищества управдом дома № 37 по 14 линии М.Кумпман: «большой дом, ... 228 жильцов, 127 рабочих, 35 домохозяек, только 3 торговца, на которых и существует дом».^[731] Нэпманы были немногочисленной группой - около 4 % населения страны причислялись к ним.^[732] По сведениям петроградского журнала «Вопросы коммунального хозяйства» в Петрограде в 1924 г.

Из-за низкой квартплаты жилтоварищества находились в тяжелых финансовых условиях, особенно в первые годы нэпа, до стабилизации экономической ситуации в стране. О тяжёлом финансовом положении часто упоминается в документах всех жилтовариществ. Квартплата не покрывала расходы дома, - указания на это в доме № 1/2 по Биржевому переулку встречаются в марте 1923 г., финансовое положение оставалось тяжелым в декабре 1923 г.^[735]

У правлений жилтовариществ было единственный выход из трудной финансовой ситуации: проводить дополнительные сборы с жильцов. Это разрешалось уставом с согласия общего собрания жильцов. К дополнительным раскладкам постоянно прибегали во всех жилтовариществах, иначе невозможно было оплатить все расходы, тем более - ремонт. Так, на общем собрании жильцов д. № 66 по Невскому пр. в августе 1923 г. обложение в двойном размере было принято 24 голосами, только один голос был подан против и один воздержался.^[736]

На собрании членов жилтоварищества д. № 37 по 14 линии в марте 1922 г. правление предложило провести трехкратное повышение квартплаты для оплаты ремонта водопровода. В прениях выяснилось, что этого будет недостаточно, тогда поступило предложение сделать пятикратное повышение, что было принято единогласно.^[737] Такое решение свидетельствует о большой сплоченности жильцов дома, наличии у них чувства ответственности за состояние своего дома.

Помимо того, что квартплата была низка, в домах существовали проблемы с жильцами, не желавшими платить ее.^[738] Следует отметить, что большинство жильцов добросовестно платили за жилье, добровольно соглашались на дополнительные сборы для проведения ремонта или на необходимые для дома приобретения.

Домоуправления должны были вести постоянную борьбу с неплательщиками. Злостных неплательщиков в доме № 1/2 по Биржевому переулку было немного. Обычно ограничивались вывешиванием их имен на доске объявлений под воротами с требованием внести задолженность в трехдневный срок под угорозой передачи дела в Народный суд.^[739] Один раз в этом жилтовариществе даже списали долг жильцу в размере 27 руб. в связи с безнадежностью взыскать.^[740] В ноябре 1924 г. правление жилтоварищества доме № 4 по Тучковой набережной, обсуждая текущие дела жилтоварищества, занималось вопросом о злостных неплательщиках, которых было трое. Решено было подать на них иск в суд о взыскании квартплаты и выселении.^[741]

Часто проблемы с неплательщиками встречались в домах с бедным населением, расположенных обычно на окраинах города. С неплательщиками приходилось бороться дому № 100/102 по Садовой ул. (13 квартир), причем правление было строго в этом отношении - неплательщикам сразу грозили выселением по суду.^[742] Небольшой дом № 118 по Садовой ул. (18 квартир) имел проблемы только с одним неплательщиком, периодически тот просил понизить ему квартплату, иногда ему шли навстречу, но в ноябре 1924 г. общее собрание дома постановило передать его дело в Нарсуд, чтобы взыскать плату и выселить его из квартиры, поскольку он не платил с августа.^[743]

Жилтоварищества, так стояло в их уставе, имели право требовать выплаты задолженности жильцом по суду, таким же образом можно было добиться выселения злостного неплательщика.

В конце августа 1924 г. на заседании правления дома № 66 на Невском был поставлен вопрос о выселении жильца Лаврова из квартиры № 7 за невзнос квартирной платы и хищническое отношение к жилью. Решено было подать на него иск в суд о взыскании всей задолженности.^[744]

На общем собрании жильцов этого дома в сентябре 1924 г. было принято решение о передаче в Нарсуд дела Лаврова, который не платил за квартиру уже 9 месяцев.^[745] До рассмотрения этого дела в жилищной камере Народного суда очередь дошла в мае 1925 г., свидетелем выступал председатель правления Ревзин. Суд принял решение о выселении, правление поручило управдому в июне 1925 г. следить за выполнением распоряжения суда, принять меры к выселению. Но в сентябре того же года Лавров по-прежнему жил в доме - он подал кассационную жалобу, предстояло новое разбирательство в суде. Такое затягивание дела с неплательщиком в суде не смутило членов правления, для подачи в суд готовились дела других задолжников.^[746]

Случаи о передаче дел неплательщиков в Нарсуд происходили во всех жилтовариществах, но не настолько часто, чтобы можно было назвать это массовым явлением. Обычно в документах фигурирует один-два злостных неплательщика, фамилии которых повторяются из протокола в протокол.

Более терпимо к задолжникам было правление дома № 37 по 14 линии, в течении 1922 г. оно придерживалось правила: к суду прибегать в крайних случаях, правление сначала предпочитало переговорить с неплательщиками, побудить к уплате. Ситуация в этом жилтовариществе не была критической. В декабре 1922 г. на общем собрании жильцов был задан вопрос: почему правление не берёт пеню с неаккуратных плательщиков? На это председатель правления Крадецкая ответила: пеню не собирают потому, что неаккуратных плательщиков мало по квартирной плате, а имеются они только по налогам.^[747] Лишь в начале 1924 г. решено было передать дела неплательщиков в суд.^[748] Обращение членов жилтовариществ в суд для разрешения спорных вопросов свидетельствует о существовании в стране в годы нэпа элементов демократического общества.

Проблема с неплательщиками в домах жилтовариществ существовала. Формы борьбы с ними зависели от позиции правления, но также от сплоченности жильцов дома.

Жилтоварищества могли получать дополнительные доходы, кроме квартплаты, но их было немного. Дом № 1/2 по Биржевому переулку сдавал квартиры в аренду организациям, что оплачивалось по более высоким ставкам. Так, в доме снимали квартиры для хозяйственных нужд Академия наук, винный синдикат. Также в доме была открыта контора уполномоченного ВСНХ.^[749] Правление жилтоварищества пыталось достать дополнительные средства, продавая битые грязные бутылки и гниющие бочки, давно хранившиеся в подвале.^[750] Жилтоварищества продавали ненужное имущество дома (сани, оборудование лифтов), но для этого требовалось разрешение Откомхоза.

В многих домах располагались торговые помещения, но в аренду их сдавал Откомхоз, так как дома находились в его ведении, и отдавать такой хороший источник дохода жилтовариществам он не хотел. Жилтовариществам полагались по инструкции Петроисполкома только 10 % отчислений от аренды торговых помещений.^[751] Жилтоварищества настаивали на том, чтобы право распоряжения торговыми помещениями в их домах было передано им, но тщетно. В Откомхозе мотивировали это тем, что жилтоварищества ещё неопытны в финансовых делах. А кроме того приводился аргумент, что получаемые от аренды средства направляются для нужд города - на них ремонтируются мостовые, а также средства отчисляются Откомхозом на нужды школ и больниц. Это соответствовало истине: Откомхоз как единственный приносящий доход из отделов Петроисполкома должен был отдавать часть доходов в городской бюджет, летом 1924 г. эти отчисления составляли 21,5%.^[752]

В вопросах аренды торговых помещений Откомхоз всё же шёл навстречу жилтовариществам и соглашался предоставить им определенный процент арендной платы, в зависимости от положения дома и состояния финансов жилтоварищества. Определялось это таким образом - расположенные в центре дома считались богатыми, поэтому им полагались минимальные отчисления - 10 % арендной платы. Располагавшиеся на окраинах жилтоварищества считались пролетарскими, для их поддержки отдавалась большая часть арендной платы - до 75 %. Однако, в этом была не только забота о пролетарских жилтовариществах. На торговые помещения в окраинных районах спрос был невелик, поскольку они редко приносили доход, поэтому Откомхоз предпочитал избавиться от таких помещений, часто они отдавались жилтовариществам для перестройки их под жилье. В доме № 66 по Невскому проспекту находились 14 магазинов, аренду с них получал Откомхоз, жилтовариществу доставалось только 10 % от аренды.^[753]

Откомхоз провозглашал, что находящиеся в тяжелом финансовом положении жилтоварищества могут обращаться с просьбами о предоставлении им доходов с торговых помещений в их доме. Жилтоварищества подавали такие заявления, инспекторы Откомхоза проверяли ситуацию на местах. Акты обследования инспекторы представляли в Откомхоз. Обычно прошения жилтовариществ о предоставлении им арендной платы отклонялись Откомхозом. Жилтоварищества получали ответ, что «Арендная часть не считает возможным передать жилтовариществу арендную плату с торговых помещений».^[754]

В 1924 г. инспектор Откомхоза провёл исследование дома № 135 по Невскому проспекту, результаты которого очень показательны и раскрывают положение в жилтовариществах того времени. Правление этого жилтоварищества обратилось с просьбой о помощи в Откомхоз. Своё положение члены жилтоварищества описывали так. Дом находился с 1920 г. в ведении бывшей Николаевской железной дороги. В марте 1922 г. было образовано жилтоварищество, ему был передан дом в разрушенном состоянии, и оно начало проводить ремонтные работы, в частности, была исправлена водопроводная сеть дома, что потребовало больших затрат. К 1923 г. дом был заселен большей частью пролетарского происхождения жильцами. Финансовое положение дома было плачевным: в сентябре 1923 г. пришлось прибегнуть к пятикратному обложению, так как квартплаты не хватало, она давала около 300 руб. в месяц, половина из неё не поступала. В доме существовали злостные неплательщики - 7 квартир, с жильцами которых велось судебное дело. А тут возникла необходимость новых расходов: по требованию Откомхоза было нужно сломать каменную постройку у флигеля дома, которая находилась в аварийном состоянии, а также заменить старый фундамент под трехэтажной постройкой.^[755]

Для обследования этого жилтоварищества был направлен инспектор, который составил в ноябре 1924 г. следующий акт. В доме № 135 по Невскому проспекту было занято жильцами 60 квартир, 6 квартир требовали ремонта. В правлении жилтоварищества 3 члена партии, 6 беспартийных. В доме проживали 222 человека, социальный состав живущих: рабочих - 69, служащих - 44, военнослужащих - 4, служащих частных предприятий - 3, безработных - 43, инвалидов - 11, кустарей, нетрудовых элементов - нет. Дом принят в 1922 г. в полном беспорядке жилтовариществом, была проведена колоссальная работа: выкачена вода из подвалов, исправлена электромагистраль. Дом не застрахован в виду неимения средств. Приход за август - 516 руб., расход - 557 руб., неоплаченных счетов - 460 руб.^[756] Инспектор признал, что при неимении достаточных средств жилтоварищество провело большую работу по ремонту дома.

Усилия этого жилтоварищества не были совсем напрасны: Откомхоз разрешил ему для пополнения домовой кассы продать оборудование парового отопления (которое существовало в доме до I мировой войны, но давно бездействовало) и лифтов (2 каретки).^[757]

Правления жилтовариществ выкручивались, как могли, изыскивая способы получения дополнительных средств для дома. Выбранный в марте 1923 г. на собрании с участием инструктора Откомхоза председатель правления дома № 66 по Невскому проспекту А.Г. Колобов взял на себя руководство ремонтом дома. Главная задача была: исправить крышу. Денежных средств на это не было, но правление нашло выход: заблаговременно закупили 200 пудов железа. Хотя это была большая суммой для бюджета дома, но железо было оплачено, являлось собственностью дома. План правления был таков: поскольку подсчитано, что на ремонт дома достаточно 150 пудов, то можно продать 50 пудов по наиболее выгодной цене, на вырученные средства закупить другие необходимые материалы - олифу, краску, оцинкованное железо.^[758] Стоит отметить, что правление дома, где большинство членов были коммунистами, так легко освоилось с рыночными отношениями и предлагало, конечно, для общего дела, спекулировать железом. Кроме того, далее в прениях на общем собрании, где председатель излагал свой план проведения ремонта, был задан вопрос: где принадлежащие дому сани? Председатель ответил: сани и телега реализованы с разрешения Откомхоза, за них заключен договор с извозчиком о вывозе мусора на очень выгодных условиях.^[759] Торговать коммунисты этого дома научились.

Вскоре правление отчиталось, что было продано 100 пудов железа, на эти деньги закуплено 30 пудов оцинкованного железа на трубы. Составили план ремонтных работ на сезон, который предполагал: покрыть крышу, поставить водосточные трубы, отремонтировать дымоходы, провести электропроводку по требованию Электротока, откачать воду из подвала. Мелкий ремонт в квартирах и на лестницах (вставку стекол), ремонт чердаков и прачечной решили проводить за счет квартир.^[760]

При этом, среди изученных жилтовариществ самые большие финансовые проблемы наблюдались именно у жилтоварищества дома № 66 по Невскому пр. Правление, возглавляемое Колобовым, оказалось не в состоянии оплачивать счета за коммунальные услуги, и дом оказался отключенным от света и воды. После отъезда Колобова в Москву в начале 1924 г. нашли неоплаченные счета. Кроме того, правление взяло кредит в Коммунальном банке, но не выплачивало его, поэтому долги по кредиту тоже достались новому правлению, а Коммунальный банк требовал возврата денег.^[761] Лишь в мае 1925 г. правление во главе с М.С. Ревзиным отчиталось перед собранием, что финансовый кризис - результат деятельности старого правления - преодолен, впервые удалось добиться доходности.^[762] Как видим, иногда правления жилтовариществ не рассчитывали свои финансовые возможности и залезали в долги. Выбираться из долговых обязательств членам жилтовариществ приходилось также собственными силами, выселить из дома их, конечно, не могли, но расплачиваться за кредиты и по счетам им приходилось самим.

Жилтоварищества обладали самостоятельностью при расходовании своих средств. Расходы вели правления жилтовариществ, заручившись согласием общего собрания на большие траты, отчитывались о расходах также перед общим собранием. Из полученных от жильцов средств жилтоварищества должны были нести все расходы по содержанию дома. Денежные средства жилтовариществ были очень ограничены, а статей расхода у домовладений было много: жилтоварищества расплачивались за коммунальные услуги, за страхование дома, за работу служащих дома (дворников, сторожей, управдома), а также проводили ремонт в доме.

Ситуацию с денежными средствами и неотложными расходами жилтоварищества проиллюстрируем документом жилтоварищества д. № 4 по Тучковой набережной. В октябре 1923 г. правление вывесило объявление: «К сведению жильцов. Квартплаты в одинарном размере хватит только на обыкновенные домовые расходы - оплату счетов за воду, электричество, зарплату служащим, текущий ремонт и мелкие расходы. Для уплаты второго взноса за страховку, вывоза мусора, отепление водопроводных труб и подвалов, вставки стекол в прачечной, на лестнице - денег нет. В виду чего правление имеет предложить на общее собрание жилтоварищества сделать для этой цели дополнительный сбор квартирной платы».⁷⁶⁸ Такое положение наблюдалось во всех изученных жилтовариществах - средств от квартплаты хватало только на покрытие части расходов по дому. Без дополнительных обложений обойтись было невозможно.

Домоуправления расплачивались за коммунальные услуги, поскольку счета за воду и электричество выписывались на весь дом целиком - в доме стоял только один водомер и электросчётчик, а разверстка общей суммы между жильцами проводилась домоуправлением. В этом вопросе правления могли самостоятельно определять принципы, по которым они распределяли суммы к оплате по квартирам. Например, при оплате за воду можно было учитывать наличие в квартире ванн. Управление городских водопроводов выписывало счета за воду домам, не учитывая квартиры с ваннами, считая это делом внутреннего распорядка жилтовариществ.⁷⁶⁹ Домоуправления по-разному подходили к распределению общей суммы счетов за воду по квартирам. В доме № 1/2 по Биржевому переулку правление собирало с квартир, имеющих ванную, в 1,5 раз больше, чем с квартир без них.⁷⁷⁰ По-другому подходило к решению этого вопроса правление жилтоварищества доме № 4 по Тучковой набережной: на заседании в августе 1924 г. оно постановило не делать 5 % надбавки за оплату воды для квартир с действующими ваннами, поскольку «в смысле расхода трудно учесть, какая квартира тратит больше - с ванной или без», а кроме того, восстановленная и отапливаемая жильцами ванная комната полезна для дома, она сохраняет водопровод от замерзания. А если установить надбавку за ванную, то это может остановить других жильцов, которые намеревались также восстановить ванную в своих квартирах, - обосновали своё решение члены правления.⁷⁷¹

Также жилтоварищества должны были урегулировать вопрос о вывозе мусора. Дом № 1/2 по Биржевому заключил договор об использовании помойки дома № 4 по тому же переулку. Со своей стороны, дом № 1/2 обязался за это отдать хозотделу квартиру № 51, проведя в ней ремонт, и подметать, а зимою скалывать лед перед домом № 4.⁷⁷² Но при всем желании правления содержать дом в чистоте и обеспечить вывоз отходов и нечистот, всё же денежных средств на это не хватало, и в декабре 1923 г. милиция составила протокол о невывозе мусора ^{[763] [764] [765] [766] со двора дома, что грозило наложением штрафа.[767] [768] Правление оправдывалось тяжелым финансовым положением дома. При переходе к нэпу и передаче вывоза мусора в руки домоуправлений вопрос о чистоте в городе встал гораздо острее - у домоуправлений не было средств нанимать обозы для вывоза. «Одна вывозка мусора дороже всей квартирной платы»,- характеризуется в прессе положение в некоторых жилтовариществах.[769] С укреплением финансового положения жилтовариществ ситуация с очисткой города постепенно улучшилась.}

По договору с жилотделом жилтоварищества получали дом в бесплатную аренду на условиях проведения в нём ремонта. Можно сказать, что расходы на ремонт дома, которые несли товарищества, и являлись арендной платой за жилую площадь. С первых дней своего существования жилтоварищества должны были проводить многочисленные ремонтные работы по дому, поскольку с 1914 г. такие работы не велись, это сказалось самым отрицательным образом на состоянии недвижимости. Свою негативную роль сыграло также небрежное отношение жителей к жилью в годы военного коммунизма.

Вопросы проведения ремонта, практические меры, связанные с ним (рассмотрение, утверждение счетов на работы, прием работ), являлись постоянными темами обсуждения на всех заседаниях правлений. Среди первоочередных работ в доме № 1/2 по Биржевому переулку были: ремонт крыши, водопровода и канализации, очистка от мусора чердака и подвала, утепление подвала, чтобы не замерзали водопроводные трубы. Эти работы не были закончены в один сезон, к ним приходилось возвращаться снова и снова: на лето 1924 г. планировалось закончить кровельные работы, окрасить крышу. К ним прибавлялись новые: Петроток требовал в сентябре 1923 г. провести ремонт электрооборудования дома.^[770]

Списки ремонтных работ были схожи во всех домах, только первоочередность их могла меняться. Так, у дома № 66 на Невском проспекте, в целом находившемся в

удовлетворительном состоянии, подвал постоянно заливался водой. Воду приходилось откачивать, но она снова проникала в подвал. Для консультации был вызван инженер, который объяснил, что проблема в городской канализации, которая расположена выше, чем подвалы дома, поэтому вода и протекает в подвал. Правление жилтоварищества не могло с этим справиться, канализация находилась в ведении Откомхоза. Позже правление все же решило принять меры и забетонировать пол подвала.^[771]

Петрогубисполком ежегодно издавал обязательные постановления со списком ремонтных работ, которые необходимо было провести за строительный сезон (летнее время). Ремонтные работы были разделены на 3 группы по важности:

- для предотвращения разрушения дома (крыши, трубы, водопровод, канализация)

-санитарно-гигиенического характера (прачечные, помойные, мусорные ямы, туалеты, чердаки)

-внешнее и внутреннее благоустройство (печи, зонты, малярные работы, лестничные клетки).^[772]

Однако такого рода указания были излишни. Правления жилтовариществ сами хорошо знали «слабые места» своих домов, вели ремонтные работы планомерно, старались рассчитать свои силы. В октябре 1924 г. общее собрание дома № 118 по Садовой улице обсуждало необходимость ремонта водосточных труб дома, утвердило 50 %-ное обложение жильцов для этой цели. Весной 1925 г. правление наметило план ремонта на лето: очистку люков и канализационных труб, исправление колодцев намечалось провести в первую очередь. Также необходимо было перестелить лестницу во дворе. А во вторую очередь собирались оштукатурить и покрасить дом. Но уже через 2 недели правление обсуждало вопрос о покраске дома. Решено было узнать стоимость работ в какой-нибудь госконторе, а если их цены будут высоки, то отдать ремонт частнику Маркелову, смета которого была наиболее приемлемой из трех поданных в правление.^[773] В том же году в жилтовариществе был проведен ремонт домовой прачечной, кроме того постоянно проводился ремонт в отдельных квартирах: замена гнилых балок, перестил полов.^[774] В декабре 1925 г. на общем собрании жилтоварищества обсуждался план ремонта не следующий год: ходатайствовать в Откомхозе о разрешении снять переборки в четырех квартирах в комнатах рядом с кухнями, также намечалось провести ремонт и поставить печи в некоторых квартирах, отремонтировать рамы окон и заменить гнилые новыми, исправить при надобности полы кухонь, а в двух квартирах произвести ремонт ванных.^[775]

Кроме выяснения вопросов о стоимости ремонта и возможности финансирования его, правления должны были найти добросовестного исполнителя ремонтных работ, что было непросто, поскольку строительный рынок только восстанавливался. Обычно правления собирали несколько предложений, сравнивали их, решали, кому можно поручить ремонт. Когда члены жилтоварищества дома № 66 по Невскому проспекту решили забетонировать пол подвала и исправить канализацию, то свои предложения им предоставили 7 госучреждений и 10 частных лиц. Из них были выбраны 3 сметы, с подавшими их вели дальнейшие переговоры. В итоге правление доложило в мае 1925 г. общему собранию, что им была выбрана государственная артель «Трудстрой», необходимо согласие собрания на заключение договора с ней. После прений общее собрание членов поручило правлению заключить договор на ремонт на 10 тысяч руб., но убедиться в солидности этой артели.^[776] Что и было сделано правлением, ремонт был проведен качественно, но расходы на него превысили ожидаемые на 2 тыс. руб. Для проведения этого ремонта жилтоварищество взяло второй кредит в банке и теперь снова оказалось в долгах.

Итак, несмотря на финансовые затруднения, ремонт в домах жилтовариществ проводился.

Уже в конце 1922 г. в газете были обобщены сведения Откомхоза для ответа на вопрос: кто лучший арендатор? По этим сведениям, в лучшем состоянии находились небольшие дома, взятые в пожизненную аренду, их насчитывалось около 3 тысяч. За ними следовали дома жилищных товариществ, их было около 7 тысяч.^[777] В марте 1923 г. на секции коммунального хозяйства Петросовета были представлены такие цифры о проведении ремонта в петроградских домах: объем восстановленных домов составлял 82 % среди домов в частном пожизненном владении, 59 % среди домов, находящихся в ведении жилтовариществ, 39 % - домов, оставшихся в ведении Откомхоза, и 27 % - в ведении различных учреждений.^[778] Такой результат вполне понятен: собственность, находящаяся в частном владении (будь это недвижимость или промышленное предприятие), управляется более эффективно, чем находящаяся в руках государства, поскольку фактор личной ответственности и заинтересованности имеет здесь решающее значение. Странно только, что такого рода сведения публикуются в официальном издании. Власть еще не поняла, что эти данные свидетельствуют о преимуществах частного домовладения и не соответствуют коммунистическим установкам.

Такие сведения о восстановлении домов за 1923 г. в Петрограде приводились в журнале «Вопросы коммунального хозяйства». Нового строительства в городе практически еще не велось - были построены только мелкие служебные постройки и деревянные жилые дома на окраинах, общим числом 63. За год были восстановлены или подверглись капитальному ремонту 368 домов. Из них на долю жилтовариществ приходился 141 дом, на долю частных арендаторов - 84 дома, Откомхоз и районные коммунальные отделы восстановили 74 дома, промышленные заведения и тресты - 36, ведомства - 33 дома.^[779]

Итоги строительного сезона 1924 г. выявили, что петроградские жилтоварищества провели в своих домах ремонт на общую сумму 3,15 млн руб., при этом собственных средств жилтоварищества вложили 1,7 млн руб., а остальное было получено в виде ссуд. В том же сезоне Откомхоз провел ремонт домов на 1,15 млн руб.^[780] То есть жилтоварищества вкладывали в ремонт больше своих средств, чем взятых в кредит.

При этом ссуды жилтоварищества брали в редких случаях, большинство ремонтных работ умудрялись проводить собственными средствами. Ссуды стали брать больше во II половине 1920-х гг, с развитием коммунальных кредитов, а ремонтные работы были особенно необходимы в нач. 1920-х гг. Этот вывод подтверждается итоговыми сведениями Откомхоза по строительному сезону 1924 г., где указывалось, что 60-85 % жилтовариществ провели в том году ремонт своих домов, многие уже его закончили. Хотя Коммунальный банк выдал в том году жилтовариществам 1500 ссуд, но большинство домов ремонтировалось не на ссуды, а на средства, полученные от дополнительного обложения жильцов.⁷⁸⁶

После строительного сезона 1924 г. технической инспекцией Откомхоза были обследованы 2000 домов жилтовариществ, в них строительные работы были проведены в удовлетворительном объеме в 85 % домов.^{[781] [782] Немалую работу провели жилтоварищества по ремонту водопровода. Так, по данным 1923 г. в Петрограде водопровод не действовал в 12,67 % муниципальных домов (то есть находившихся в ведении Откомхоза), в то время, как в домах, переданных товариществам, он не действовал в 4,23 % домов (в обоих случаях - из подключенных к водопроводу).[783] [784] Все эти данные позволяют сделать вывод, что деятельность жилтовариществ по восстановлению домов была эффективна.}

По итогам строительного сезона 1924 г. в прессе признавалось, что «жилтоварищества в массе своей доказали свою кредитоспособность» и «в хозяйственном отношении они - солидная организация, заслуживающая поддержки и укрепления».⁷⁸⁹

В конце 1925 г. правление жилтоварищества по Биржевому переулку, 1/2, подводя итог своей деятельности, отчиталось на общем собрании о том, как расходовались средства дома за тот год. Расходы жилтоварищества выглядели так: на ремонтные работы - 37 % за коммунальные услуги - 24 % на страховку - 8 %

на очистку подвалов, зарплату, отчисления, непредвиденные расходы - 31 %. ^{[785] [786]} На ремонт дома приходилась самая большая статья расходов.

В первые годы нэпа главной задачей жильцов была организация и проведение ремонта домов. Жилтоварищества были в состоянии не только организационно провести крупные ремонтные работы в домах, но также - отыскать необходимые для этого немалые денежные средства. Жилой фонд Ленинграда был восстановлен и сохранен большей частью усилиями жилтовариществ. Это признали даже официальные лица. В 1925 г. заведующий Откомхозом Н.И. Иванов, отчитываясь о работе своего учреждения, сказал: «Благодаря организации

791

жилищных товариществ мы смогли сохранить наши дома».

Жилтовариществам приходилось решать многочисленные задачи самого разного характера. Они должны были прилагать немало усилий для поддержания дома в хорошем санитарном и гигиеническом состоянии.

Среди первоочередных мер, которые предпринимали правления жилтовариществ, было приведение в порядок прачечной дома и установление правил пользования ею. Прачечная была важна, поскольку стирать в квартирах было запрещено. За целостью и сохранностью её должен был следить старший дворник, у него же находился ключ от неё, он распределял дни пользования прачечной между квартирами.⁷⁹² Как о важном деле о ремонте прачечной с 6 котлами и центрофугой отчиталось в сентябре 1924 г. перед общим собранием правление дома № 1/2 по Биржевому пер.⁷⁹³ Среди первоочередных мер в доме № 118 по Садовой улице в сентябре 1924 г. было решено провести ремонт прачечной и приобрести лоханку для стирки.⁷⁹⁴

Одна из проблем, с которой сталкивались жилтоварищества начале 1920-х гг. - небрежное отношение жильцов к дому и его оборудованию. Видимо, это было обычным поведением новых поселенцев в домах - они не чувствовали себя здесь уверенно, и считали себя только временно здесь проживающими. Большинство выходцев из деревень, как и до революции, считали город только местом для заработков и мечтали когда-нибудь вернуться домой. Такие жильцы не пытались бережно относиться к жилью, а порой и не умели обращаться с санитарнотехническим оборудованием дома (засоряли канализацию), среди них необходимо было проводить просветительную работу. Особенно частым нарушением была рубка дров в квартирах и на лестницах домов. Жилтовариществам приходилось постоянно сталкиваться с этим и запрещать такое поведение, угрожая выселением через суд за порчу государственного имущества.⁷⁹⁵ Также нередко жильцы не умели пользоваться уборной, это также относилось к новым жильцам, не привыкшим к таким удобствам. В доме № 1/2 по Биржевому пер. в июле 1923 г. встал вопрос о необходимости ремонта уборной в одной квартире. Правление приняло решение: поскольку поломка произошла от небрежного отношения жильцов, то ремонт провести за счет квартиры, при этом исполнить только ремонт уборной, но не убирать грязь в ней.⁷⁹⁶ Правление жилтоварищества дома № 100/102 по Садовой ул. в мае 1926 г. вынесло порицание безответственным квартирохозяевам двух квартир. Квартирохозяевам было предложено в двухнедельный срок привести квартиры в надлежащий вид, в противном случае на них будет предъявлен иск в суд о выселении.⁷⁹⁷

Другой важной функцией жилтоварищества являлось распределение жилой площади в своем доме. Право на проживание в муниципальном жилом фонде регулировалось большевиками в соответствии с их классовой теорией. C 1918 г. жилплощадь распределялась по ордерам жилищных подотделов коммунальных отделов, а также многочисленных чрезвычайных органов и междуведомственных комиссий при местных исполкомах. Нуждающимися в жилой площади признавались выходцы из эксплуатируемых неимущих классов и лица, состоящие на ^{[787] [788] [789] [790] [791] [792] службе в партийных и советских органах. Жилую площадь для них освобождали посредством «уплотнения» или выселения представителей эксплуататорских классов, занимавших большие квартиры. Переселение пролетариата из рабочих предместий в центр являлось основой жилищной политики большевиков и затронуло в 1918-20-х гг. в Петрограде большую массу людей - около 225 тыс. человек,[793] что составляло почти одну треть населения города в 1920 г.}

Функции распределения жилья в домах иногда брали на себя уже домовые комитеты 1917 г., когда домовладельцы ещё существовали. Домовой комитет дома № 37 по 14 линии решал вопросы о распределении освобождающихся в доме квартир осенью 1917 г., домовладелец постепенно всё более отстранялся от участия в управлении и содержании дома.^[794] Распределение квартир окончательно становится правом комитета после того, как домовладелец выбыл из города в ноябре 1917 г. Согласно указанию жилищной секции Василеостровского Совета, комитет должен был отдавать квартиры жильцам в порядке очереди кандидатур, запрещалось, чтобы выбывающий наниматель передавал квартиру по своему усмотрению.^[795]

Руководство коммунальным хозяйством города отказывалось в годы нэпа от своего права распределения жилой площади в муниципализированных домах по ордерам (ордерная система) и отдавало его жилтовариществам. Откомхоз освобождался от непосильной работы по распределению жилья, которую не мог наладить с 1918 г.

По уставу, жилтоварищество имело целью улучшение жилищных условий своих членов, поэтому должно было передавать освобождающиеся в доме жилые помещения преимущественно им. Жилплощадь распределялась правлением жилтоварищества среди его членов по заявлениям, в порядке их поступления, решения фиксировались в протоколах. Жилплощадь в Петрограде получить было ещё довольно легко - значительное сокращение населения города за 1918-21 гг. привело к тому, что свободной площади было достаточно. Появились даже жильцы-кочевники, которые не следили за состоянием жилья, а когда оно становилось непригодным для жизни, переселялись в другое.^[796] В начале 1920-х гг. очереди на жильё в домах не существовало, на свободную или освободившуюся площадь обычно претендовали один-два жильца.^[797] Иногда происходили исключения из этого правила, очевидно, количество претендентов определялось в немалой мере случайными обстоятельствами. Так, в доме № 31/33 по 14 линии в феврале 1924 г. было подано 6 заявлений на освободившуюся квартиру. Двоим из них было сразу отказано, так как они не являлись членами жилтоварищества, один отказался от заявления сам. Из троих оставшихся правление признало более уважительным заявление Орлова, который проживал в доме с момента его постройки, имел детей, занимал квартиру над подвалом (в подвалах обычно располагались ледники, где хранили лед на лето). Правление решило отдать квартиру Орлову, при этом его обязали провести в ней ремонт по побелке и оклейке обоями. В том же доме в конце февраля 1924 г. на другую свободную квартиру был только один претендент, которому она и досталась, хотя он не являлся членом жилтоварищества.^[798]

Правлениям приходилось заниматься перераспределением жилплощади среди жильцов почти на каждом своём заседании. Освобождавшееся в доме помещение жильцы хотели поменять на своё или прибавить его к своему. Речь в таких случая чаще всего шла о комнатах, которые стали единицей жилой площади в то время, квартиры освобождались гораздо реже. Правления обычно разрешали переезды жильцам, лишь когда жилец делал это слишком часто, оно отказывало в переездах. В доме № 1/2 по Биржевому пер. было вынесено даже специальное решение, что часто менявшие комнаты и квартиры жильцы должны оплачивать переезды. В том же доме зафиксирован случай самовольного переезда жильца, тогда правление заставило его освободить занятое помещение.^[799] При распределении жилья члены правления

руководствовались принципами, которые казались им важными и логичными (жилец имеет детей, давно живёт в доме).

Иногда правлениям приходилось принимать непростые решения по удовлетворению заявлений своих жильцов. Правление дома № 66 по Невскому проспекту в июне 1925 г. должно было решить, кому предоставить квартиру № 7, из которой жилец Лавров по постановлению суда должен был выехать за неуплату. Заявление на квартиру подал член правления Городецкий, но также поступило устное заявление на квартиру от другого члена правления Махлина. Большинство из правления проголосовало за Городецкого, объясняя это тем, что у него большая семья.^[800] Случай с распределением комнат в д. № 100/102 по ул. Садовой был не менее сложным. Освободились 2 комнаты, правление решало вопрос об их заселении: «одну комнату передать Васюхиной, а другую - Новосельцеву, но так как Векман желает переменить эту комнату на свои, - просьбу ее удовлетворить, предоставить ей комнату Новосельцева, а две ее комнаты - т. Новосельцеву».^[801] Здесь уже заложено начало головоломных комбинаций по обмену жилья, совершаемых советскими горожанами. В то время в жилтовариществах находились желающие уменьшить свою жилплощадь - за излишки приходилось платить в двойном размере.

Во второй устав жилтовариществ было внесено еще такое дополнение: жилтоварищества должны были отдавать 10 % жилой площади дома в распоряжение подотдела недвижимых имуществ по мере освобождения её. Эта площадь была необходима для заселения по ордерам жилотделов рабочими, демобилизованными красноармейцами - Советская власть не отказывалась от своего обещания обеспечить жильём пролетарское население. Из-за этой 10процентной нормы часто возникали конфликты между жилтовариществами и жилотделами. Правления жилтовариществ не хотели отдавать освобождающуюся площадь, предпочитая самостоятельно распоряжаться ею. Лица, вселяемые по ордерам жилотдела, были не очень желанными жильцами, поскольку платили по низким, «пролетарским» ставкам. Жилотделам постоянно приходилось требовать предоставления им жилой площади в домах

807

жилтовариществ.

Если среди жильцов дома претендентов на свободное жильё не находилось, то его можно было отдать посторонним лицам. От новых жильцов обычно требовали уплаты каких-то сумм за то, что им давали жилье - «въездные» деньги.^{[802] [803] Эта плата нигде не документировалась, она была незаконна, поскольку жильё являлось собственностью города. Но её платили при вселении и по традиции она воспринималась в порядке вещей. Читаем в воспоминаниях ленинградца того времени: «А потом переехал на Ярославский, комнату дали. Тогда управдомы были, вот через них купил как бы».[804] Вероятно, подобные сделки не всегда совершались для пополнения кассы жилтовариществ, личную выгоду могли извлекать при этом служащие, члены домоуправлений.}

Такая практика была распространена, если о ней было хорошо известно органам власти. В документах Петроградского губкома уже в 1922 г. встречается указание на необходимость пресечь наблюдающуюся передачу квартир со спекулятивными целями и злостную торговлю жилыми помещениями.^[805] Эту практику пытался пресечь своим обязательным постановлением Петрогубисполком в сентябре 1922 г. В постановлении говорилось: «В виду наблюдающихся случаев передачи заинтересованными лицами квартир с спекулятивной целью и невозможности вследствие этого рабочим м служащим занять, при неимении достаточных средств, пригодное для жилья помещение, Г убисполком постановляет:

1. Всякая передача квартиронанимателями принадлежащих им квартир воспрещается.

2. Все освобождающиеся квартиры сдаются в наём только правлениями жилтовариществ.

3. Домоуправления не имеют права при сдаче квартир взимать со съёмщиков квартир дополнительные платежи (въездные, на ремонт и т.п.) и должны все пригодные для жилья и не требующие значительного ремонта помещения пересдавать:

в первую очередь рабочим и служащим государственных и приравненных к ним учреждений, рабочим частных учреждений, лицам свободных профессий, в последнюю очередь торговцам, комиссионерам».^[806]

Далее в этом постановлении говорилось, что если нет кандидата на освободившуюся жилплощадь в доме, то домоуправление обязано вывесить у ворот дома объявление о сдаче квартиры, не позже, чем через сутки после освобождения, а также сообщить в районный подотдел недвижимых имуществ. Если квартира требовала ремонта, то правления были вправе сдавать её любому желающему с условием проведения ремонта.

Правления петроградских жилтовариществ в I половине 1920-х гг. следовали этому постановлению, когда дело касалось членов своих жилтовариществ, их требования на жилплощадь правления должны были удовлетворить - жильцы имели права, могли жаловаться на правление в вышестоящие органы. Но правления в основной своей массе считали себя представителями выбравших их жильцов, поэтому отстаивали их интересы. С посторонними лицами, желающими получить жилплощадь в домах, правления договаривались по своему усмотрению. Условия этих договоров зависели от финансовых возможностей претендента на жильё, от состояния дома, а также - от личных качеств членов правления. Точно определить, насколько денежные отношения при получении жилья были распространены в годы нэпа, не представляется возможным, поскольку такие договоры нигде не фиксировались.

Следует оговориться, что существовали также договоры с арендаторами, которые брали в аренду у жилотдела или у жилтоварищества находившиеся в разрушенном состоянии дома или флигели. Отношения с арендаторами строились на основании юридически оформленного договора - арендатор обязался провести ремонт и за это получал на определенных условиях право сдавать жилую площадь по своему усмотрению. Власть домоуправлений над арендаторами была ограничена, расторгнуть договор с ними можно было только по суду, что в I половине 1920-х гг. соблюдалось.^[807]

Самым большим препятствием для выполнения постановлений Советской власти о распределении жилья являлось то, что сдачей жилой площади занимались не только правления, сами жильцы сдавали жильё квартирантам - у многих ещё были немалые излишки жилой площади, на которые можно было, а иногда и необходимо было пустить жильца. Право сдавать жилую площадь имели не все жильцы, а только нанявшие квартиру целиком, зарегистрированные в домоуправлении в качестве квартирохозяина или квартиронанимателя, что было одно и то же, просто в разных домах называли по-разному. Обычно ими являлись старожилы домов, занимавшие эти квартиры ещё до революции. Обязанностями их было следить за порядком в квартире и вовремя вносить квартплату. За невыполнение обязанностей правление могло лишить их права квартирохозяина и объявить квартиру коммунальной, то есть не имевшей главного нанимателя, находящейся в ведении правления. Жильцы коммунальных квартир, а также взятые квартирохозяевами на свою жилую площадь комнатные жильцы не имели права подселять к себе новых жильцов.⁸¹³

Но это право сдачи жилплощади только квартирохозяином далеко не всегда соблюдалось на практике - поселившийся в доме, подселял к себе квартирантов, стремясь на них заработать. Квартирохозяин должен был с осторожностью пускать жильцов, иначе он мог потерять контроль над заселением своей квартиры и оказаться в положении теснимого новыми жильцами. В этом случае ему оставалось обращаться за помощью к домоуправлению или в суд. Судебная хроника по жилищным делам пестрит сообщениями такого рода: гражданка подала иск о выселении жильцов, она отдала 2 комнаты своей квартиры мужу с женой, те вселили еще пятерых, они не платят за жилье, портят ее мебель. Суд в данном случае встал на сторону гражданки и постановил: выселить всех новых жильцов, заставить их внести квартплату.⁸¹⁴

Проблема правлений заключалась в том, что правления жилтовариществ были обязаны зарегистрировать (записать в домовую книгу и сообщить в отдел милиции) всех лиц, проживавших в доме более трёх дней. На правах кого они проживали на чьей-то жилплощади, правления не должны были выяснять. Поэтому регистрировали даже родственников или знакомых, приехавших в гости или в отпуск (временной регистрации тогда не существовало). Так же из домовой книги нужно было выписать жильцов, уезжавших в отпуск, на несколько месяцев к родным. Правление дома № 1/2 по Биржевому пер. в сентябре 1922 г. поручало квартирохозяевам следить за тем, чтобы лица без прописки не ночевали в квартирах, поскольку прописка всех проживающих обязательна.⁸¹⁵ Уедут ли вновь зарегистрированные потом из дома или так и останутся в нем проживать - это зависело от договоренности их с хозяевами жилплощади или от доброй воли нового жильца, правления не имели здесь никакого влияния. Единственное средство против нежелательных жильцов, которое было у правлений, - подать на них в суд на выселение. Таким образом, правления оказывались заложниками системы регистрации жильцов и практически не могли ограничить приток новых жильцов в дома. Правления пытались навести порядок в деле заселения, то же правление дома № 1/2 по Биржевому пер. в октябре 1922 г. ставило жильцов в известность, что по обязательному постановлению Г убисполкома никто не имел права въехать в дом на постоянное жительство без разрешения правления. Временное проживание разрешалось не более двух недель, при этом жилец должен был дать расписку председателю правления Л.Ф. Молчановой в том, что гости уедут.⁸¹⁶

Но несмотря на все усилия правлениям не всегда удавалось контролировать заселение дома. В июне 1923 г. правление дома № 37 по 14 линии на заседании решало вопрос о привлечении к уголовной ответственности за самовольный, без ведома и согласия правления, впуск в квартиру ^{[808] [809] [810] [811] посторонних жильцов. В том случае граждане действовали явным обманом: управдом должен был прописать в квартиру двух граждан, это было согласовано, но управдом поручил внести новых жильцов в домовую книгу своей жене. Граждане предъявили для прописки 8 трудовых книжек (трудовые книжки тогда являлись основным удостоверением личности советских граждан), жена управдома, не разобравшись в происходившем, внесла их в списки проживающих, что было против всех норм.[812] Обманом поселившихся жильцов предстояло удалить из дома, а в случае их несогласия это было возможно только по постановлению суда.}

При этом грань между сдачей квартиры (комнаты) в наем, поднаем, то есть подселение жильца на свою площадь, что не запрещалось, а даже приветствовалось властью как «самоуплотнение» жильца, и замаскированной продажей жилья была очень тонка. О торговле жилой площадью постоянно шла речь в городской прессе. В марте 1923 г. в «Красной газете» сообщалось, что объявления «продается мебель и квартира» открыто помещались в газетах. Чаще процедура такой продажи, разъясняла газета, происходила «по знакомству» и обставлялась весьма ловко. Продавец прописывал к себе покупателя под видом родственника или просто жильца, 2-3 недели они проживали вместе (не обязательно фактически, но на бумаге), потом хозяин выписывался и уезжал с деньгами. Новые жильцы вели себя тихо, квартплату вносили исправно. Когда домоуправление понимало, что квартира освободилась, но живут в ней без ведома правления новые жильцы, оно не знало, как здесь поступить. И спекулянты пользовались этой беспомощностью правлений. В городе происходила бойкая торговля жильем, квартиры никогда не освобождались для очередников из самих домов, ждущих улучшения жилищных условий, констатировала газета.^[813]

Даже всезнающие правления жилтовариществ не всегда могли в этом разобраться и понимали суть дела слишком поздно, когда выселить нового жильца было уже невозможно - он поселился, вписан в домовую книгу, имеет право проживать в доме. Если правления жилтовариществ должны были вести отчетность о распределении жилплощади, фиксировать это в протоколах, были подотчетны общему собранию, которое могло предъявить претензии, то действия частных лиц в этой области контролировать было практически невозможно.

Подобный случай самовольного вселения в квартиру произошел в жилтовариществе дома № 37 по 14 линии. В ноябре 1922 г. управдом доложил на заседании правления, что в квартиру № 17 прибыло неизвестное лицо и проживает там, несмотря на то, что правление передало квартиру жильцу Петрову. Правление подтвердило свое решение о передаче Петрову, а дело непрошеного жильца решено было передать в конфликтную комиссию на выселение.^[814] Вероятно, здесь дело было тоже в продаже жилплощади уехавшим жильцом новому без ведома правления. Последнее не могло силой выселить поселившегося, а пока это дело решалось по закону, новый жилец мог оставаться в квартире.

Свои услуги при получении жилья в Петрограде предлагали многочисленные нелегальные посредники, комиссионеры, «без которых вообще ничего не обходится».^[815] В городе, писала «Красная газета» в мае 1923 г., образовалась целая армия посредников и комиссионеров в сфере распределения жилья. Действовали они таким образом: находили пустую квартиру, входили в контакт с домоуправлениями, договаривадись о сдаче квартиры. Посредник находил платежеспособного съёмщика, комиссионные проценты получали и посредник и домоуправление.^[816] Тем самым, в спекуляции квартирами принимали участие также домоуправления, без них посредники не смогли бы развернуть свою деятельность.

В жилищной сфере в том виде, в каком её пытались организовать большевики, места для злоупотреблений оставалось много. Даже в первые годы нэпа, когда из-за уменьшения населения города не существовало недостатка жилой площади, посредники умудрялись прокручивать махинации с квартирами, наживаясь на городском имуществе. Объяснить это можно тем, что хотя в городе было достаточно жилья, но квартиры требовали ремонта. Приезжавшие в Петроград из других городов обычно не имели возможности и времени заниматься этим. Имевшие деньги приезжие предпочитали приобрести квартиру частным образом.

В целом, денежные отношения при получении жилья были очень распространены в годы нэпа, от них Советская власть не могла избавиться, несмотря на все свои усилия. Жилье передавали за плату, фактически - продавали, не столько правления жилтовариществ и их управдомы, но чаще - частные лица, ещё сохранившие большую жилплощадь. Обычно такими излишками жилплощади владели старожилы, нередко бывшие домовладельцы. Как сообщает в своих воспоминаниях Елена Скрябина, её семья, приехав в сер. 1920-х гг. в Ленинград, нашла жильё, купив 2 комнаты за 300 руб. у бывшей владелицы дома.^[817]

Большинство населения страны не принимало тезиса большевиков, гласящего, что вся городская недвижимость является собственностью города, никто из частных лиц не имеет права извлекать из неё прибыль, поэтому торговля жильем незаконна. Для большинства это было по- прежнему привычной практикой - наем, сдача квартиры, получение за это денег. Красноречиво свидетельствует об этом Сергей Голицын в «Записках уцелевшего»: его семья вернулась в 1922 г. в Москву из провинции и им удалось достать квартиру у весьма почтенного московского интеллигента, директора музея Изобразительных искусств В.Е. Гиацинтова, «который получал казенную квартиру при музее, а эту освобождал и нам её попросту продавал». Далее Голицын поясняет с позиции 1980-х гг, когда он писал свои воспоминания: «Сейчас подобные сделки кажутся явно незаконными, а тогда жизнь в нашей стране ещё не была столь регламентирована всевозможными инструкциями и запретами, квартиру покупали все те, у кого были средства, и такие покупки считались вполне естественными».^[818] Как видим, в годы нэпа традиционные повседневные практики были ещё очень сильны, большевики не смогли их вытеснить своими постановлениями.

С уничтожением частной собственности на недвижимость в городах жилая площадь формально была исключена из рыночного оборота. Но на практике отношения сдачи-найма жилья, вплоть до замаскированной продажи жилплощади, существовали все годы нэпа. Двусмысленность закона о жилье - жилплощадь принадлежала городу, распоряжалось ею правление жилтоварищества, а жильцы имели право подселять на законных основаниях к себе на жилплощадь любого жильца - порождала возможность многочисленных манипуляций. Таким образом, жилтоварищества оказались втянутыми в рыночные отношения в сфере распределения жилья, основанные на прежних, традиционных нормах поведения, которые вернулись в обиход в годы нэпа.

Непосредственно работой по управлению домом жилтоварищества занимался управдом, который стал знаковой фигурой периода нэпа. Он активно влиял на повседневную жизнь советских граждан. Члены правления, для которых это являлось «общественной нагрузкой», были заняты на предприятиях и в учреждениях, и не могли уделять много времени работам по дому. Поэтому правление должно было нанимать управдома - служащего, занятого содержанием дома и выполнением решений правления.

В первых постановлениях советской власти управдома также называли заведующим домом, причем, не объясняя, что речь идет об одном и том же лице. «Инструкция об управлении домами» исполкома Петросовета от 21 декабря 1921 г. в первом пункте указывала, что «в домах, переданных жилищным товариществам, производится выбор заведующего домом, на основании нормального устава». В пункте 2 уже упоминается управдом, который несет обязанности по всем домам, которые объединились в жилтоварищество. В пункте 3 говорится, что управдом может совмещать свои функции с таковыми дворника. В последующих пунктах упоминается также только управдом.^[819]

Нормальный устав жилтовариществ в пункте 43 устанавливал, что заведующий домом может быть выбранным правлением или приглашенным со стороны. Он должен нести административные и хозяйственные обязанности. В административные входило выполнение постановлений Отдела управления и Отдела коммунального хозяйства исполкома. Хозяйственные обязанности заключались в выполнении указаний правления товарищества.^[820]

Распоряжения городских властей не давали чёткого представления об управдоме. Члены товарищества не всегда знали, что им следует делать в том или ином случае, и поступали по собственному разумению. Так обстояло дело в жилтовариществе дома № 1/2 по Биржевому пер.: на первом общем собрании жильцов 7 августа 1922 г. Л.Ф. Молчанова была выбрана в правление и одновременно её попросили выполнять обязанности управдома.^[821]

В жилтовариществах существовала такая практика: управдома не нанимали, а его обязанности выполнял председатель правления или они распределялись между членами правления, как это было сделано в доме 100 по Садовой ул., где в 1926 г. сократили управдома, обязанности распределили.^[822] Иногда управдома выбирали общим собранием, как в доме 37 по 14 линии в декабре 1921 г.^[823] В документах жилтовариществ упоминается исключительно управдом, а не заведующий домом.

Вскоре в прессе стали появляться пояснения по этому поводу: управдома рекомендовалось не выбирать из членов правления, а нанимать со стороны, заключать с ним договор, хотя законодательного запрета на совмещение не было.^[824] Ведь если управдом являлся членом правления, то получалось, что правление самому себе дает распоряжения, особенно, если учесть, что правление назначало зарплату управдому. Высказывались опасения, что совмещение в одном лице обязанностей председателя правления и управдома приведет к единоличному хозяйствованию, потери связи с коллективом, устранению общественной инициативы. Как следствие - появляется простор для подозрений среди жильцов, начинаются дрязги.^[825]

На первых порах правления жилтовариществ не следовали этому правилу разделения полномочий, вместо председателя правления выдвигался управдом, возможно, это делали из желания экономить средства. Но постепенно в правлениях стали появляться лица, исполняющие обязанности управляющего домом - жилтоварищества не хотели лишний раз навлекать на себя недовольство жилищных отделов. Назначением и снятием управдома занималось правление жилтоварищества, иногда он выбирался или утверждался на общем собрании.

В некоторых домах существовала такая форма совмещения - дворник и одновременно управдом.^[826] Это ещё раз указывает на то, что жилтоварищества старались разными способами экономить. Некоторые жилтоварищества видели в управдоме хозяйственника, с немного более расширенными полномочиями, чем у дворника. Так, в доме № 66 по Невскому пр. в 1923 г. решили, что существующий управдом не сможет справиться с предстоящими ремонтными работами, поэтому перевели его на должность старшего дворника и помощника управдома, которым стал секретарь правления.^[827] Поэтому вознаграждение управдома соотносилось с зарплатой дворника. Там же, где были более активные члены правления, они предпочитали сами выполнять работу управдома, передавали её председателю.

За выполнение многочисленных обязанностей управдому было положено жалование, которое первоначально назначалось правлением. В 1923 г. в доме № 1/2 по Биржевому пер. жалование увеличивалось с 100 руб. в месяц до 400 руб., а позже оплата была переведена на тарифы профсоюза, управдом получал ставку дворника.^[828] Ставка дворника с марта 1924 г. стала 34 руб. 56 коп.^[829] Она была даже несколько выше средней зарплаты по городу: после введения исчисления в золотых червонцах средняя зарплата в Ленинграде в апреле 1924 г. составляла 24 руб. 77 коп., а в сентябре - 32 руб. 57 коп.^[830]

Обязанности управдома включали в себя функции хозяйственные и административные. Хозяйственные функции заключались в общем надзоре над состоянием дома, проведении ремонта. В административные функции входили: сбор квартирной платы, ведение домовой книги (в ней регистрировались проживавшие в доме), выдача всякого рода справок и выписок жильцам, прием и передача квартир жильцам, взаимоотношения с жилищным отделом, милицией, ГПУ, уголовным розыском, санитарным контролем. Конечно, обязанности управдомов не ограничивались этим перечнем, к ним добавлялись самые разнообразные поручения правления. Управдому следовало присутствовать в Нарсуде при слушании иска к неисправному плательщику, составлять список лиц, делавших добровольные пожертвования на памятник Ленину и др.^[831] Обычно жилтоварищества фиксировали функции управдома в своих документах.^[832]

Формально управляющий домом не обладал большой властью и самостоятельностью при принятии решений - он состоял на службе у жильцов дома в лице их правления и подчинялся решениям последнего. Управдом следил за состоянием дома и при обнаружении неполадок, неисправностей должен был сообщать об этом правлению, которое принимало решение о необходимых мерах, выясняло вопрос о возможности исправления неполадок и стоимости этого, или же поручало самому управдому выяснение этих вопросов. Получив ответ о необходимых затратах, правление жилтоварищества ставило вопрос о финансировании на решение общего собрания, которое распоряжалось денежными средствами дома. Обычно в таких случаях приходилось прибегать к дополнительным раскладкам среди жильцов, что могло одобрить только общее собрание. Получив резолюцию общего собрания, управдом проводил необходимый ремонт - приглашал рабочих, договаривался о ценах и сроках, следил за правильностью исполнения работ. По окончании управдом докладывал правлению, которое должно было проверить работу, оплатить и доложить о результатах общему собранию.

Примерно так должна выглядеть схема отношений управдома с правлением дома и общим собранием жильцов. Но на практике, конечно, существовали многочисленные отклонения от неё, например, если меры по устранению неполадок надо было принимать срочно. Правление предоставляло управдому достаточную свободу действий, право распоряжаться определенными суммами, иногда делегировало ему свои полномочия.

При проведении ремонтных работ в домах управдомы обычно занимались заключением договоров со строительными рабочими и наблюдали за их работой. В годы нэпа в строительной отрасли работали частные подрядчики, которые конкурировали с государственными конторами. Постепенно частники вытеснялись с рынка, коммунальные органы принуждали жилтоварищества обращаться в государственные организации. Но жилтоварищества, даже руководимые коммунистами, предпочитали сравнивать условия и отдавать работы на более выгодных для себя условиях. В прессе, призывавшей бойкотировать частника, так разоблались размышления управдома по этому вопросу: зачем я буду сдавать работу Жилсоюзу, я её могу сдать по той же смете кустарю, он мне за это купит ещё полдюжины пива.⁸³⁸

Также управдом мог влиять на распределение освободившегося в доме жилья. Хотя этим занималось по закону правление жилтоварищества, но оно не всегда вникало во все дела в доме, передавая многое в ведение управдома. Иногда функции передачи жилья новым жильцам официально отдавались правлением управдому.⁸³⁹

Постепенно на первый план в деятельности жилтовариществ встала проблема распределения жилья, которое становилось всё более дефицитным при увеличении населения Ленинграда. И здесь управдомы получили в свои руки большую власть. Как признавал журнал «Жилищное дело»: управдом - «бог и царь» в доме.⁸⁴⁰ При ослаблении контроля со стороны правления и жильцов управдом превращался в «хозяина» дома, нанятого самими жильцами.

Несмотря на оклад, должность управдома была хлопотной, исполнять эти обязанности долго никто не хотел. Часто управдомы сменялись из-за их отказов от должности.⁸⁴¹ Трудные поиски управдома наглядно иллюстрирует пример жилтоварищества дома № 66 по Невскому проспекту. Первый управдом, трудолюбивый, безотказный, но малоинициативный, был снят с работы комиссией по чистке жилищного отдела Центрального Городского района летом 1924 г., что для правления явилось неожиданностью.⁸⁴² Правление просило райком партии прислать коммуниста, но присланный после двухнедельного испытательного срока не был принят на должность. Тогда в управдомы взяли проживавшего в доме комсомольца М.Орлова.⁸⁴³ Но буквально через несколько месяцев, в сентябре 1924 г., выяснилось, что Орлов украл из домовой кассы 60 руб., совершил подлог документов на эту сумму (вырвал из квитанционной ^{[833] [834] [835] [836] [837] [838] книжки корешок квитанции и изменил номер следующей квитанции), а также оказался самозванцем, так как не состоял в рядах РКСМ. Его немедленно сняли с должности, передали его дело в угрозыск, а по партийной линии - в райком.[839] Неудача постигла правление этого дома и со следующим управдомом Ивановым: через полгода стало понятно, что он недобросовестно относился к своим обязанностям, часто бывал пьян. Стали поступать жалобы на его грубость, на заседание правления он являлся в нетрезвом виде.[840] Правление снова вынуждено было уволить управдома и заниматься поисками нового.}

Из документов жилтоварищества дома № 1/2 по Биржевому пер. узнаем, что в мае 1923 г. Л.Ф. Молчанова подала заявление об освобождении её от исполнения обязанностей управдома, и на эту должность правлением был утвержден В.С. Иванов, прежде - член ревизионной комиссии.^[841] Но с обязанностями он не справился: уже в сентябре 1923 г. ревизия выявила недостачу денег в кассе, а также неоплаченные счета за воду. Иванов признал свои просчеты, обещал внести деньги, согласился сдать дела Молчановой, был смещен. Однако уже в начале 1924 г. Иванов снова был приглашен исполнять эти обязанности, был утвержден управдомом, а Молчановой правление решило выдать награду в 10 руб. за добросовестное исполнение ею обязанностей и по болезни.^[842] При этом правление не побоялось простить растратчика и снова поручить ему управление домом, ведь правление могли обвинить в покрывательстве нарушителя закона, о таких случаях упоминалось в прессе того времени.^[843]

Но управдом Иванов в доме № 1/2 по Биржевому пер. недолго исполнял эти обязанности - в июле 1924 г. он подал заявление об освобождении его от должности. Правление дома удовлетворило его просьбу и пригласило в качестве управдома В.С. Рыкина, председателем правления в то время был М.Е. Сунцов, архитектор с Обуховского завода.^[844] Здесь уже видим разделение должностей управдома и председателя правления.

Растраты в жилтовариществах были не редким явлением в то время, несмотря на существование ревизионных комиссий и проверки сверху. Сведения о судебных делах из «Жилищного дела»: в 1924 г. были преданы суду 37 управдомов только в Володарском районе (в который входили прежние Александро-Невская и Рождественская части, Малая Охта, а также часть города по левому берегу Невы), из них 9 - за растрату, по 5 - за недостачу общественных средств, за халатное отношение к обязанностям, за невыполнение правила о 10 % сдаче жилплощади, а остальные - за продажу имущества, за то, что брали въездные деньги, и за дачу ложных показаний.^[845]

В этом списке приведены основные должностные злоупотребления, которые мог совершить управдом. Несомненно, управдомы подвергались большим соблазнам, имея в своём распоряжении финансовые средства дома. Поэтому важное значение имело, насколько действенными были механизмы контроля со стороны правления, а в итоге - со стороны домового сообщества.

За чистотой кадрового состава управдомов, как и всего правления в целом, в советском городе бдительно следили коммунальные органы. Периодически проводились «чистки» управдомов, которые проходили, как и все советские «чистки», по социальному принципу. Их проводили особые комиссии при райисполкомах, которые пропускали всех управдомов, комендантов (управляющие домами, которых назначал сам жилотдел) и даже дворников. В июльском номере журнала «Жилищное дело» за 1924 г. помещена большая статья «Чистка управдомов», в которой говорится, что нельзя на этой должности терпеть «бывших», поэтому «чистка» управдомов очень своевременна. Среди управдомов многие оказались «не на месте», малограмотные, сообщалось в прессе в отчете о работе комиссий. Но гораздо опаснее были дезорганизуют работу жилтовариществ, пояснялось далее в отчёте.^[846]

В октябре 1924 г. - январе 1925 г. работала комиссия по проверке личного состава домовой администрации в Центральном районе Ленинграда, в наиболее проблемном для Советской власти из-за преобладания в нём непролетарского населения. По сохранившимся протоколам ее заседаний можно подсчитать, что сняты с работы или заменены были более 230 управдомов.^[847] Такие причины снятия управдомов с работы приводятся в протоколах: дочь домовладельца, имеет прачечную, бывший личный гражданин и офицер, лицо свободной профессии как зубной техник, бывший дворянин, бывшая артистка драмы, певец (его рекомендовали использовать по специальности), работает по совместительству в типографии, чуждый элемент - бывший офицер, придерживается непролетарских взглядов, ревностно служил при старом режиме, жена артельщика, бывший чиновник, или просто - неподходящий по психологии. Таковы наиболее частые и выразительные формулировки. Гораздо реже можно встретить обоснование, что управдом уволен как неисправимый и осужденный за выгонку самогонки, или он вредный элемент - алкоголик, или он не умеет вести дело, т.е. снимали управдомов за профессиональное несоответствие должности не часто. Идеология ставилась выше экономической целесообразности. Основное противоречие нэпа напрямую отражалось на институте управдомов.

Среди управляющих домами, особенно в центральных районах, было много «бывших» - давних жильцов этого дома, нередко и домовладельцев. Они «знали» этот дом, имели опыт работы по содержанию недвижимости, были эмоционально привязаны к дому. К тому же, людям с «неподходящим» происхождением, выходцам из «бывших» легче было найти работу в жилтовариществах, чем в государственных структурах, где контроль был сильнее. Несомненно,

многие из них добросовестно трудились. Как известно, в первые годы нэпа многие представители интеллигенции надеялись, что Россия эволюционирует в сторону демократической республики. На лучшее надеялись и толковые управдомы из «бывших людей».

Вo всяком случае, в воспоминаниях встречаются упоминания самых разных управляющих. Н. Валентинов (Вольский) пишет об управляющем домом, в котором он жил (Москва, 1923 г.): «Этот бывший офицер-кавалергард постоянно бегал с разными рапортами в жилотдел нашего района, льстил там начальству и, в то же время, до бешенства ненавидел «Совдепию» и все её порядки». С автором воспоминаний управдом был откровенен, зная, что тот на него не донесёт.^{852 [848]}

Видимо, для современников не существовало большой беды в том, что управляющий их домом был человек с «неправильным» происхождением, лишь бы он выполнял свои обязанности. И несмотря на все «чистки», в управлении домами в годы нэпа продолжали участвовать «бывшие». О таком управдоме читаем у Даниила Гранина: домом, в котором его семья жила, управлял граф Татищев, причем, все в доме знали, что он - граф. Гранин пишет: «Он, кажется, был хорошим управдомом, он всё знал, все подвалы, водопровод, чердаки».^[849] Именно это и требуется от хорошего управдома. Исключить нежелательные элементы из домоуправлений Советской власти не удалось.

Работа «бывших» в правлениях домов не входила в концепцию большевиков, по которой управление домами должно было перейти в руки пролетариата. В прессе велась кампания по разоблачению «бывших» в правлениях как вредителей, саботирующих справедливую политику Советской власти в области жилья. В противовес приводились примеры, как хорошо управляют домом пролетарские правления. При этом документы указывают на то, что нарушений, особенно растрат, немало было и в домах с пролетарским населением. Но в прессе того времени на этом не заострялось внимание.

Сведения об управдомах-коммунистах, нарушивших закон, можно почерпнуть из документов партийных «чисток». В сентябре 1924 г. в Контрольной комиссии РКП(б) рассматривалось дело Чашина И.В., члена партии с 1919 г., управдома, обвиненного в растрате 600 руб. В свое оправдание Чашин говорил, что в его ведении находились 4 дома, работать ему приходилось одному. Растрату он не отрицал, признал, что часть денег он потерял, а часть - прогулял с товарищами. Поскольку у него очень слабый характер, когда у него были деньги, то товарищи часто занимали у него, «а отдавать никто не отдавал».^[850] Дело Чашина было передано в суд, сам он исключен из РКП(б) на 1 год, решено было направить его на работу по его специальности.^[851]

Представляется, что способность управлять домом зависела не от социального происхождения, а от личных качеств управленца.

Жилтовариществам приходилось по многим причинам долго подыскивать достойную кандидатуру на должность управдома. Но обычно находился способный человек, который управлял домом долго и успешно. Пример такого управдома приведем по материалам жилтоварищества дома № 37 по 17 линии В.О. После нескольких неудачных попыток в июле 1922 г. управдомом был утвержден М.Кумпман. Он относился добросовестно к своим обязанностям, правление ни разу не высказало неудовольствия его работой. Пользовался доверием, и ему передали обязанности казначея, то есть поручили денежные средства дома. Управдом проявлял инициативу, идущую на благо дома: когда в декабре 1923 г. доходов дома не хватало для оплаты текущих счетов, управдом расплатился из собственных средств.^[852] Кроме того, М.Кумпман писал заметки о работе их жилтоварищества в журнал «Жилищное дело», где рассказывал об успехах в деле ремонта: за строительный сезон 1924 г. была отремонтирована вся электромагистраль и на 50 % покрыта новым железом крыша. Не без гордости автор сообщал, что ремонт проведен без дополнительных раскладок между жильцами, только на средства от квартирной платы.^[853] Несомненно, среди управдомов было много толковых управленцев, иначе этот институт не мог бы сохраниться все 1920-е гг.

Итак, управдом являлся служащим жилтоварищества, которого назначали, выбирали домоуправления. Несмотря на все попытки советских органов влиять на назначение управдомов, им не удавалось взять это полностью под контроль. Назначаемые жилотделами кандидаты становились управдомами, только если жилтоварищества соглашались их принять. Правления отказывались принять присланных управдомов, даже когда это грозило неприятностями.^[854] Правление жилтоварищества дома № 164 по Невскому проспекту не приняло управдома, назначенного Володарским районным коммунальным отделом, свой отказ мотивировало тем, что по §43 устава жилтовариществ служащих дома нанимает правление. Общее собрание этого дома постановило: уволить неправильно назначенного управдома, взять на место безработного. Однако Володарский коммунальный отдел настаивал на своем назначении, а правление - на своем праве нанимать управдома. Для разрешения ситуации правление хотело обратиться к помощнику прокурора.^[855] Очевидно, что члены этого правления тоже были «очень грамотные», знали свои права и считали необходимым отстаивать их по закону.

Управдомы 1920-х годов выполняли огромный труд по проведению ремонта, содержанию и эксплуатации домов. Деятельность управдомов сдерживали противоречия политики партии и правительства.

Жилтоварищества I половины 1920-х гг. существовали в сложных условиях: экономическая ситуация в стране была неустойчивой, партийно-советская власть не могла решить, с какой степенью строгости нужно осуществлять контроль над ними и какую свободу им можно предоставить. Откомхоз, исполняя партийные директивы, должен был проводить «классовую линию» в жилтовариществах, сделать сами жилтоварищества проводниками политики партии прежде всего путем регулирования социально-политического состава выборных правлений. Попытки Откомхоза ввести в правления жилтовариществ социально подходящих кандидатов являлись вмешательством в работу жилтовариществ, поскольку способности таких кандидатов к управлению домом не принимались во внимание. В итоге вмешательство имело небольшой эффект, в том смысле, что перевыборы проходили формально, в правления выбирались те же самые люди, которым доверяли жильцы. Инспекторы Откомхоза покидали общие собрания, в жилтовариществах продолжалась своя жизнь, наполненная не классовой борьбой, а борьбой с финансовым кризисом. Представленные в прессе драматические картины перевыборов, изображающие острую классовую борьбу,⁸⁶¹ являлись более исполнением политического заказа, чем отражением подлинного положения вещей.

Жилтоварищества Петрограда I половины 1920-х гг. работали на основе нормативного устава, изданного Петрогубисполкомом. Этот устав предоставлял товариществу как коллективному арендатору жилья обширные права, при этом налагал также многочисленные обязанности, каких не имели арендаторы жилья до прихода к власти большевиков. Но право владения недвижимостью оставалось за Петроисполкомом. Жилтоварищества находились в стесненных финансовых условиях, практически не получая помощи, должны были собственными усилиями выбираться из финансовых затруднений. Эти затруднения возникали из-за определяемых Петроисполкомом норм квартплаты, ориентированных на классовый принцип. Откомхоз считал себя обязанным следить за выполнением условий договора и проверять жилтоварищества, для чего и необходимо было посылать туда протоколы собраний жилтовариществ.

Но в этих заданных Советской властью границах жилтоварищества имели большую свободу действий. Правления жилтовариществ избирались, жилтоварищества обладали финансовой независимостью, были вправе сами разрешать вопросы внутреннего распорядка, распределять жилую площадь.

Изученные в диссертации жилтоварищества относились к числу активно работающих. Это связано с наличием в них лидеров, способных организовать работу. Таким образом, жилтоварищества, созданные активными жильцами, являлись эффективной формой управления жильем.

Несомненно, не все жилтоварищества были успешны в своей деятельности. Жилтоварищество дома № 66 по Невскому проспекту было активным, но назвать успешной его работу нельзя - если дом отключали от электричества и воды за неуплату, а правление было не в состоянии ^[856] расплатиться со своими кредитами. Эти неудачи при ведении дел следует связать с тем, что в состав правления входили члены именно пролетарского происхождения, угодные Советской власти, но при этом не имевшие опыта управления большим домовладением. Но члены правления учились на своих ошибках, не опускали руки. В декабре 1924 г. один из давних членов правления З.З. Махлин выразил желание поступить за свой счет на курсы управдомов.⁸⁶²

В 1924 г. в центре оформилась идея о переводе жилтовариществ всей страны на единый кооперативный устав. Декрет ВЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» от 19 августа 1924 г. содержал устав жилищно-арендных кооперативных товариществ (Жактов).⁸⁶³ Теперь устав исходил от центрального правительства, был обязателен для всей страны. «Длительная борьба за овладение жилищем получит своё завершение в жилищной кооперации»,- провозглашалось в «Жилищном деле» по случаю публикации устава.⁸⁶⁴

Разницу между жилтовариществом и Жактом объясняют Т.М. Говоренкова и Д.А. Савин. Они указывают на недостатки жилтовариществ: недостаточная материальная обеспеченность, зависимость от подотделов недвижимых имуществ (жилотделов), краткосрочность аренды, а над Жактами контроль жилотделов постепенно ослабевал и вне пределов договора с ним Жакты были самостоятельны в своей деятельности.⁸⁶⁵

Жакты объявлялись свободными от опеки жилотделов, им уже не подчинялись, становились самостоятельными хозяйственными и юридическими лицами. Кооперативы становились полноправными арендаторами жилого дома у жилищного отдела, они платили арендную плату, как и все арендаторы. В 1925 г. у Петроградских властей также возникла мысль перевести жилтоварищества в центре города, в частности, на Невском проспекте, на платную аренду. Когда летом 1925 г. у жилтоварищества дома № 66 на Невском истек срок договора об аренде, и председатель правления выяснял в жилотделе вопрос о продлении договора, то ему было сообщено, что вскоре с доходных домов по Невскому будет взиматься арендная плата. А по поводу образования Жактов вопрос тогда был ещё неясен, его предстояло выяснить.⁸⁶⁶

Преимущества кооперативного устава официально объяснялись тем, что за счет паевых взносов, которые вносили члены при вступлении в кооператив, у него есть материальные резервы, а от этого - преимущества, которые, например, облегчали им получение кредитов в Коммунальном банке. Но, как замечено в «Жилищном деле», фактически средства, которые жилтоварищество до того уже вкладывало в ремонт «своего» дома, носят характер паевого капитала.⁸⁶⁷

Жакты были гораздо более выгодной формой для Отдела коммунального хозяйства, поскольку приносили немалые доходы в казну города, не требуя никаких расходов. ^{[857] [858] [859] [860] [861] [862]}

Подтверждение таким ожиданиям находим в документах Откомхоза. В мае 1925 г. состоялось совещание по составлению ориентировочной сметы Откомхоза на 1925-26 гг. Когда зашла речь о жилищном хозяйстве, то в протоколе было отмечено, что переход на жилищно-арендные кооперативные начала ещё не состоялся, и невозможно предугадать, какие он даст результаты в финансовом плане. Поэтому рассчитывать при составлении сметы на миллионные поступления отсюда - более чем рискованно.⁸⁶⁸ Хоть это и являлось предупреждением, но оно показывает, что от жилищной кооперации ожидали доходов. Косвенно это также указывает, что жилтоварищества в 1925 г. не спешили переходить на кооперативный устав.

Для самих членов Жакта эта новая форма стала более обременительной: кроме паевых членских взносов при вступлении они должны были по-прежнему платить налоги за дом, проводить в нем ремонт, то есть, платя за аренду, нести все обязанности домовладельцев. Большая независимость Жактов была куплена ими немалой ценой. Сомнения в целесообразности перехода на кооперативный устав возникали у самих членов жилтовариществ.⁸⁶⁹

Неудивительно, что жилтоварищества не спешили переходить на кооперативный устав. Поэтому в 1925 г. Ленинградскими властями была организована новая кампания - по переводу жилтовариществ на кооперативный устав. Было издано обязательное постановление о переходе жилтовариществ на устав жилищно-арендного кооперативного товарищества, который устанавливал последний срок существования прежнего устава жилтовариществ - 15 декабря 1925 г.⁸⁷⁰ Для этого снова организовывались районные и центральные «тройки», куда правления жилтовариществ должны были направлять заявления об организации жилищно-кооперативных товариществ.⁸⁷¹ Поэтому совершенно справедливо замечание Н.Гречук, что членов жилтовариществ директивно кооперировали.⁸⁷²

Партийно-советская власть поняла, насколько хлопотно руководить и следить за большим количеством жилтовариществ, поэтому решила предоставить им достаточную свободу, увеличив при этом экономическую ответственность за их действия. Одновременно, это было признанием способности большинства коллективов жильцов самостоятельно заботиться о жилом фонде.

Объединения жильцов в жилтоварищества, а позже - в Жакты стали формой самоуправления граждан, принявших на себя восстановление своего жилья. Это было ответной реакцией горожан на царящие вокруг разруху и хаос, выражением их желания вернуться к нормальному порядку жизни. Представляется, что история жилищной кооперации периода нэпа являет собой пример способности граждан к объединению для решения стоящих перед ними задач, вопреки неблагоприятным условиям и осуществляемому на них давлению со стороны власти. ^{[863] [864] [865] [866]}

Эту способность советские горожане доказывали до 1930-х гг., когда хозрасчёт в жилищной сфере был свёрнут. Организационная структура Жактов была сохранена до 1937 г., когда они были распущены Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах».^{[867] [868]}

Учтём, что весь город покрылся сетью самоуправляющихся структур, именуемых жилищными товариществами. Попытки власти взять их под жёсткий контроль, регламентировать их деятельность в целом оказались неудачными. Дома стали самоуправляющимися; правленцы самостоятельно налаживали функционирование сложнейшей сферы городского хозяйства. История жилтовариществ I половины 1920-х гг. убеждает, что горожане не только страдали в тяжёлые времена и являлись объектами манипулирования власти, но были также способны на совместную продуктивную деятельность, опыт которой важен в свете сегодняшних проблем в сфере управления жилищным хозяйством.

341

617

199