585. Вправе ли иной орган (не суд) принимать во внимание нарушения проведения торгов?

Известно, что регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (ст.9 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество).

Окружной суд, разрешая спор, установил следующее. Регистратор оценил процедуру проведения торгов по программе приватизации муниципального имущества и не принял в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи нежилых помещений.

Судебными инстанциями отказ регистратора был признан незаконным. Суд указал что, ликвидация правовых последствий торгов при наличии нарушений их проведения возможна только в судебном порядке, о чем свидетельствует общая отсылка к правилам об оспоримых сделках. Без соответствующего судебного решения торги даже при наличии допущенных нарушений будут порождать соответствующие правовые последствия.

Таким образом, заключенный с победителем конкурса договор не может быть квалифицирован регистрационной службой как ничтожный по основаниям, связанным с нарушением порядка проведения торгов, а признание оспоримой сделки приватизации недействительной – прерогатива судебных органов (см. постановление ФАС ВВО от 15.09.2006 NА11-19278/2005-К1-14/776/22).

586. Какова судьба имущества при признании торгов недействительными?

Данный вопрос имеет особое значение, когда речь идет о торгах, осуществляемых в процессе исполнительного производства.

Поскольку к торгам применяются нормы о признании сделок недействительными, на практике возник вопрос о том, кому надлежит возвращать имущество, переданное на основании оспоренных торгов.

Пункт 1 ст.449 ГК определяет круг лиц, которые могут обратиться с иском о признании недействительными публичных торгов, но не указывает, кто вправе требовать применения последствий недействительности заключенного по итогам торгов договора.

В арбитражной практике отсутствует единообразие при ответе на данный вопрос. Например, Северо-Кавказский окружной суд придерживается следующей позиции. Служба судебных приставов, равно как и специализированная организация, проводившая торги, не может признаваться субъектом реституции, проводимой в порядке ст.167 ГК. Лицом, получившим по сделке денежные средства, является не организатор торгов, выполнявший лишь посреднические функции, а должник в исполнительном производстве, долги которого за счет этих средств погашены (см. постановление ФАС СКО от 25.06.2002 N1002).

Рассматривает должника в качестве стороны и ФАС ВВО. Он, в частности, указал, что проданное на торгах имущество находится у третьего лица, являющегося добросовестным приобретателем. В связи с этим возврат истцу переданного по сделке в натуре не представляется возможным. Применение последствий недействительности сделки в таком случае означает взыскание с покупателя в пользу продавца стоимости полученного имущества, а с продавца в пользу покупателя – денежных средств, уплаченных по недействительным договорам (см. постановление ФАС ВВО от 07.10.2004 NА29-3555/2003-2Э). Проводят реституцию при признании торгов недействительными между должником и покупателем ФАС ДО (постановление от 10.10.2006 NФ03-А73/06-1/2967) и ФАС СКО (постановление от 25.12.2003 NФ08-5075/2003).

Однако такая позиция небезупречна. Должник, имущество которого реализуется с публичных торгов, не может выступать в качестве стороны, поскольку отстраняется от распоряжения своим имуществом, а в ряде случаев – от владения и пользования.

Данная позиция нашла поддержку Президиума ВАС РФ, который указал, что должник в случае признания торгов недействительными не может быть субъектом реституции, поскольку не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N101, п.13).