Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

1. Абзац 1 п. 1 коммент. ст. устанавливает презумпцию залога принадлежности при залоге главной вещи (см. ст. 135 ГК). При обращении взыскания на предмет залога главная вещь и принадлежность, поскольку залогодатель и залогодержатель не оговорили иное, подлежат продаже как единое целое.

При залоге сложной вещи право залога распространяется на все ее составные части. Залог части неделимой вещи невозможен (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке).

2. О понятии плодов, продукции и доходов см. ст. 136 ГК. При залоге имущественного права по аналогии с абз. 2 п. 1 коммент. ст. право залога не распространяется на проценты, причитающиеся кредитору, а также на притязания, возникшие вследствие нарушения должником заложенного права (притязания на неустойку, на возмещение убытков и т.п.). В случае залога акционерных и облигационных прав право на получение дохода при отсутствии иной договоренности остается у залогодателя

3. Об ипотеке предприятия как имущественного комплекса см. ст. 70-73 Закона об ипотеке. Состав передаваемого в ипотеку имущества и его оценка производятся на основании данных инвентаризации.

4. Императивное предписание п. 3 коммент. ст. применяется в тех случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором земельного участка, на котором оно расположено. Нарушение правил, предусмотренных п. 3 ст. 340, влечет ничтожность договора о залоге (ст. 168 ГК, п. 45 постановления ВС и ВАС N 6/8). Если земельный участок принадлежит залогодателю на ином вещном праве (например, на праве постоянного пользования), то предметом залога выступает здание или сооружение без права на земельный участок (см. также абз. 3 ст. 69 Закона об ипотеке).

Судебная практика распространяет п. 3 коммент. ст. и на случаи ипотеки нежилых помещений (см., например, постановление Президиума ВАС от 11 января 2000 г. N 6697/99 (Вестник ВАС.

При залоге доли в праве собственности на здание или сооружение в залог должна быть передана также доля в праве собственности или праве аренды на земельный участок.

5. Залогу земельного участка без залога находящихся или возводимых на нем зданий или сооружений посвящены ст. 64-65 Закона об ипотеке. Залогодатель может возводить без согласия залогодержателя на заложенном участке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором ипотеки. Однако если это вызывает или может вызвать ухудшение залогового обеспечения, залогодержатель вправе требовать изменения договора, в частности распространения ипотеки на возведенные объекты (п. 1 ст. 65 Закона о залоге). В случае удовлетворения этого требования судом право залога на возведенные объекты возникнет на основании судебного решения.

6. При применении п. 5 коммент. ст. следует учитывать предписание п. 3 ст. 35 ЗК, который устанавливает для собственника здания или сооружения, находящихся на земельном участке, преимущественное право покупки этого участка. Если собственник строения отказался от осуществления преимущественного права, то участок подлежит продаже с торгов. Под "правами и обязанностями, которые в отношении этого лица имел залогодатель", понимаются прежде всего права и обязанности, возникшие на основании договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком.

7. Договор залога вещи (права), которую залогодатель приобретет в будущем, является допустимым. В этом случае право залога возникнет в момент приобретения залогодателем соответствующего имущества (п. 4 письма ВАС N 26). Таким образом, с заключением договора о залоге будущей вещи (права) у залогодержателя появляется условное залоговое право (право ожидания), которое превратится в полное право залога в момент приобретения залогодателем вещи или права. В силу специфики залоговых отношений предписания ст. 157 ГК здесь не применяются.

Применительно к движимым вещам и имущественным правам право залога возникает в силу самого факта приобретения залогодателем этих объектов при условии, что их залог не подлежит регистрации и в договоре с достаточной степенью точности индивидуализирован предмет, подлежащий приобретению в будущем (п.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Поэтому ипотека будущих недвижимых вещей недопустима. Однако стороны могут заключить предварительный договор, обязывающий к заключению договора ипотеки в будущем, после регистрации права залогодателя на недвижимую вещь (ст. 429 ГК).

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом становится здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (п. 1 письма ВАС N 90).

Статья 341. Возникновение права залога

1. Обычно право залога возникает из одного только факта заключения договора о залоге. При закладе приобретение залогодержателем права залога основывается на фактическом составе, который состоит из двух элементов: соглашения сторон об установлении права залога и передачи вещи залогодержателю.

Возникновение права залога означает, что договор о залоге вступил в силу. Стороны могут своим соглашением установить более поздний момент вступления договора в силу путем заключения договора о залоге под отлагательным условием или с назначением отлагательного срока. О вступлении в силу договора, обеспечивающего условное или будущее требование, а также договора о залоге будущей вещи см. п. 1 коммент. к ст. 337 ГК и п. 7 коммент. к ст. 340 ГК.

2. Право залога на недвижимое имущество возникает с выполнением фактического состава, который включает в себя следующие элементы: 1) договор об ипотеке; 2) государственную регистрацию договора об ипотеке; 3) внесение в ЕГРП записи об ипотеке (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).

3. Для возникновения права залога на акционерные и облигационные права, помимо заключения договора о залоге, необходимо внесение в реестр акционеров или облигационеров записи о залоге (п. 13 письма ВАС N 67).

4. Если к моменту заключения договора о закладе подлежащая передаче залогодержателю вещь находится в чужом незаконном владении, то залогодатель может уступить залогодержателю притязание на истребование вещи из чужого незаконного владения. Получив вещь в свое владение, залогодержатель приобретет на нее право залога.