<<
>>

Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда

1. Коммент. ст.конкретизирует закрепленную п.1 ст.740 ГК обязанность заказчика "создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ". Одним из таких условий является предоставление подрядчику земельного участка для строительства. Для этого заказчик должен приобрести вещные или обязательственные права на данный участок в установленном законодательством порядке. В частности, в соответствии со ст.30 ЗК предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах, за исключением указанных в законе случаев.

В соответствии с коммент. нормой именно заказчик отвечает за юридическую чистоту земельного участка, в том числу за возможность его использования для строительства соответствующего объекта.

2. Передача подрядчику земельного участка (строительной площадки) оформляется специальным актом, с датой подписания которого обычно связывается начало течения срока строительных работ. Задержка с передачей площадки может служить основанием для пересмотра условий договора о сроке и цене строительства.

Во избежание споров целесообразно определять в договоре все необходимые параметры строительной площадки. На все время строительства строительная площадка находится под контролем подрядчика, который обязан обеспечить на ней необходимый порядок.

3. Для создания подрядчикам необходимых условий для строительства заказчики нередко принимают на себя встречные обязанности, примерный перечень которых содержится в п.2 ст.747. Из данного перечня видно, что речь идет о таких действиях заказчиков, которые могут быть ими совершены без особого ущерба для себя и ведут к удешевлению строительства. Так, если заказчик располагает собственным подъездными путями, то безусловно целесообразно, чтобы ими мог пользоваться и подрядчик при доставке на объект строительных материалов, техники и иного необходимого ему имущества.

Впрочем, по согласованию с подрядчиком заказчик может принимать на себя выполнение любых обязанностей, пусть даже не связанных с имеющимися у него возможностями и резервами.

4. Из п.3 ст.747 следует, что все оказываемые заказчиком услуги подлежат оплате подрядчиком. Правда, слова о том, что оплата услуг "осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда", создают впечатление того, что оплата может и не производиться, если договор ее не предусматривает. В действительности же стороны могут договориться лишь о том, что стоимость услуг заказчика зачитывается в счет стоимости строительных работ, или сформировать общую смету с учетом стоимости оказываемых заказчиком услуг. Однако от этого услуги заказчика не перестают быть возмездными со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Статья 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда

1. Пункт 1 коммент. ст., определяя сферу контроля заказчика, указывает на то, что он может контролировать: а) ход и качество выполняемых работ; б) соблюдение сроков выполнения работ (графика); в) качество предоставленных подрядчиков материалов; г) правильность использования материалов заказчика. Едва ли целью законодателя является ограничение контрольных функций заказчика только перечисленными вопросами - скорее, здесь названы лишь наиболее актуальные из них. Например, совершенно очевидно, что заказчик вправе проверять, не отклоняется ли подрядчик от требований технической документации и как он использует оборудование заказчика.

Поэтому правильнее считать, что заказчик наделен правом контролировать любые действия подрядчика, но при соблюдении одного условия: он не должен при этом вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Поскольку грань между осуществлением контроля и вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность далеко не всегда является очевидной, постольку целесообразно, чтобы договор строительного подряда предусматривал механизм разрешения споров такого рода, в частности посредством их отнесения к компетенции инженерной организации (ст.749 ГК).

Использование в данной статье двух терминов - "контроль" и "надзор" - является избыточным и не таит в себе никакого особого смысла, так как в рассматриваемой сфере ими обозначается одно и то же понятие. Функции по осуществлению строительного контроля и строительного надзора различаются градостроительным законодательством (см. ст.53-54 Градостроительного кодекса), согласно которому строительный контроль проводится самим подрядчиком, застройщиком или заказчиком, а строительный надзор - органами исполнительной власти субъектов Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, или органами местного самоуправления.

2. При обнаружении недостатков в деятельности подрядчика заказчик обязан немедленно заявить о них подрядчику. Если же он этого не делает, желая, например, заявить обо всех недостатках в ходе итоговой приемки работ, он теряет право в дальнейшем ссылаться на эти недостатки. Такое решение вопроса обусловлено стремлением стимулировать заказчика к активным действиям, способствующим созданию качественного результата. Устранить своевременно выявленные недостатки значительно проще и дешевле, чем сделать это тогда, когда объект фактически уже построен.

Рассматриваемое правило не должно, однако, трактоваться в том смысле, что заказчик лишен возможности выявлять недостатки выполненных работ в ходе их приемки. Речь в данном случае идет лишь о тех недостатках, о которых заказчик определенно знал еще в ходе выполнения работ, но никак на них не реагировал.

Обычно выявленные в ходе строительства недостатки фиксируются заказчиком в специальном журнале производства работ. Во избежание споров в договоре строительного подряда целесообразно указывать сроки, в течение которых подрядчик обязан устранять отмеченные заказчиком недостатки. Время, затраченное подрядчиком на устранение недостатков, не ведет к увеличению общего срока строительства объекта.

3. Обязанность подрядчика исполнять полученные от заказчика указания по смыслу данной статьи ограничивается его долгом реагировать на обоснованные замечания заказчика, выявившего недостатки в деятельности подрядчика. Так, если подрядчик ведет работы с нарушением СНиПов и других обязательных правил, использует некондиционные строительные материалы и конструкции и т.п.и заказчик указывает на эти нарушения, подрядчик обязан прислушаться к замечаниям заказчика и выполнить его указания.

4. Право заказчика осуществлять контроль за деятельностью подрядчика нередко выступает как его обязанность. Так, если объект строится на основе оригинального архитектурного проекта, заказчик обязан заключить с архитектором договор на осуществление авторского надзора за строительством объекта (ст.12 Закона об архитектурной деятельности). Технический надзор за строительством осуществляется во всех случаях, когда строительство ведется за счет бюджетных средств, и т.д. В подобных случаях заказчик должен проявлять особую внимательность, так как подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, может впоследствии ссылаться на то, что появление недостатков обусловлено тем, что заказчик не осуществлял должного контроля за выполнением работ.

Тогда, когда обязанность осуществлять контроль за подрядчиком возложена на заказчика законом, возможно наступление смешанной ответственности подрядчика и заказчика за недостатки в результате работ.

<< | >>
Источник: Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.]. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - "Проспект", 2010 г.. 2010

Еще по теме Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда:

  1. Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда
  2. § 3. Строительный подряд
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -