8.2.3. Цена использования и выбор местожительства
В более общем плане каждая часть пляжа подобна местной налоговой юрисдикции. Хотя налоги, взимаемые в разных юрисдикциях, обязательны для людей, живущих в подведомственной им области, налоги являются доб-
ровольной ценой использования, так как, выбирая местожительство", люди решают, через какую юрисдикцию платить, и могут менять одну юрисдикцию на другую.
/ітпанзижодгін, дат-
Плата за выбор местожительства
Число людей, желающих жить в определенной юрисдикции, чтобы получать обеспечиваемые ею общественные блага, иногда превышает ее возможности. Если расширение юрисдикции невозможно, возникнет местная рента.
Местная рента — это плата за доступ к благу (подобно монопольной ренте), которая отражает оценку блага от пребывания под местной юрисдикцией. Когда люди готовы платить местную ренту за право получать общественное благо, цена дома в юрисдикции, пользующейся спросом, будет включать и капитализированную местную ренту. .«.'Т1ЧІПНапример, Беверли-Хиллз — это небольшая независимая юрисдикция с местным самоуправлением, граничащая с Лос-Анджелесом. Находясь в Беверли-Хиллз, люди имеют доступ к услугам, которые местное правительство предоставляет жителям. В общем, эти услуги более высокого качества, чем сходные услуги, предлагаемые в близлежащем Лос-Анджелесе. Но и цены на жилье в Беверли-Хиллз выше, чем в Лос-Анджелесе, так как число людей, стремящихся получать услуги, которые обеспечиваются собираемыми налогами в Беверли-Хиллз, превышает количество соответствующего жилья. Избыточный спрос на проживание и выплату налогов в Беверли-Хиллз повышает цены на жилье, и дома одного и того же типа в Беверли-Хиллз стоят дороже, чем в Лос-Анджелесе.
Если бы такой избыточный спрос отсутствовал, цены на похожие дома в обоих городах были бы одинаковыми. В отсутствие избыточного спроса уплата более высоких налогов в Беверли-Хиллз соответствовала бы более высоким издержкам предоставления жителям Беверли-Хиллз общественных благ высшего качества.
Цены нажилье в Беверли-Хиллз упали бы, если бы предоставление подобных благ того же качества и в том же сочетании было возможным и в других местах. До тех пор пока невозможно увеличить число регионов с условиями, подобными Беверли-Хиллз, там будут жить люди с высоким уровнем дохода, которые готовы оплачивать местную высокую ренту. Беверли-Хиллз — это «эксклюзив», и рост там цен нажилье исключает людей с низким уровнем доходов, которые предпочитали бы платить высокие налоги и получать за них высококачественные общественные блага. Другими словами, не высокие налоги, а высокие цены на жилье отсекают таких потенциальных пользователей.
С помощью зональных тарифов можно добиться того, что в данной юрисдикции будут находиться только дорогие дома. Установление зональных тарифов является еще одним средством исключения: не каждый может себе позволить минимальную коммунальную плату, устанавливаемую согласно зональным требованиям. iMHtoAwKnu^t,,^...;
Из-за разницы в доходах не все в состоянии воспользоваться одними и теми же альтернативами места проживания, даже если нет зональных ограничений, повышающих цены на жилье. Это происходит потому, что не каждому под силу платить высокие налоги, финансирующие дорогое предложение общественного блага в юрисдикции. Подобный тип ограничений по способности платить действует на любом рынке, а не только на рынках жилья. Люди руководствуются своими предпочтениями, однако в своем выборе они ограничены уровнем дохода. Рынок местожительства в этом отношении не отличается от других рынков.