627. Совершение каких сделок не может быть предметом договора комиссии?

В соответствии со ст. 990 ГК комиссионер совершает от своего имени, но за счет комитента сделки. Следовательно, предметом договора комиссии не может быть совершение комиссионером юридических действий, не являющихся сделками.

В одном из дел суд первой инстанции посчитал, что предметом комиссии не может быть совершение сделок с имуществом, которое не принадлежит комитенту на праве собственности. Окружной суд признал этот вывод неверным, сославшись на ст. 996 ГК (см. постановление ФАС МО от 30.07.2002 N КГ-А40/4863-02).

Наибольшей сложностью отличается следующий вопрос: может ли быть предметом комиссии совершение комиссионером сделки по продаже или приобретению для комитента недвижимого имущества. Проблема заключается в следующем: комиссионер всегда заключает сделку от своего имени и это создает сложность для соблюдения требований ГК о переходе права на недвижимое имущество, который подлежит государственной регистрации. При отчуждении недвижимого имущества комитента стороной договора об отчуждении, заключенного комиссионером, будет являться сам комиссионер, а собственником - комитент. При приобретении недвижимого имущества для комитента приобретателем в договоре будет поименован комиссионер, но право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано за комитентом.

Эта проблема получила свое отражение в обзоре практики ВАС РФ, посвященном комиссии. Так, в качестве одного из примеров Суд поместил в обзор следующее дело. ООО (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании права собственности ЗАО (покупателя) на нежилое помещение.

Суд установил, что между истцом и индивидуальным предпринимателем (комиссионером) заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер обязался заключить сделку по реализации нежилого помещения. Во исполнение договора комиссии предприниматель заключил договор купли-продажи с ответчиком, после чего комиссионер и покупатель обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение, приложив к заявлению договоры комиссии и купли-продажи, а также иные необходимые документы. Регистрация перехода права состоялась на основании представленных ими документов в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Истец полагал, что комиссионер нарушил его интересы, продав имущество по цене, ниже той, которая сложилась на рынке к моменту совершения сделки купли-продажи. Кроме того, в результате заключения договора комиссии комиссионер не стал правообладателем и, следовательно, не мог от своего имени давать учреждению юстиции по регистрации права распоряжение о перерегистрации права собственности комитента на нового приобретателя.

Суд удовлетворил иск, признав, что право собственности на нежилое помещение к приобретателю не перешло. При этом в результате системного толкования правил п. 1 ст. 16 Закона суд установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником. ВАС РФ согласился с выводом нижестоящего суда, поместив следующее разъяснение: особенность исполнения договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества.

Поскольку на основании п. 1 ст. 996 ГК право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер (см. п. 23 Обзора (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85)).

Между тем тезис о том, что продажа недвижимого имущества не может быть предметом договора комиссии, до настоящего времени поддерживается некоторыми окружными судами. В качестве примера можно привести дело, рассмотренное ФАС ЗСО, который отменил судебный акт, в котором констатировалась действительность продажи недвижимого имущества, совершенная комиссионером, и направил дело на новое рассмотрение, обязав суд разрешить вопрос о том, может ли отчуждение недвижимого имущества быть предметом договора комиссии (постановление ФАС ЗСО от 06.07.2007 N Ф044207/2007(35668-А67-13))*(704).