3. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения

В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:

- органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения;

- государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;

- государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.

Договор безвозмездной передачи (сделка) заключается в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, которое не предусматривает государственную регистрацию указанной сделки. В то же время обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изменениями) заявления в учреждение юстиции должны подать обе стороны договора: граждане - о регистрации своего права собственности; передающие жилье орган или организация - о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.

При государственной регистрации прав учреждение юстиции должно осуществить проверку следующих условий законности сделки приватизации:

- принадлежность жилого помещения государственному или муниципальному жилищному фонду;

- предоставление приватизируемого жилого помещения гражданам на условиях социального найма;

- полномочия передающих жилье органа или организации и подписавшего договор должностного лица;

- наличие у лиц, приватизирующих жилье, гражданства Российской Федерации;

- соблюдение прав несовершеннолетних и других лиц, имеющих по закону право пользования жилым помещением;

- соблюдение принципа однократности приватизации жилья;

- обращение за регистрацией одновременно всех участвующих в договоре приватизации граждан и их правоспособность;

- соответствие формы и содержания договора требованиям действующего законодательства (дата и место заключения договора, подписи сторон, определение предмета договора, указание на безвозмездную передачу квартиры в собственность одного лица или в общую долевую собственность нескольких лиц и т.д.).

В первоначальной редакции Закон о приватизации содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую собственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Федеральным законом от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ договором приватизации может быть установлена только долевая собственность, образование совместной собственности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается.

Определенная договором передачи доля в праве общей собственности - личное имущество каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем самостоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью (ст. 253 ГК РФ, ст. ст. 34, 35 СК РФ), а соблюдение преимущественного права покупки другим супругом и иными участниками долевой собственности при возмездном отчуждении доли постороннему лицу (ст. ст. 246, 250 ГК РФ).

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными.

С момента регистрации квартира переходит из государственной в общую долевую собственность участников приватизации (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

4. Приватизация коммунальных квартир

Объектом приватизации является жилое помещение (квартира) в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру.

Договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п.

Приватизация комнат в коммунальной квартире. Первоначально установленный запрет на приватизацию жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах был признан неконституционным Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" от 3 ноября 1998 г. N 25-П.

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объектом приватизации является изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения (если соглашением собственников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.

Доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не подлежит самостоятельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).