Глава 2. Сделки с недвижимостью – какие они?

Права собственности на квартиру переходят от продавца к покупателю в процессе совершения сделки. Обычно мы говорим о сделке купли-продажи квартиры, однако разновидностей сделок гораздо больше.

Когда в сделке участвуют только две стороны – продавец и покупатель, она называется прямой. Но таких сделок в Петербурге совершается не слишком много. Основная масса покупателей стремится улучшить свои жилищные условия, продав старую квартиру и купив другую, как правило, большую по площади. Продавец, в свою очередь, может отказаться от большой квартиры и переехать в меньшую. Такого рода сделки относятся к категории обменов. Обмены могут быть равнозначными, когда люди переезжают из одного района в другой в одинаковые квартиры. Впрочем, правильнее будет сказать, в одинаковые по стоимости, поскольку даже одинаковые квартиры, расположенные в одинаковых типах домов, в разных районах стоят по-разному. Если один из участников обмена доплачивает другому, получается сделка обмена с доплатой. Именно сделки такого рода превалируют на петербургском рынке.

«Обменных» покупателей в агентства недвижимости приходит много, и у каждого – относительно небольшая сумма денег, которых хватает как раз для оплаты разницы между стоимостью старой и новой квартиры. Поэтому риэлторы научились составлять так называемые «цепочки».

Гражданин А. продает свою однокомнатную квартиру, доплачивает и переезжает в двухкомнатную. Гражданин Б. покидает свою двухкомнатную (в которую переедет А.) и мечтает о трехкомнатной – разумеется, с доплатой. Семья В., занимающая трехкомнатную квартиру, собирается разъехаться в две однокомнатные. Одна в нашей «цепочке» уже есть. Остается найти продавца, который хочет только продать, но ничего не будет покупать. По крайней мере, не сейчас. Или покупателя, который «живыми» деньгами сдвинет цепочку с места.

Одна из разновидностей обменных сделок – междугородный обмен. Это под силу агентствам, которые или имеют филиалы в разных городах, или заключают договоры о сотрудничестве с местными фирмами. Безусловно, такие сделки удобны клиентам, поскольку им не приходится тратить время и деньги на разъезды. Продавец (или покупатель) обращается в филиал агентства в своем городе, а подбор квартиры в другом городе происходит дистанционно, то есть сотрудники агентства сопровождают сделку сразу в двух городах. При междугородных сделках роль агентства недвижимости возрастает чрезвычайно, поскольку риэлторы координируют работу страховщиков, банков, оценщиков, контрагентов в двух городах сразу. (См. схему сделки по технологии холдинга «МИЭЛЬ» в главе 5.)

Проходит довольно много сделок, которые на риэлторском сленге носят название «альтернативы» (продажа и альтернативная покупка). Клиент в этой сделке сначала выступает в роли продавца, а потом – покупателя. Если обычная сделка купли-продажи может происходить с участием двух агентств недвижимости (в одном есть продавец, в другом – покупатель), то «альтернативы», как правило, происходят в одном и том же агентстве. Для альтернативных сделок у риэлторов разработана особая форма договора на услуги: важно, чтобы продажа и покупка происходили одновременно. В период, когда цены растут быстро, любое промедление означает, что на вырученные деньги удастся купить менее комфортное жилье, чем изначально предполагалось.

В Петербурге беспрецедентно много коммуналок. Люди, которые в них живут, естественно, хотят переехать в отдельные квартиры, но для этого нужно, чтобы кто-то (городская администрация или частный инвестор) коммуналки расселил.

Расселение первых коммунальных квартир и даже целых домов происходило еще в начале 90-х. Агентства недвижимости расселяли коммунальные квартиры по заявкам клиентов, которые хотели жить на больших площадях в центре города. К концу 90-х годов подобные заявки стало сложно удовлетворять, поскольку самые интересные квартиры уже перешли в частную собственность, а жить во вторых-третьих дворах даже Невского проспекта люди, располагающие крупными суммами, не хотели.

Расселение «коммуналок» продолжается и сейчас, только по другим причинам. Расселяются дома, которые идут под реконструкцию: город принял программу по расселению аварийного жилого фонда (а это в основном коммунальные квартиры) и реконструкции кварталов, застроенных домами первых массовых серий («хрущевками», которые будут снесены).

Расселение – сложная и волнительная процедура не только для риэлторов, но и для самих жильцов «коммуналки». Представьте себе, что в квартире живет 8-10 семей. Они получают возможность улучшить условия жизни за счет покупателя, разъехаться, чтобы больше по утрам не встречаться на кухне с неприятными соседями.

Для нынешних жильцов «коммуналок» особенно важны два момента. Во-первых, никакого расселения не получится, если хотя бы один обитатель квартиры не согласится переезжать или передумает, неважно на каком этапе. Во-вторых, частное лицо, которое решило купить эту квартиру, готово выложить за нее определенную сумму денег. Если аппетиты жильцов значительно превысят плановую сумму, покупатель может отказаться от приобретения именно этой квартиры, и риэлторы подыщут ему другую. Не надо забывать, что покупателю еще предстоит потратиться на дорогостоящий ремонт.

Каждый жилец коммуналки в результате расселения имеет шанс переехать в квартиру, которая ему нравится, получить денежную компенсацию или меньшую площадь с доплатой.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке дарения

Поскольку коммунальных квартир не стало ощутимо меньше, возможна покупка комнаты в общей квартире, то есть покупка доли в коммуналке. Каждый обитатель коммуналки имеет не только право собственности на комнату, в которой он живет, но и долю в остальных помещениях общего пользования: кухне, ванной и т.д. Доля зависит от площади комнаты: чем больше квадратных метров у жильца в собственности, тем больше его доля в общем имуществе. Для продажи доли в общем имуществе необходимо согласие всех совладельцев. Кроме того, соседи имеют преимущественное право на покупку комнаты. То есть продавец сначала должен предложить свою комнату им и только потом, через месяц, если все соседи откажутся, можно выставлять свою долю на продажу. Доля комнат достигает 20% в общем объеме предложений.

Квартира также может перейти в собственность по договору дарения и по наследству. Естественно, когда человек дарит квартиру, о деньгах речь не идет, особенно если речь идет о родственниках. Между тем оформлять такую сделку необходимо с участием нотариуса. И налог платить все равно придется.