ВЫВОДЫ К ГЛАВЕ 2

Анализ жилищного законодательства, правоприменительной практики и литературных источников показывает, что в механизме правового регулирования отношений по предоставлению жилых помещений и пользованию ими юридические акты как волевые правомерные действия, направленные на установление, изменение или прекращение жилищных прав и обязанностей, играют основную роль.

Абсолютное большинство юридических актов в жилищном праве составляют акты, совершаемые субъектами жилищных правоотношений. В конечном итоге они направлены на реализацию права граждан на жилище и по существу являются реализационными актами.

В настоящее время в жилищном законодательстве отсутствуют акты административных органов в собственном смысле этого слова. Ордер на жилое помещение перестал играть роль административного акта и утратил прежние функции. Поэтому следует упразднить ордер, придав роль распорядительного акта о предоставлении жилого помещения подлинному юридическому акту: решению федерального органа государственной власти, органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и о заключении на конкретное жилое помещение договора коммерческого найма, аренды или купли- продажи.

При разработке нового законодательства следует отвести главное место договорам в жилищной сфере, расширив сферу их действия и качественно изменив характер их правовой регламентации. Необходимо дать легальное определение понятия каждого договора. И предусмотреть все возможные договоры, регулирующие жилищные отношения. Следует расширить сферу действия договора аренды жилых помещений и признать арендаторами не только юридических, но и физических лиц, предоставив им право заключать договоры найма жилого помещения с лицами, вселяющимися в жилые помещения для личного проживания.

Поскольку РФ, субъекты РФ и муниципальные образования в настоящее время при введении в эксплуатацию жилых домов самостоятельно определяют долю жилой площади, предназначаемую для предоставления по договорам социального или коммерческого найма и для продажи, предлагается установить на уровне Правительства РФ минимальные квоты площади жилья, предоставляемого по договорам социального найма. Поскольку РФ, субъекты РФ и муниципальные образования в настоящее время при введении в эксплуатацию жилых домов самостоятельно определяют долю жилой площади, предназначаемую для предоставления по договорам социального или коммерческого найма и для продажи, предлагается установить на уровне Правительства РФ минимальные квоты площади жилья, предоставляемого по договорам социального найма.

Следует заменить разрешительный порядок обмена жилых помещений гражданско-правовой договорной концепцией.