Питання 4. Перевірка орендних операцій
Окремим питанням перевірки є перевірка операцій щодо отримання та передачі в оренду основних засобів. Дана перевірка включає розгляд наступних питань:
- наявність та відповідність нормам діючого законодавства договорів оренди; -
перевірка повноти та правильності розрахунків за орендними платежами;
- дотримання порядку документування операцій отримання та передачі в оренду основних засобів;
- дотримання вимог діючого законодавства щодо проведення операцій з орендованими основними засобами;
- перевірка своєчасності та правильності відображення операцій в обліку та звітності.
Ревізор повинен звернути увагу на наявність у наказі про облікову політику підприємства інформації щодо внутрішніх вимог організації та проведення орендних операцій. Встановити наявність такої інформації про об’єкти основних засобів, наданих і отриманих за договором оренди у звітності підприємства.
Ретельно перевіряється наявність та правильність складання договорів на
оренду майна, порядок розрахунків і структура орендних платежів.
Правовідносини у сфері оренди регулюються багатьма законодавчими
актами, основними з яких є ЦК (гл. 58, 59) та ГК (§ 5 гл. 30), що застосовуються
до договорів оренди у сфері господарювання. Згідно з цими документами за
договором найму (оренди) орендодавець передає чи зобов’язується передати
орендарю майно в користування за плату на певний строк.
При проведенні перевірки бухгалтерського обліку основних засобів у
суб’єкта господарювання перевіряють наявність та якість оформлення
первинних документів з обліку основних засобів, зокрема, “Актів приймання-
передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів”, які повинні
застосовуватись підприємствами для операцій прийняття-передачі окремих
об’єктів основних засобів за договорами оренди іншим юридичним або
135
фізичним особам, а також наявність та зміст вимог контрактів, угод про оренду, страхові поліси.
При перевірці операцій з оперативної оренди встановлюють правильність нарахування і віднесення на рахунки бухгалтерського обліку орендної плати за майно.
При перевірці операцій з оперативної оренди в орендодавця розглядають наступні питання:
- перевірка правильності щомісячного нарахування зносу по основних засобах, наданих в оперативну оренду;
- перевірка дотримання підприємством податкового законодавства щодо операцій, пов’язаних з основними засобами, наданими в оперативну оренду;
- перевірка повноти та правильності нарахування орендної плати орендарю;
- перевірка повноти та своєчасності надходження орендної плати від орендаря;
- перевірка правильності відображення на відповідних рахунках обліку операцій з оперативної оренди;
- перевірка правильності нарахування доходу і витрат (зносу), а також визначення фінансового результату від операцій з оперативної оренди.
При перевірці операцій з оперативної оренди в орендаря звертають увагу на такі питання:
- наявність позабалансового обліку орендованих основних засобів у бухгалтерії підприємства і за матеріально відповідальними особами в місцях експлуатації орендованих основних засобів у порядку оперативної оренди та його якість;
- перевірка своєчасного відображення в позабалансовому обліку об’єктів основних засобів, прийнятих в оперативну оренду;
- перевірка правильності нарахування витрат та визначення фінансового результату від операцій з оперативної оренди;
- перевірка дотримання підприємством податкового законодавства щодо операцій, пов’язаних з основними засобами, отриманими в оперативну оренду;
- перевірка повноти та своєчасності перерахування орендної плати та відображення її в обліку;
- перевірка своєчасного відображення в обліку припинення операцій з оренди;
- перевірка правильності відображення на відповідних рахунках обліку операцій з оперативної оренди.
У процесі документальної перевірки з’ясовуються особливості облікової політики щодо орендованих основних засобів, методи нарахування амортизації і постійність їх застосування; наявність змін облікової політики, наявність та достовірність даних про проведені операції в обліку та звітності.
Отримуються дані про основні операції щодо оренди основних засобів, переданих й отриманих в оперативну оренду та їх відображення в обліку і звітності.
Встановлюється зміст умов орендних угод та відповідність проведених операцій цим угодам. Перевіряється повнота та правильність визначення та відображення в обліку орендної плати за основні засоби, вивчаються складові орендних платежів.Так, зокрема, важливим питанням є порядок відшкодування комунальних платежів, які можуть бути здійснені, або шляхом включення їх до суми орендних платежів або окремою оплатою рахунка, виставленого орендодавцем. Кожен з них має свої особливості відображення в обліку і перш за все пов’язаний з урахуванням вимог податкового законодавства.
У випадку включення вартості комунальних платежів до суми орендних платежів необхідно застосовувати загальні орендні положення як щодо ПДВ, так і податку на прибуток. Так, для орендодавця відповідно до п.п. «б» п. 185.1 ПКУ постачання послуг є об’єктом оподаткування ПДВ. Як випливає з п. 188.1 ПКУ, до складу договірної вартості включаються будь-які суми коштів, що передаються платнику податків у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг. Таким чином, сума відшкодування, уключена до орендної плати, має обкладатися ПДВ у загальному порядку. Дату збільшення податкових зобов’язань необхідно визначати за загальновстановленими правилами (ст. 187 ПКУ): найчастіше цією датою буде дата нарахування орендних платежів. Сума відшкодування включається до суми орендних платежів, а отже, її має бути відображено в податковій накладній у загальній сумі таких платежів. Щодо податку на прибуток, то це питання регулюється п. 153.7 ПКУ, де зазначається, що орендодавець має збільшити дохід орендного платежу в періоді його нарахування. Причому цей дохід вважається іншим (п.п. 135.5.2 ПКУ) з відповідним віднесенням у декларації. Витрати орендодавця на сплату комунальних платежів є іншими операційними витратами (абз. «в» п.п. 138.10.4 ПКУ).
Щодо орендаря, то у частині ПДВ орендар має право на відображення податкового кредиту за загальними правилами: за датою, визначеною за допомогою п. 198.2 ПКУ (найчастіше - за датою нарахування орендних платежів); за наявності податкової накладної.
Наслідки з податку на прибуток урегульовано тим самим п. 153.7 ПКУ, де зазначається, що орендар має право на збільшення витрат на суму орендних платежів у періоді їх нарахування. Для орендаря вид витрат може варіюватися залежно від цільового використання орендованого об’єктаУ випадку відшкодування комунальних платежів окремою сумою орендар відшкодовує витрати на сплату комунальних платежів на підставі рахунків, що виставляються йому орендодавцем. Для орендодавця У частині ПДВ діють аналогічні норми: п.п. «б» п. 185.1 ПКУ та п. 188.1 ПКУ. Таким чином, сума відшкодування підлягає обкладенню ПДВ у загальному порядку. При складанні рахунка орендодавець має нарахувати податкові зобов’язання та виписати податкову накладну. Відповідно до обліку податку на прибуток орендодавець має збільшити доходи на суму відшкодування за датою виставляння рахунка, витрати на сплату комунальних платежів для орендодавця будуть іншими операційними витратами.
В обліку ПДВ орендаря він має право на збільшення податкового кредиту за загальними правилами: за датою, визначеною відповідно до п. 198.2 ПКУ (найчастіше - за датою складання рахунка); за наявності податкової накладної. Орендодавцю також необхідно мати підтверджуючі документи у вигляді рахунків орендодавця з погодженням кількості спожитих послуг.
При встановленні розбіжностей необхідно виявити причини і наслідки. При необхідності ревізор може наполягати на проведенні інвентаризації орендованих основних засобів та зустрічних звірок зобов’язань за укладеними договорами оренди.
Аналіз основних засобів, переданих в оперативну оренду, здійснюється за етапами: аналіз структурної динаміки основних засобів, переданих в оперативну оренду; аналіз ефективності використання основних засобів, переданих в оперативну оренду; аналіз ефективності витрат за змістом й експлуатації устаткування, переданих в оперативну оренду.